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京城最大地块预计将来房价达6500元
京城最大地块预计将来房价达6500元
自由飞鸟 2005-07-25 15:05:00 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-清上园(清清雅阁)论坛
京城最大地块预计将来房价达6500元
练子 2005-07-25 11:51:08 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-燕清源(燕清园)论坛
京城最大地块预计将来房价达6500元
摘 要 北京市土地公开挂牌交易以来的最大一个地块———海淀区清河镇住宅及配套（原三家毛纺企业）国有土地本周起竞价，该地块总建筑面积达70.1万平方米，其中住宅建筑面积达55.8万平方米，其使用权竞价从7月18日9时开始，截至当日下午13：30，已经有一家开发商按照起价登记报价。
内 容 ●该地块位于清河，本周起竞价，总建筑面积70.1万平米，预计将来商品房单价达6500元
●知情人透露,和记黄埔、北辰、顺驰、合生等50余家企业竞争该地块，最后可能举牌竞价
北京市土地公开挂牌交易以来的最大一个地块———海淀区清河镇住宅及配套（原三家毛纺企业）国有土地本周起竞价，该地块总建筑面积达70.1万平方米，其中住宅建筑面积达55.8万平方米，其使用权竞价从7月18日9时开始，截至当日下午13：30，已经有一家开发商按照起价登记报价。北京市土地整理储备中心的公告显示，该挂牌竞价期限不少于10个工作日，自收到第一份有效竞买报价单当日起，至延后的第11个工作日15：00时止为挂牌竞价时间。
记者从土地出让方北京纺织控股有限责任公司内部获悉，目前已经有来自全国各地的大开发商展开了较为激烈的争夺，如果最后出价的开发商依然为两家或两家以上，有可能进行现场举牌竞价。
政府计划将清河长住人口扩充至40万，由此该区域必将成为北京又一个大型居住区。
「开发商」
外地实力派再次登场
与过去北京所进行的大宗土地拍卖情形一样，购买海淀区清河镇原三家毛纺企业土地出让标书的50余家竞争者中，来自外地的开发商所占比例较大。记者最新了解到的一些开发商包括和记黄埔、顺驰、金地、合生、珠江、万科、华润、国美置业、明天地产、中海等，大部分属于非北京本土企业。
据北京纺织控股有限责任公司内部一位人士透露，目前购买标书和有意向参与的公司来自全国各地，纺织控股公司下属的一开发公司也有意向以合作的方式来拿下该地块，但担心因附属关系有压低地价的嫌疑而会引起公司内部的利益纠葛。对于第一家出价的公司可能是和记黄埔的传言，他表示不便于证实。
多数有意参与竞价的公司对此事表现低调，因大兴黄村第一拍而备受关注的北京顺驰董事长荆宏表示公司对此地块高度关注，认为有关此事的决策目前已经是公司的核心机密，不能过多讨论，而此前该公司的一位工作人员表示顺驰将在清河推出一个项目，显示公司内部已经早有准备；万科公司的相关负责人证实，公司参与竞价的说法属实，但目前不能透露更多细节；中海公司表示购买了标书，但希望低调处理该事，该公司的一位人士表示中海可能最终退出。不过，金地公司则明确告诉记者，公司是志在必得，预计竞争会较为激烈。
纺织控股内部人士表示，挂牌竞价期限不少于10个工作日，自收到第一份有效竞买报价单当日起，至延后的第11个工作日15：00时止为挂牌竞价时间。如果届时依然有两家或者两家以上公司竞标，将不排除用现场举牌竞价的方式确定最终的获得者。
「入市价格」
预计新建项目商品房单价达6500元
目前该地块起价接近17亿元，虽然清河地区房价略低，但也接近了6000元/平方米左右。其中该地块所在地区的燕清源、力度家园等楼盘的售价已经达到5500-5800元/平方米，最高达6000元/平方米左右。
据清河地区清上园项目负责人步艳梅介绍，目前清河与上地的房价以其交界区域的小营西路为界，路西为清河，路东为上地，由于现在位于中间的毛纺厂所在区域的阻隔，当地比较倾向于选择路东配套相对比较好的上地板块，这一区域价格和认可度略高于清河，位于两个板块交界地的毛纺厂土地的开发会使得清河、上地两个板块连成一片，变劣势为优势，从而对清河地区的房价产生一定的拉动，步艳梅预计新地块的开发商以接近当地价格入市的可能性比较大，但由于地块较大，开发周期约在三到五年左右，价格突破6000元的趋势是必然的。此外，她指出，中关村北扩让小营西路北侧的领秀硅谷、当代城市家园的房价已经呈现走高的趋势，该项目位于小营西路的南侧，更接近中关村中心区，后劲更足。
纺织控股内部人士表示，根据目前土地价格，该土地上的普通住宅项目入市价格达6200-6500元/平方米的可能性比较大，公司不希望拍卖的价格过高，导致房价过高。
「开工时间」
最早于明年年底开工
纺织控股内部人士透露，该地块的第一部分最早明年一季度末可以清理出来，企业搬迁要有一个过程，如果新开发商进入最早可以在明年年底开工。他表示，该地块目前没有任何遗留问题，不但实现了三通一平，而且市政配套设施也完全到位，开发商取得土地后就可以直接进行开发。
