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（续2）对有关回龙观建设“家乐福”、“沃尔玛”消息的澄清，有关在建商业设施和拟建商业设施
第二部分，在建商业设施：
1，中关村国际商城，位于北青路路口西北侧，占地102公顷，主体建筑面积35万平方米，投资17亿元，将建成集购物、娱乐、餐饮、休闲、旅游为一体的亚洲最大、国际一流的大型、多功能购物中心，预计2008年建成投入使用。目前由多家国际知名企业就入住商城进行洽谈。
2，汽车城位于回龙观建材城北侧，占地280亩，建筑面积20.8万平方米，投资两亿元，2003年5月经试营业，与国内外知名品牌的汽车展示、销售、售后服务为主业。目前已入住4S汽车专卖店20余家，其它经销商30余家。
3，源泉综合商业楼，位于昆泰大酒店东侧，占地7亩，建筑面积一万平方米，总投资四千万元，2005年营业。
第三部分，拟建商业设施：
1，企业投资项目。第一，位于西三旗农机研究所院内，北京现代农业机械化发展研究中心项目配套商业用房26580平方米；第二，位于京昌八达岭高速路以东，占地603亩科学家园商业配套商业用房五万平米；第三，位于西三旗环岛东北角的西三旗科技大厦，准备建成24层的建筑，其中下面三层商业营业，面积13033平方米；第四，建筑50万平米的流行花园，其中配套商业用房1.2万平方米。
2，为解决农民生活来源难问题、加强集体经济组织建设而准备兴建的各类商业设施。
第一，南淀村商业楼有这样几部分，一个是位于文化居住区的16亩商业用地，准备商业面积有2.5万平方米；第二，回龙观南淀村办公楼准备改造成商业设施，商业配套面积7千平米；第三，南淀村南还有占地十亩，建筑面积六千平方米的商业用房；第四，占地90亩，建筑面积面积两万平米的南淀综合商业楼项目。回龙观旧村改造后商业配套设施十万平方米。
3，史庄新村商业配套设施十万平米。
4，占地46亩，建筑面积9.2万平方米的北甸时代广场项目。
5，占地30亩，建筑面积六万平方米的东村商业楼项目。
6，城北大钟寺物流市场西拓工程，占地400亩，建筑面积8.5万平方米。
7，中国人民保险公司总部建设项目，占地600亩，投资15亿元，建筑面积15万平方米。
主持人：昌平区商务局副局长黄先锋
李国平（北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理）：
回龙观目前商业设施层次较低、较分散，但我们要以前瞻性的眼光看回龙观，去引导回龙观的发展，将回龙观提到“同核城市”的高度，由政府、开发商、商业企业三方相结合，去促进回龙观整体商业设施甚至公建设施的建立，达到区域的产业结构平衡，形成回龙观区域商业良好的发展前景。
我的话题是关于“回龙观地区商业现状”的介绍，我做一些项目，一方面我们作为专业的顾问公司，跟回龙观有一些渊源，在2000年的时候在这个地区代理过一个楼盘，我们跟天鸿有一个长期的合作的关系，所以天鸿在这个地区做一些非住宅的配套顾问，我们也是合作方，做了比较长时间的研究，作为天鸿非住宅项目的策划，同时我们也受鑫隆源房地产公司的委托，作为港龙商业中心是一个全案策划代理机构。
我接着杨主任刚才的话题。一个，我们觉得对于回龙观地区目前的商业情况谈一些我们的看法，以及对于未来趋势我们的建议，同时也提一提我们对这个地区，在商业规划和发展当中的想法。
从这个地区目前的商业来看，大家都知道，回龙观地区仅天鸿集团所开发的整个住宅面积就有550万平米，加上其它的天鸿之外的住宅项目几百万平米，实际上今后是30多万居住人口的城区。30多万是什么概念？在英国算是一个中型城市，在新西兰可能算是一个大城市。目前回龙观的消费者人群虽然是一些比较年轻的消费者人群，但还是购买力比较强的、消费力比较旺盛的人群，对照目前回龙观已经成形的商业，远远不能满足这个区域人群的消费。我们公司在回龙观网上，通过跟一些专业市场研究公司的合作，对回龙观地区居住的居民进行了市场调查，应该讲大家非常不满意，居住在这里的人对目前这个地方的消费设施，从他们的需求来讲差距是非常大的。从我们掌握的数据来讲，目前回龙观商业主要集中在天鸿开发的风雅园的底商，十里长街，从物美超市、三和商厦到中复电讯，以及昆泰的商业面积，我们统计了一下，一个百货商场，三个超市，五个便利店；12个类似于美容健身的店铺——主要是美容美发必备的配套；有6个药店，这是必需的，回到回龙观，要想买药，再回到市区去，估计是来不及了，这也是相对来说比较大的目前成形的商业；18个餐馆——大家回到回龙观，周六、周日要吃饭要找地方；各类店铺16个，目前的这种配套远远满足不了目前的消费。
