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经济适用房购房攻略(转载）
这几天想了解经济适用房购买流程的同学很多，因此我根据自己的购房经验和查到了一些相关资料整理了一份购房流程，主要适用于回龙观地区的经济适用房购买，希望能给大家一些有用的参考。其中如果存在模糊或错误的地方，请及时指出，我会尽量补充修改，以免误导大家，谢谢：）
一、排队
由于经济适用房大多供小于求，因此往往需要排队待购。有些经济适用房采用现场排队的方式，需要在及时得到消息后去售楼处排队，因此经常会出现排N天以求一房号的现象:)。回龙观地区多为网上排队，以天鸿为例，需要先去该网址不再展示登记，认购时将会按登记顺序依次通知，但需要注意一些几点：
1.天鸿开发的回龙观6期截至日期为02年10月15日。据说目前网上已经排了几万人，因此没有在前两年登记的最近几年基本没戏。
2.根据天鸿前几期的销售情况来看，加塞买号现象非常严重，而且网上排队顺序不公开，此外以前各期排上但放弃的，可以顺延，因此除非排在很靠前的位置，否则也没戏:)。
3.登记的资料一定要真实有效，尤其是联系方式，如果发生变化要及时去售楼处更改，因为天鸿是按登记的资料来通知的！
4.回龙观地区的经济适用房也不止天鸿一家，其他的都是单独排队，如果及时知道消息，也可以先于在天鸿买房，比如刚开盘的E06/09。
二、审核
由于购买经济适用房有一定的条件限制，因此在购房前需要进行购房资格审核。审核和排队的时间并不冲突，但需要注意：一是在开盘前尽量办完审核，签合同要看；二是审核一年有效，办得太早过期了需要重办。审核的具体过程如下：
1.按类领表。有北京市城镇居民常住户口（含工作居住证）、住房面积没有达标的居民家庭或者无房户，可按不同类别到经济适用住房开发建设单位分别领取《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》(以下简称核定表)、《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》(以下简称审批表)或《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》(以下简称审核表)。以上表格可以在网上下载打印或按标准格式复印，地址：该网址不再展示。
2.填表领表。（1）填写核定表的申请购房人，需核定家庭收入(6万元／年以下)，此表交申请人及其配偶所在单位分别核准盖章，没有单位的由户口所在地街道办事处核准盖章；（2）填写审批表的申请购房人，不需核定家庭收入，但要求夫妇双方为机关工作人员或教师的家庭，此表由申请人及其配偶所在单位分别核准盖章；（3）填写审核表的申请购房人，不需核定家庭收入，但要求是市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭，带上此表和拆迁人出具的证明到房屋所在地的街道办事处核准盖章。
3.核定总额。申请人夫妇双方所在单位或街道办事处应按京政办发[2000]131号文件第七条规定，在3个工作日内在核定表、审批表或审核表上核准盖章，并注明购房家庭最高购房总价标准。夫妇双方的补贴面积标准、收入证明以及户口所在地、夫妇双方的住房情况都应在审核表中注明。如果夫妇双方职级、补贴面积标准不一样，以职级高者为准。
如果属于非国有性质并且无行政级别的单位包括民营企业、个体企业、外资企业以及合资企业等，购房者的住房补贴面积标准一律为70平方米；如果购房者的单位属于国家机关、国有企事业单位的，其住房补贴面积标准由所在单位核定。购房者住房补贴面积标准超过80平方米的，审核表上除盖单位公章外需加盖人事和组织部门专用章。
在这里需要说明的是，审核表上核定的住房补贴面积标准，并不是购房者可购买的经济适用住房的最高面积。按照京政办发[2000]131号文件第七条规定，“以购房当年本市经济适用住房的基准价格与职工购房补贴建筑面积标准之积作为经济适用住房的购房总价标准”,最高购房总价标准计算方法为：购房当年本市经济适用住房基准价格×(职工购房补贴建筑面积标准-现承租和按房改价购买的公有住房建筑面积)。2002年底前购买经济适用住房的基准价格为每平方米建筑面积4000元。即：可购面积＝[核定面积(职工购房补贴建筑面积标准-现承租和按房改价购买的公有住房建筑面积)×4000]/所购经济适用房单价。
4.登记初审。市城市建设综合开发办公室在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里1号楼北京房地产交易中心一楼大厅内)设立窗口,办理经济适用住房购买登记和备案手续。购房申请人需持夫妇双方所在单位或街道办事处核准盖章后的核定表、审批表或审核表，加上夫妇双方的户口簿和身份证原件(没有户口簿的需要携带户口卡)；外地人员需要出示北京工作居住证；已购买了住房的，一定带上产权证或房屋买卖合同，到办公窗口办理购房登记手续。