另据成业行市场拓展中心的研究显示，清河区域从2004年以来已成为北京房地产市场的一个热点区域，而2005年此区域又成为海淀区重点整治区域，政府将投资近亿元来改造此区域的环境；清河区域现有人口10万，而政府计划将此区域的长住人口扩充为40万，因此该区域在不久的将来必将成为北京市一个重要的居住区，成为名副其实的城市副中心。而清河区域的各项配套和服务设施在最近几年也将有大的改变，如清河区域将建设新的中美商业街，大型的公交枢纽也在筹划中，安宁庄路的拓宽工程也将在今年10月开始，随着这些设施或配套的不断跟进和上地区域企业不断的扩充，清河区域有潜力成为北京市又一个大型的生活区。
「竞争对手」
清河新城和颐清家园
成业行市场拓展中心的研究显示，结合项目的位置和投入市场的时间段，最有可能和毛纺厂地块未来项目产生正面竞争的就是清河新城和颐清家园这两个项目，这两个项目一东一北，形成了对毛纺厂地块的半包围：清河新城由于体量和位置的关系，一向备受媒体和有购买意向人群的关注，但由于拆迁方面的问题，该项目开盘时间一拖再拖，这也在无形中增大了今后两个大体量项目正面冲突的可能性；颐清家园位于小营西路北侧，即上地老牌知名项目怡美家园的南侧，项目在不久之前已破土动工，但尚未对外开盘销售，有鉴于开发企业是上地区域的老资格开发商———实创集团，从区域开发经验来说，该地块的新开发商也不得不对它多加关注。
「区域影响」
改变区域购房人群结构
据步艳梅介绍，目前清河区域的购房人群为三类：中关村的白领、学院教师和附近的外来人士。成业行市场拓展中心的研究显示，本地的原居住居民也是购房的主力之一。
据介绍，中关村、上地地区购买能力强劲，高校教职工购房热情高涨，目前中关村中心区的高科技人员有29万人，大多为需求住房的中青年；受国家科教兴国方针政策影响，教育投入力度加强，教师待遇改善，促进了原有区域内的房地产改造，居民购买力加强；生命园、软件园等高科技园区的陆续建成，对应的房屋需求量将急剧上升，目标客户群依然以年轻受过良好教育的新“知青”为主；近几年区域内较大规模的拆迁促动了大批原居住居民的购房热。
步艳梅认为，新的大型项目的投入，将极大改善当地的生活环境、商业氛围、内部交通会得到明显的改善，吸引更多的外来人口来此置业，从而改变本地的购房人群结构。
■房价走势
5年内房价增6%-11%
清河房子单价已突破6000元，价格增幅足见住房需求旺盛
据土地方毛纺控股方面透露，参与竞标的开发企业对当地的开发潜力有着比较大的信心，成业行市场拓展中心的研究显示，自2000年以后，清河区域的开发就逐渐升温，怡美家园、当代城市家园、永泰园、清上园、力度家园等等，项目连续性、密集型的开发自然带动了区域房价的整体上升，以2000年基准价4000元为例，此区域2000年至2005年住宅价格增幅区间在6%-11%之间（以高层和小高层产品为例），房子单价已经突破6000元，作为一个五环外的区域，能有如此的价格增幅，可看出区域人群的住房需求非同一般。
2005年之后，伴随着清河———北京居住卫星城的区域定位的成立，该区域房产市场将进一步走向高潮，开发量将在近两年内呈现出不断走高的趋势，供给量的加大将在一定程度上刺激产品品质的不断升级，区域环境、商业配套和道路工程的良好改善也将成为住宅价格增幅的利好因素，综合以上内外部条件，区域房屋价格今后的攀升也在情理之中。
■区域分析
清河仍存在交通瓶颈
虽然该地块区位优越，但居住环境杂乱，生活配套缺乏规模
根据业界分析，该地块的优势主要是交通区位、人文环境和政策发展环境，而劣势主要是现有的居住环境显杂乱，生活配套缺乏规模化，内部交通还存在瓶颈。
优势：连接上地及清河两区域
该地块位于清河桥以北区域，南接清河，西连轻轨、东靠京昌高速，是连接上地和清河区域的中间枢纽地带，地理位置极其优越。地块紧邻上地科技园区，该园区是目前北京展示对外经济的一个窗口，区域内有近500余家高新技术企业，其中不乏像IBM、三菱、诺维信、联想、华为这样的国内外知名企业，而这些高科技企业的入驻也培育起了区域高质化的一种人文氛围。
劣势：居住环境不尽如人意
记者在清河区域采访时感受到现状并不尽如人意，道路相对破旧，临街小商铺以及廉租房比比皆是，外来人口流动极其频繁，脏和乱是目前居住环境的真实写照。
目前清河区域就生活居住而言是不存在问题的，但如要提升到居住的品质化就存在一定的差距，商业、餐饮、娱乐等等都维持在小而全的层面，而没有达到大而精的规模化和品质化，而这种现象的出现与早期区域人群的消费能力较弱有直接关系。
清河区域西有轻轨，东有京昌高速，按常理来说应该不存在交通不便的现象，但由于清河地处京昌高速和上地科技园区的中心枢纽位置，不可避免地承载着大量的人力和物力运输任务，同时京昌沿线近年来的成片开发也使得这条老龄化的高速路不堪重负，这也连带性地祸及清河区域，因此实事求是地说清河区域的道路交通是难以让人满意的。
发布日期 2005-07-22
作 者 新京报
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2005-07-26 20:26:33
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