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案例分析：面积误差比在3%以内部分的房款单倍返还；面积误差比超过3%部分的房款双倍返还
开发商为“缩水商品房”埋单
来源：江苏法制报
作者：陈民
时间：2005-9-27 13:59:34
日前，宿迁市中级法院审结了一起商品房预售合同纠纷案，法院终审判决该开发商于判决生效后十日内，返还陆先生面积误差比在3%以内部分的房款10875.6元及利息；双倍返还陆先生面积误差比超过3%部分的房款58108.8元。
纠纷：
商品房面积严重“缩水”
２００３年１２月８日，陆先生与宿迁市某置业有限公司签订一份商品房买卖合同。约定由某置业公司将其建设的楚苑小区第２幢１０１－１０２号房屋，以３０００元／ｍ２的价格出售给陆先生，总价款为３６２５９０元。合同约定建筑面积共１２０．８４ｍ２，其中套内面积１０６．８４ｍ２，公共部位与公用房屋分摊建筑面积１４ｍ２。其中第五条关于面积确认及面积差异处理为：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同约定处理，但是，合同并未明确如何处理。
某置业公司交付的房屋经房屋测绘部门测绘确定，房屋建筑面积为１０７．５３ｍ２，其中套内建筑面积为１０５．１９ｍ２，共用分摊面积为２．３４ｍ２。
起诉：
开发商拿合同做“盾牌”
２００５年３月２０日，陆先生提起诉讼，要求置业公司返还面积误差比在３％以内部分的房款及利息，并双倍返还面积误差比超过３％部分的房款。
宿城区法院经审理认为，陆先生与置业公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中，双方因合同约定面积与产权登记面积存在差异产生纠纷，虽然合同中确定如有差异“按合同约定”处理，但该项约定并无实质性内容，应视为约定不明。置业公司认为原告主张的房屋面积误差不实，但其没有提供充分证据予以反驳，故确认面积误差为１３．３１ｍ２。置业公司应当按照法律规定返还原告相应的房款。故判决：被告置业公司于判决生效后十日内返还原告陆先生面积误差比在３％以内部分的房款１０８７５．６元及利息；双倍返还原告面积误差比超过３％部分的房款５８１０８．８元。
一审判决后，置业公司不服，于２００５年６月８日向宿迁市中级法院提起上诉。认为双方在签订合同时，对合同约定面积与产权面积产生误差时的处理方式已明确约定按合同约定面积处理，此系双方当事人的真实意思表示，应予尊重。原审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，违背了双方签订的合同本意。同时，在出售房屋时，上诉人已在价格上给予被上诉人大幅优惠，所以，在面积上也未作严格讲究，如有误差，仍按合同约定面积计算，不再调整。且上诉人出售给被上诉人的是现房，被上诉人在购买时，已对房屋进行实地勘测，对面积误差已经默认；原审法院对上诉人在一审中以重大误解为由请求撤销合同的反诉请求没有作出处理。本案当事人对计算合同标的数量存在重大误解，并将导致显失公平的后果，故该合同应予撤销。置业公司请求撤销原判，撤销双方之间签订的商品房买卖合同。
终审：
一锤定音 双倍返还
经审理，宿迁市中级法院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，上诉人已将房屋交付被上诉人，被上诉人也支付了相应价款，合同主要义务已履行完毕。现双方仅对合同约定的房屋建筑面积与产权部门确定的房屋建筑面积产生的误差如何处理产生争议。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的解释，对于房屋面积产生误差的处理原则，首先应按照双方的约定处理。本案中，上诉人与被上诉人签订的合同建筑面积为１２０．８４ｍ２，产权部门确定的房屋建筑面积为１０７．５３ｍ２，面积误差比为１１％。而双方合同约定的房屋交付后面积误差的处理为“按合同约定”，但该约定并未明确系按合同约定的何种条款或方式处理，故该约定内容不明确。在此情况下，还应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
上诉人认为双方在合同中已排除适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原审适用该规定不当的上诉理由，无法律依据。故上诉人应返还被上诉人房屋建筑面积误差比在３％以内的房屋价款及利息，并双倍返还被上诉人房屋建筑面积误差比超过３％的房款。上诉人认为其对合同约定面积误差处理方式存在重大误解，并请求撤销该合同，但在原审诉讼中，没有证据证明其已提出了该主张，并履行了法律规定的相关手续，故其关于原审法院对其以重大误解为由要求撤销合同的反诉请求未予处理的主张，无事实及法律依据。上诉人二审期间提供的平面图，因无其他证据证明该平面图为合同的组成部分，故在被上诉人不予认可的情况下，法院对该证据的效力不予认定。综上，宿迁中级法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
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2005-11-11 22:55:52