5.终审备案。登记后将在北京建设网(该网址不再展示和经济适用住房购买资格审核办公现场公示栏中公示。公示期为10个工作日，公示期满无人举报，申请人才具备购买资格。
三、认购
开发商在开盘之前，通常会先通知认购。可按通知的时间、地点去签署认购协议，并缴纳认购金。协议内容主要包括认购顺序号（以后买房按此号顺序挑房）、认购意向和认购金的处理等。天鸿的认购金为5万元。此过程需要说明的是：
1.认购不是签合同，仅仅是意向，因此认购不代表购房，在购房前协议可以解除。
2.如购房前解除协议，则认购金原数退还，但无利息。如购房，则认购金直接作为购房首付款，因此首付时可少交5万。
3.认购时一般户型图还没出，不能选房。
4.此处需要着重说明的是，单位的团购和散户略有不同，团购往往在认购时就选房了，而且如果双方取消协议，还要交违约金（一般为20％，也就是1万）。但团购先选房并不影响散户，因为团购的楼是固定的几栋。
四、开盘。
认购后只需要等待开盘消息就行了，开发商也会按顺序通知开盘的时间和地点。需要说明的是，从认购到开盘的时间间隔有长右短，要看开发商的准备情况。比如回龙观6期等了近1年，而E06/09才等了大约十几天！开盘时的注意事项如下：
1.开盘前会公布户型图和发布图，需要首先确定想要的户型、楼层、位置等，而且往往需要准备N个方案备选！因为你看好的房子很可能被前面的人选走了，而没有备选方案，就要等下一拨再选，选择的机会就更小了。当然如果房号比较靠前问题就不大了。
2.要按通知要求带全各种资料，比如审核表、户口、身份证、人名章等，别忘了最好自己带支签字笔！此时可以和开发商签署正式的购房合同。
3.开盘时要至少缴纳总房款的30％作为首付款（其他开发商也许低于这一比例），但需要注意的是，如果其余70％要贷款的话，只能贷一万的整数倍，因此零头还需要首付时缴纳。所以扣除认购金后，开盘时需要付款：
首付款 ＝ 总房价 - 取整（总房价 × 0.7） - 5万
其中：总房价 ＝ 面积单价 × 总面积
注意如果备选方案中户型有所变化，会导致总房价和首付款的变化，因此需要按最大面积的计算。
4.除去首付款之外，签约当天还可以代办产权和贷款，在天鸿售楼处一楼就可以直接代办，代办费各800元。产权和贷款可以不必当天办，也可以不必全部代办。一般天鸿对贷款不做规定，可以选择自办以节省代办费；但对天鸿要求贷款买房的必须代办产权，希望以后天鸿能取消这条不合理的规定！因此自办产权和贷款都很简单，填填表、跑跑腿就行了。
五、贷款
如果选择自办贷款买房，还需要选择使用商业贷款或公积金贷款。公积金贷款条件是在北京累计2年或连续6个月缴纳住房公积金。由于公积金贷款利率较低，所有一般选择该方式，办理的具体流程如下：
1.公积金分国管和市管两种，办理时略有不同，因此需要首先问清自己的公积金类别，不过无论哪种类型，办理公积金贷款都很容易。
2.向单位的财务咨询你的个人和单位公积金号及公积金交存银行的电话，可以带上身份证去银行（分理处）打印公积金查询单。然后国管的到相应的支行领取表格，还有一个贷款程序单。市管的到公积金管理部领取。注意天鸿的房都是在中关村公积金管理部办理，而不是你缴纳公积金的管理部！
3. 办理贷款所需材料一般包括：（0）借款申请表（从银行或管理部领到的，需要单位盖章，其他的内容可以不填，工作人员会告诉你怎么填写）；（1）主申请人的公积金查询单，当月查询有效。；（2）夫妻双方的身份证及户口簿；（3）主申请人结婚证；（4）房款首付发票和购房合同书，还需提供售房许可证；（6）夫妻双方的收入证明；（7）收押合同。以上材料是否需要原件以及复印件的数目可向办理机构咨询，需注意的是： 所领到的表格有一处需开发商盖章，收押合同也需开发商盖章，因此需要去一趟天鸿总部。
4.准备好所有资料，你就可以去银行或公积金管理部提交资料，并签合同买保险（国管局）或担保（市管的），然后等待放款通知就行了。放款后可以到开发商处换贷款的发票，然后就要按时还款了。
六、收房
完成以上步骤后，除了按月给银行交还款，就等着开发商交房了。这里我主要说一下收房时的费用，以便提前准备。
1.契税，房价款的1.5%
2.交易手续费
3.住宅公用部分共有设备维修基金，购房款的2%
4.物业管理费
注意，如果购房款超过了审核表规定的数目，在办理立契过户手续前，还需要到房地产管理部门补缴超出部分的10％作为综合地价款。超过规定面积购买部分在产权证中注明，再上市时,该部分不再补交土地出让金。
当然，除了准备以上款项之外，也别忘了找个有经验的朋友帮你收房，以便及时发现问题找开发商解决，一旦收完房再出问题就比较麻烦了！
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2005-02-01 11:02:03
虽然买完了，还是顶一下！(空)