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北京建委力推房产网上交易 楼市销控法宝失灵
北京建委力推房产网上交易 楼市销控法宝失灵
2005年01月28日07:37 京华时报
“销控”无疑是楼市最神秘的环节，一个有着丰富“销控”经验的销售总监往往年薪能达到数十万甚至上百万，因为他可以通过控制销售的步骤制定更高、更合适的价格，使开发商的利润达到最大化。但是，今年3月份开始实施的“北京房地产网上交易系统”将成为销售总监们面前的拦路虎，法宝“销控”将面临失灵的境地。
交易信息网上公示
“潘总，你能不能告诉我，你为什么这么坚定地赞同网上交易系统？”
在刚刚结束直播的新浪房产论坛直播室里，SOHO中国董事长潘石屹“遭遇”了来自知名代理行百人行公司总经理童渊的“执著”提问，提问的核心就是北京市建委即将于3月份实施的“房地产网上交易系统”。
根据北京市建委有关负责人介绍，将于今年3月起实施商品房预售合同网上签约和登记管理办法。这就意味着从去年10月起通过审批的期房项目，都必须在房地产交易管理网上公示；开发商必须在网上提供文本形式的“五证”以及所出售期房的销售数量、楼层、房号等具体销售信息。消费者只要登录北京房地产交易管理网，就可查到所有期房的交易情况。
北京市建委推行这一系统的主要目的是为了消除买卖双方信息不对称的问题，避免开发商一房多售、虚抬销售量炒价甚至变相贷款等问题。
童渊告诉记者，同样的系统，香港早在20年前就开始实施了。据记者了解，上海实施网上交易系统也有近一年的时间。北京市场呼唤房地产信息透明化，希望政府推行真正的网上交易系统呼声已久，如果该系统能如期推出，的确属于众望所归。
数据透明叫停销控
潘石屹笑容可掬地回答童渊，也答复了在场媒体的疑问：“这种方式可以真正实现信息透明化，解决卖房人和卖方人之间信息不对称问题，一个房子卖了没有、卖了多少，买房子的人很清楚，不用被房地产开发商牵着鼻子走，当然是好事。而且，一个楼盘的销售情况一目了然，不会出现虚报的情况。”
对于潘石屹而言，SOHO尚都开盘即火爆，8天卖了5个亿，自然非常欢迎房地产销售信息透明化、公开化，这样就不会在每次年度销售排行榜上“屡吃暗亏”。但是，对于相当一部分开发商和代理行而言，却很不欢迎这套系统，他们觉得自己对销售失去了控制。
伟业顾问总经理助理张剑认为，该系统的实施将对房地产销售操作方式带来一种直接变化，最明显的表现就是不少房地产商和代理行视为“法宝”的“销控”不太好做了。因为所有的房子都要按建委的要求，拿到期房预售证的房子都要上网公示，按套销售、签约，网上马上就能查到具体销售情况，像以前的“销控”中采取的控制户型、控制楼层等销售手段就失灵了。
之所以出现“销控”，就是因为以前房地产市场信息大幅度不对称，消费者无从获悉销售的具体情况。而网上交易系统的推行将大大降低了这种不对称，因此，开发商和代理商必须要面临一些销售模式上的调整和变化。
因此，这套系统的推行对购房是好事，对行业讲也是好事，可以规范销售行为，随着技术的进步销售信息透明化不可避免。一个楼盘销售到底卖了多少钱，不会出现很多种说法，因为所有的情况在网络上都很清楚。
注重细节防止猫腻
据透露，房地产网上交易系统已经研发半年之久，考虑了很多现实问题，并采取了一定技术防范措施。比如为了避免开发商虚报合同，在具体实施办法上采取了一定的技术处理，通过一套房子一个合同号码的方式，改变了现在由开发商统一购买合同，销售完一批房子后再报房管部门的销售方式。网上交易系统提供了一个标准合同模板，供开发商下载。一旦购房者确定签约后，就可以通过交易网输入项目、房号等信息，获取一个有着这套房子唯一销售合同编码的真正合同。这时，网络系统将认定这套房子已经销售出去，单元、楼层、房号、面积等信息自动输入系统，提供到网上供消费者查询。
多查多看堵住漏洞
网上交易系统能否彻底解决目前房地产市场信息不对称、销售欺诈现象呢？就在北京房地产市场还在为即将开通的网上交易系统欢呼雀跃时，已经开通网上交易一年之久的上海却传来了代理公司骗过网上交易系统“炒楼花”的消息。
据上海媒体报道，上海房地产交易中心在对网上备案的定金合同校核时，发现万邦都市花园项目所签订的定金合同存在着许多虚假信息。比如，同一套房屋出售价格悬殊几十万；购房人身份证号码只有13位、11位、9位和5位数；购房人住所为“阿哥如果而后”、“的沙皇”、“阿斗发个”、“无可奈何花落去”等，完全不符合《合同法》和《价格法》的规定。据一位地产代理分析，这种行为就是“炒楼花”。炒楼者先付小部分现金，签下购销合同，但并不马上办理产权证书。房子“捂”上一段时间后，再加价抛出。这时只需开发商“配合”一下，撕毁原先的合同，重新签订一份即可。
去年6月，上海某楼盘利用深夜购房人很少查询房地产交易网的心理，半夜8小时突击“预售”掉绝大多数房子，再通过中介加价售房，造成极其恶劣的影响。
这几次恶性事件的出现，都对刚刚推行近一年的上海房地产交易系统造成极大的考验。
对此，有业内人士认为，政府和消费者希望信息最大限度的透明化，与开发商希望牢牢掌握销售的进度和价格的控制始终存在冲突，因此，上海出现这些情况并不是偶然。北京市场要做到真正的信息公开化、透明化，避免上海出现的种种问题，还需要有关部门强化网上交易系统的操作性，考虑到更多可能出现的问题。
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2005-01-28 14:31:32
