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经济适用房，你让老百姓爱悠悠恨悠悠!
经济适用房的价格便宜是因为有政府的优惠政策在里面，这种优惠价格却掩盖了很多经济适用房建造和销售中的问题。比如说如果是普通商品房，购买人如果觉得房子有缺陷比如公摊面积不合理，就可以不买，但是作为经济适用房，排上一个号是非常不容易的，即便开发商明显侵占了购房人的一部分利益，但是这套房子仍然会比普通商品房便宜，因此老百姓还是会争着去买，这就掩盖了开发商的很多违法违规的问题。如果一个客户买了普通商品房，收房的时候面积缩水超过3%他就有权退房，但是经济适用房你能退吗？退了以后你还能在别处排上号吗？因此实际上购买经济适用房的人和购买普通商品房的人相比，是更加需要政府保护的弱势群体。
为了建设经济适用房，政府可以给开发商各种优惠和让利，但是一定要放到明处，如果政府觉得让利少可以加大，但是除了这些公开的让利以外，不能让开发商再从买房者身上捞取任何额外的利益。现在经济适用房的开发商很多损害买房人的利益的事情很容易就被管理部门挣一只眼闭一只眼的放过去了，因为开发商建经济适用房有功，但也正是因为是经济适用房，黑洞更黑，道理很简单，比如一套经济适用房政府通过各种政策优惠使得它比周围的商品房便宜了10万元，现在开发商在建设销售过程中通过各种不正当手段把本来政府给买房人优惠的10万元里面的3万元弄到自己兜里去了，老百姓虽然有意见，但是毕竟还比同一地段的别的商品房便宜7万元呢，所以不但要忍气吞声，还要争相购买呢，因为开发商冠冕堂皇地说了，没人逼着你买，你觉得不满意可以不买，你不买后面还有人排队等着呢！可以说很多矛盾和问题就都被这种老百姓争相购买的场面掩盖了！
1，公摊面积。虽然公摊面积在政府规定的范围内，也经过了有关部门批准，但是我们政府机关往往官僚主义严重，总是简单拿出一个公摊面积的系数来评判是非，其实这正是经济适用房开发商做手脚的地方。比如说我们要求公摊面积不能超过某个系数，那好了，开发商把本来应该做宽敞一些的楼道、大厅等等公共部位都做得很小，相反，把一些将来可以挪作他用的房子搞得很大，放到公摊里面去，这样总的公摊面积并没有超过规定系数，他能过关，可是本来应该做宽敞一些的地方他压缩了，把不该搞得很大的地方搞大了，比如配电室吧，如果30平米就足够了，他非要弄个60米（数字仅是打比方），因为将来多出来的面积他就可以支配了。经济适用房本来应该做得更经济，可是现在经济适用房的公摊面积比有些商品房还大很多，并且大得不是地方，使房子的品质很差。这种房子要是普通商品房一定卖不出去，可是我前面说了，因为政府的大量优惠在里面，即使这样综合起来还是比商品房便宜，僧多粥少，老百姓还只能抢着买。可是实际上老百姓的利益已经受到了伤害。开发商通过把一些本来不该使用这样大面积的这个室那个室都放大了，为他们今后挪作它用作好了铺垫。现在为什么物业公司赖在小区里不愿意走啊，就是因为这些以公摊的名义留出来的房子一出租就能来钱，侵占业主利益太容易了。经济适用房本来应该做得更经济，可现在经济适用房的公摊面积比很多商品房还多，这难道不发人深省吗？
2，没有协商余地的霸王合同。从我们小区看，从一开始签订的认购意向书，到正式的合同，完全不存在协商的可能，可是房子的公摊面积前后发生了非常大的变化，误导了购买者以后，开发商却不承认是自己的工作失误，反倒说是合同里已经约定好了。实际情况却是经济适用房的购买者面对一个充满陷阱的合同除了签字根本没有别的选择。经济适用房的合同包括附件是一个字也不许改的，更别说平等协商了。商品房因为是在整个市场里竞争，如果你的合同不合理，买房人就会选择别的楼盘，而且国家也有相关法规，可是经济适用房不一样，不但很多东西无法可依，并且老百姓好不容易排队拿到号，谁舍得放弃啊？面对开发商的不合理条款，特别是补充的不合理附件，只能忍气吞声。