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房贷提前还款莫忘退保费 贷款多可申请贴息
银行不能办公积金贷款是借口 提前还款后莫忘申请退保费 公积金缴存人可申请贴息———
公积金比商贷更省钱
算账
目前，建行、工商银行、中国银行、农行对于购买第一套住房的客户执行5年期以上个人住房每年贷款利率5.508%（基准利率6.12%的下限）。对于贷款购买第二套及高档住房的客户则执行6.12%的利率。而公积金贷款利率为4.41%，显然，用公积金贷款省钱得多。
以贷款20万元20年为例，使用公积金贷款比商业贷款能省3.5万元利息。
提示1
不能办公积金贷款是借口
市民购买任何一个合法的在售项目都可以申请公积金贷款。开发商有时会以手续麻烦、回款慢等理由拒绝公积金贷款，但银行拒绝接受公积金贷款的根本原因是嫌钱赚得少，银行受理一笔公积金贷款,所得的利息只是贷款人应付总利息的5%,而银行受理一笔商贷，所得是贷款人应付的全部利息,两者相差20倍以上。
提示2
办理商贷也可支取公积金
在开发商不同意以公积金贷款的情况下,购房者可以在办理商业贷款后，申请支取自己公积金账户内的资金用于购房。
提示3
贷款多可申请贴息
如果选择了商业贷款而您又是公积金缴存人,那您在办理了商业贷款后还可以申请公积金贴息（附名词解释）,同样能够获得相对低的利率。
选好还款方式能少付利息
对于商业贷款有两种还款方法，等额本息和等额本金。等额本息：又叫“等额均还法”，即每月还款金额不变，但贷款人利息支出相对多。此还款法适合有一定积蓄，但收入可能下降、生活负担日益加重的人群。
等额本金：又叫“递减还款法”，即每月偿还相等金额的贷款本金，并根据具体贷款实际使用时间计付利息。这种方式前期还款压力较大，但利息支出相对较少，随着时间的推移，供款压力将逐渐减轻。适合当前收入较高者。
等额本金还款计算的公式为：每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金-累计已还款本金)×月利率
以80万元20年期的房贷为例，用等额本金法还贷可以比等额本息法还贷少支付近7万元利息。
商贷还款避免两误区
误区一
涨息后匆忙提前还贷
加息后增加的利息分摊到每月的供款额中并不算多，借贷人要冷静地对个人收入预期及目前资产状况进行分析后再作决定。
算账 例如：以10万元房贷为单位计算，按照现行利率执行，15年后您的还款比涨息前多1903元；20年后多2700元；25年后多3567元；30年后多4495元。这些资金平均消费在15到30年的时间里，不可能影响您的任何生活质量和投资理财计划。
对于每月有固定且稳定收入的房贷消费者而言，如果还能找到其他投资门路，就不必为每月增加的几十元钱而“捡了芝麻扔了西瓜”，更不必借钱还贷增加压力。
误区二
每月以相同数额还款省事
目前，绝大部分供楼者在按揭时选择的是“等额本息法”，这种方法虽然省事，但需支付的利息高于“等额本金法”。
再者，对于已供楼三年又想提前还贷的人来说，“等额本息法”就更不划算。因前三年所还的利息远高于本金，而已支付的利息是不退还的，提前还贷等于白给了银行一大笔利息。
支招
供楼者可把“等额本息法”改变为“等额本金法”，这样还款更灵活自由。
新名词:贴息
申请贴息可省评估费
如果购房人是公积金缴存人，拟贷款的金额又高于公积金允许此人贷款的最高金额，则此人必须先将拟贷款金额全部申请商业贷款，然后向公积金管理中心申请贴息。
所谓贴息即管理中心将商贷高出公积金贷款的那部分利息差返还购房人。贴息的数额就是公积金管理中心允许此人用公积金贷款的最高数额。
算账
例如：张女士是公积金缴存人，她选中了一套80万的房子，想以借款50万元的方式按揭，经管理中心审核后，她只有资格用公积金贷款20万元。
在贴息政策出台前，她只能采用组合贷款的方式，即贷款总额50万元＝20万元(公积金)＋30万元(商业)。而采用贴息后，她需要先在银行办理50万元商贷，再申请20万元贴息，即20万元享受公积金还款利率。
表面上看，贴息与组合贷款没多大区别，实际上贴息比组合贷款省去了评估费等一些费用，所以对购房人更有益。还贷牢记五要诀
要诀1
还款期并非越长越好
延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？
算账 以借款1万元为例，如果一年还清，每月还款865元，如果两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第19年和第20年，前者为每月还款76元，后者为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，还白白增添了利息负担。所以合理的期限为5至8年。
要诀2
最好贷款满一年再提前还款
借款人最好不要在贷款一年内就提前还款。农行不允许购房人贷款不满一年就提前还款，满一年提前还款则不收违约金。中行、工行、建行北京分行虽然暂不会对一年内提前还款的客户收取违约金，但由于外省市已有了收取违约金的先例，所以今后是否收费还是个未知数。
要诀3
商贷不能随意变公积金贷款
商业贷款转为公积金贷款的条件是：1.原商贷必须是在市资金中心委托的公积金贷款银行网点办理。2.经原贷款的商业银行同意。
如果不符合上述条件，只有提前付清后，才能再办理公积金贷款。如果您购房时有公积金贷款的意向，应当了解一下开发商的楼盘是否属于“贴息”的楼盘，从而与开发商协商办理“贴息贷款”。
要诀4
提前还款后可申请退保费
如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请按月退还保险费。
要诀5
还清贷款后莫忘注销抵押
提前全部还款后莫忘去产权部门办理抵押注销，领回退还的抵押权证明书，否则会给日后的房屋交易带来不必要的麻烦。
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阿九
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寂寞是我随身携带的一叠软纸
一张张拿来擦拭我窥探爱情的窗户 |
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2005-07-29 11:07:44
