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回龙观拟建区域产业功能区 缓解配套不足
经济适用房以外土地都有望做商业商务综合开发，预计可以缓
解目前商业配套严重不足
业界透露，由于该地块属于“8·31”未过关土地，因此开发权
属的确定可能还面临变数
记者日前获悉，基于回龙观地区商业配套极其缺乏的现状，该
区域除天通苑外的土地将有望用做商业的综合开发。据参与策
划的人士透露，目前该方案正在制订当中。业界认为，这是继
近期回龙观交通改造方案公布之后，又一个影响深远的举措，
但由于该地块属于“8·31”未过关土地，因此开发权属的确定
可能还面临变数。
回龙观区域目前大型高档商业配套不足，主要以底商为主。
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现状：回龙观大中型商业缺乏
根据近期一家市场研究机构对回龙观的调查显示，仅有1%的调
查者对现有的商业文化设施满意，而非常不满的则高达57%.从
商业层次上看，本区域缺乏市中心所具有的高品质、特色商业
和大型综合购物中心，缺乏商业氛围。回龙观居住区的核心路
段十里长街近期将推出一个综合商业项目港龙商业中心，尽管
是回龙观迄今规模最大，定位档次最高的商业项目，但其建筑
面积仅为2万余平方米，仍难以满足现有需求。
调查显示，从现有的商业业态来看，回龙观的商业业态以餐饮
业为主，大、中型高档商业市场缺乏，居民消费积极性不高。
目前回龙观行政办公、教育、金融、文体、医疗等配套所占的
比例约为20%，其他服务商业所占的比例约为80%.在80%的服务
性商业中，占比例较大的是餐饮，所占比例在18.7%，其余商铺
的比例不足10%.从现有商业的档次上看，只能满足回龙观居民
的最低生活和消费。
改变：构建“大回龙观同核新城”
北京思源顾问公司董事长陈良生透露，目前，该公司正在与天
鸿集团一起对回龙观经济适用房之外的地块定位进行新一轮的
策划，目前基本可以确定的方向是，改变过去简单的居住加配
套的简单格局，以回龙观区域为基础，逐步构建“大回龙观同
核新城”。所谓“同核新城”的意思就是要把回龙观发展成为
一个具有一定产业功能的城区，其意义等同于通州、顺义等卫
星城。
按照陈良生的说法，是要实现与昌平共同构成沿北京北部的“
同核城市群”和经济发展带，满足区域内基础城市功能的需求
，打造新的特色商业和特色产业，以此带动区域整体发展和城
市功能的提升。
据了解，此次规划的回龙观商业地块将建成包括商务、商业、
写字楼、公寓等为一体的综合建筑群。具体开发面积尚未确定
，但据记者了解，除了建设经济适用房用地以外，回龙观区域
其他用地都将被包括。
陈良生指出，该方案以功能核心构建完善的城市功能，解决功
能缺失问题，使回龙观发挥重新整合北部资源的作用，继续向
北、向西发展，拓宽整个回龙观居住区的发展腹地，连通北面
的沙河大学城、西面的中关村科技园、南面的西三旗。
他认为，在北京城市体系发展中，回龙观应定位为北京大都市
区的副中心，回龙观要借助于北京中心城市的辐射和影响来发
展自己，承接起周边区域间的产业转移并进行辐射，成为整个
北京北部区域的服务支撑点之一。
悬念：相关土地开发权属尚未明晰
参与过该地块研讨的中国商业联合会专家工作委员会专家委员
陈及透露，目前该方案已进入到第二阶段的具体业态组合与建
筑形态的深入设计，如果进展顺利，该地块在2008年奥运会前
夕就会有初步的开发，当地居民可以享受到部分的配套服务。
但据记者了解，目前仍然有一些因素影响着方案的最终落实。
思源顾问董事长陈良生指出，目前这些土地仍然是属于“8·31
”未过关土地，尚未最终确定归谁开发，这一问题将影响开发
的进程。此外，昌平区商务局一位人士也表示，回龙观还有部
分商用地块应属于当地镇政府。
陈及指出，与普通住宅开发相比，商业地块将带来更为长期的
经济收入，因此其开发权的竞争将更加激烈，所耗费的时间也
将更长，大钟寺的一个商业地块就是因为权属的纠纷而被延迟
。
天鸿集团一位参与回龙观地块商业策划的人员则透露，虽然目
前这些地块由谁来开发还没有最终确定，但该地区的拆迁和部
分基础设施过去是由天鸿集团投入，而且市政府已经表示要将
该地块整体交给一家开发商开发，开发者应该就是天鸿集团。
“目前天鸿集团正在和昌平当地政府补办相关的土地手续，预
计6-7月份，该土地的归属问题将最终解决”，该工作人员表示
。
陈良生则认为，由于该地块属于“8·31”未过关土地，而且也
没有按照“8·31”的正规交易流程办理相关手续，在这一背景
下，该地块开发权属的确定可能还面临变数。
专家视点 商业规划还应关注交通问题
中国商业联合会专家工作委员会专家委员陈及表示，回龙观地
区的商业地块未来将至少辐射五公里范围的客群，但在区域功
能中心未形成之前，短期的交通问题仍然值得关注；其次，应
该适应区域的实际需求，过快开发可能也不合实际。
陈及指出，鉴于上地、清河、沙河以及更远的小汤山别墅区目
前都缺乏成规模上档次的商业，回龙观目前推出的港龙商业中
心和准备推出的城市功能区将吸引这些区域的人群来此消费，
这必然会加重该区域的交通负担。因此，如何缓解交通压力成
为此次规划的重要部分。从目前当地改善交通的思路来看，主
要是拓宽辅路，但这不能从根本上缓解交通压力，还可能因为
辅路交通流量的增加而造成高速路进入辅路的交会处堵车。
陈及表示，回龙观可以仿效马甸桥、德胜门的思路，将区域的
主路通过高架桥，进入高速路，避免辅路压力过大。
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2005-04-26 12:20:45