目前的商业现状有两个特点，第一是总体来说层次比较低。第二个特点是比较分散。是什么导致目前回龙观的商业出现这样的状况呢？大部分人都是在城区工作，很多消费都在城区完成，回到回龙观，只是把需要解决吃饭、到超市、农贸市场买一些东西，或者不得不冲向餐馆，餐馆的生意相对来说比较火爆一些，也是目前对商业投资者来说回龙观地区首选是餐馆业。
这里有两个方面的问题。一个是目前的投资商和目前的商业状况，跟它的设施是一个悖论，一方面因为回龙观的人都在市里消费，大家觉得目前在这里的商业设施投资或者兴建的价值并不是很大，其实倒过来看，因为回龙观没有城里可以消费到的档次以及规模，或者比较齐全的配套，大家不在回龙观消费，甚至很多人买了房子，不在这儿住。要解决这个问题，我相信必须要依靠政府，有眼光的开发商和投资商的共同努力。所以在这方面我们在跟天鸿做整体配套商业规划的时候，提出了一个想法，认为天鸿做了几百万住宅，但你应该做一个什么样的商业跟几百万平米的住宅相配套？我们也提出了一些概念，很多具体的方案没有得到政府的批准，可能不便做一些更加具体的介绍，但是有一个方向我们提出来，现在回龙观的一个很大的问题，它作为一个城区的配套，整体功能不平衡。如果仅仅是一个居住区，要打开这个结，要让它的配套最后达到几十万居住者需求，可能永远实现不了。现在大家看到曾经购并的几个地区，回龙观、望京、亦庄，为什么地产的形势得到了很大的改善？是因为望京地区原来是一个睡城，但现在这个局面得到重大的改善，摩托罗拉、奔驰总部，包括早期的西门子这些跨国公司已经把他们的总部放到了望京。这样一来就形成整个居住结构的平衡，导致现在沃尔玛、家乐福商业在那边扎得下来。我们跟天鸿提出的方向当中说，希望几十万平方米不仅能建商业，而且还能够建工建，有一些产业，让这些产业跟居住得到平衡，真正成为一个城区，所以我们提出“同核城市”的概念，这是我们在跟天鸿合作当中提出的方向性的问题，也是我们的思考。
在具体的项目上，北京鑫隆源房地产开发有限公司在十里长街建的港龙商业中心项目，在定位这个项目的时候我们提出，不能说现在回龙观整体的商业层次比较低，就拼命迎合这个市场，如果这样一定是一个恶性循环。在我们的说服下，加上发展商的眼光，切了一半，有一半必须要面对这个市场，做了一个纵向切割形式，以餐饮一条街为主的美食中心（全部设计充分满足了餐饮经营的各方面需求），同时希望这个美食中心能够相对更集中，在整个设计和规划当中能够提升档次，对目前回龙观的餐饮是一个升级，是一个集中。而且我们有另外一半，无论在外形还是其它方面，希望能够跟港龙商业中心的名字相吻合，能够真正把回龙观现在流失的白领阶层的消费吸引过来，并且提供能够满足在这里居住的年轻家庭消费需求的商业，能够让他们在这个地方有一个满意的消费场所。我们提的时候也没有一味迎合这个市场，发展商最后能够看到一些潜力和方向性的东西，这也是大家共同努力的方向。我们相信回龙观整体的商业发展，一个要看到这个地区有巨大的消费潜力，另外一个，无论是开发商还是投资者，要有一些前瞻性的目光，你得去引导这个市场，要有一些适当的超前，因为需求是巨大的，就看你是不是愿意去投入、满足、发掘这些重大的需求，而不是恶性循环，越是消费力低，他们越做低档的商业，这是没有市场的。同时我相信政府的推动。政府在一些产业政策上的推动，和一些大的思路上的改变，这是真正从根本上改变这个地方今后居住人群和商业人群最终平衡、和谐的方向，当然我们也会对天鸿这样大的开发公司提出一些我们的建议，希望他们在整个配套方面，能够一方面满足商业，提升商业，在另一方面又能够在产业结构的平衡上多做一些贡献。我们非常看好回龙观，尤其今天的研讨会，是政府的姿态，是一种积极的关注，引来那么多媒体的关注，这实际上也是表达了整个社会对这方面的关注。我相信在各方面的配合和努力下（同时大家都多一点前瞻性和勇气），在大家的关注下，回龙观区域的商业的发展前景会越来越好的。
(此文由晗风轻雨在2005-05-27 12:13:45编辑过)
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2005-05-27 11:55:45