购房合同上的户型图纸不标尺寸，房子的外墙和房顶的使用权归开发商所有（第一批合同中的条款）等等，如果说经济适用房有政府的优惠在里面，楼顶和外墙的使用权归政府，还勉强说的过去，凭什么归你开发商啊？可是买房人除了忍气签字之外又能怎么办呢？放弃了这里别处你还能排上号吗？在发生纠纷的时候法院只是按照合同审理，哪里知道此合同非彼合同啊！在法院的实际判例中，很多对购房人有保护作用的商品房的法规条款被判为对经济适用房的购房人不适用，这就让经济适用房的开发商更加有恃无恐。经济适用房是国家政策形成的卖方市场，买房人面对什么样的购房合同也只能签！因此购买经济适用房人的利益就更加需要国家来保护，政府应该尽快出台经济适用房销售和使用的管理办法，对于种种问题做出明确规定，否则经济适用房的购买人和开发商根本不具备平等协商的条件，经济适用房是完全一边倒的卖方市场，购房人根本无法用平等协商的办法保护自己的正当权益。政府部门要一个细节一个细节地研究保护消费者利息才行。
3，经济适用房的质量问题。房子真正应是百年大计质量第一的建筑，但是经济适用房给人的印象就是低质量的代名词，这种局面到了改变的时候了。管理部门不应该对于经济适用房的质量问题网开一面，现在从媒体，里看到的经济适用房质量问题非常多，漏水，开裂，墙面凹凸不平，门窗不严，低品质的电梯和设备，隔音效果差等等，问题非常多。历史的经验值得注意，千万不要把经济适用房盖成当年的临时简易房，十年以后就成鸡肋。
4，通过提前收取售房款侵占购买人利益。卖房的时候广告和新闻都说2006年6月交房，到了签合同写的却是12月，并且还可以延长半年。买房人想和开发商据理力争，人家说了，如果你不同意可以不买。政府给老百姓的让利完全变成了开发商要挟买房人的筹码。对于开发商来说，几个亿的现金流可以免费使用2年多，就算完全执行经济适用房利润率不超过3%的规定，实际得到的利益也非常可观了。而且开发商的利益完全是在零风险的前提下实现的，开发商应该对无偿占用买房人的资金给予补偿，至少国家应规定一个无偿占用购房人资金的期限，超过了应该给予赔偿吧！
政府搞经济适用房是想为民做好事，但开发商在暗处却把政府给老百姓的优惠中的很大一部分又通过种种办法弄到自己兜里去了，政府既赔了钱又损坏了形象，老百姓受到伤害。我觉得政府需要注意以下几点：
第一，经济适用房放号要公开公正。经济适用房不能开发商想怎么卖就怎么卖。政府一定要让其规范，因为这里面有政府的优惠，不是纯市场行为。一定要堵住号贩子和某些工作人员弄虚作假拉关系走后门的路，彻底杜绝一个号卖多少钱的丑恶现象。杜绝在别的行业已经不多了的走后门现象。
第二，公摊面积要合理压缩。经济适用房政府有限价，开发商采取暗渡陈仓的办法加大公摊面积，实际上提高了房价。然后等住户入住以后他们把住户已经公摊了的房子再用于经营、出租，真正是无本万利！可是公摊面积这一块老百姓很难掌握，只有靠政府严格监控才行。政府部门一定要严查测绘单位与开发商搞不正当交易的行为，严查在合理外衣下加大公摊面积的做法，严查在合理的总的公摊系数下的不合理的具体公摊部位。我们完全有理由问一句：经济适用房你留那么多公共面积干吗？至少应该比普通商品房少吧？经济适用房一定要做得更经济，让国家和最下层老百姓的钱真正物有所值。经济适用房要建得更经济！
第三，经济适用房的质量和品质应该引起重视，要与北京市的整体规划和整体形象相适应，避免出现短期行为下的劣质工程。
第四，经济适用房要尽快出台相关的法律法规。现在商品房的开发商为什么收敛了很多？因为既有市场上的公平竞争，又有法可依。但是经济适用房却处在无法可依的境地。从以往法院判决来看，经常是说商品房的规定不适用于经济适用房，对开发商网开一面。无法可依的局面受到伤害的都是最底层的老百姓。如何把经济适用房搞得更“经济”，如何把党和政府的优惠真正完完全全落实到买房人身上，这需要各级政府部门的细致工作，这也是老百姓所期盼的！经济适用房的问题已经到了非解决不可的时候。
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2005-06-22 12:24:14
