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北京水清木华园业主这样争回近两千万元利益
北京水清木华园业主这样争回近两千万元利益
北京有一个叫水清木华园的小区，３年来，该小区业主委员会积极维权，打赢两场集体官司，招标选择新“管家”。
编者按 在房地产纠纷、小区物业纠纷中，作为业主的消费者与开发商相比，往往处于弱者地位，依法维护自己合法权益的难度较大，于是，业主维权成为消费领域中的一个新热点、新难点。然而，北京水清木华园小区的业主们几年间却从开发商那里依法争取到近２０００万元的利益。成立业主管理委员会、从公摊面积入手维权、团结起来打集体诉讼官司、维权要有证据意识等，是他们成功的经验。希望他们的经验、做法能对其他业主有所帮助，为您维权支招。
近年来，业主维权不仅是消费维权领域中的一个新热点，也是一个难点。１１月３日，刚打赢了与物业公司官司的北京市水清木华园小区业主管理委员会（以下简称业委会）向媒体公布了他们的维权成果：３年来，通过一次次的维权行动，业主们共争回近２０００万元的利益。
水清木华园小区地处北京中关村核心地带，业主约６８０户，大多是清华大学、北京大学等高校的教师、中国科学院的科研人员以及中关村科技园的从业人员。他们是怎样取得这些维权成果的呢？有什么经验可借鉴？１２月初，本报记者对该小区业委会的有关人员进行了采访。
有条件就要抓紧成立
业主管理委员会
记者见到该小区第二届业委会主任李险峰，他开门见山地对记者说：“要说维权经验，我最想说的是，如果有条件，一定要抓紧时间成立业委会，只有成立了业委会，它才能有效地代表广大业主去和开发商、物业公司沟通交流，更好地带领大家维护自己的合法权益。”
首届业委会主任邵夏珍现任第二届业委会副主任，她向本报记者讲述了当初成立业委会的过程。“我是２０００年６月１０日搬进小区的。刚搬进来那会儿，小区的路未修好，围墙没有，闲杂人员随便出入，垃圾不能及时清理，二期入住的住户没通煤气，等等。大家当然不满意，你也去我也去地跟开发商、物业公司发牢骚，可是情况并不见好转。另外，购房合同中说公摊面积占小区总面积的１８％，大家想搞清楚它们的具体方位，不少业主要求开发商做出明确说明，但他们总是支支吾吾敷衍了事。”
这年下半年，从事人口学研究的邵夏珍从国外讲学回来后，决定发起成立小区业委会，以便代表业主和开发商、物业公司交涉问题。“我联合了几位热心的业主共同来操办这事，首先是贴出海报，召集大家开业主大会，讲明成立业委会的目的是什么——有个代表业主利益的组织，把业主团结起来，争取解决小区的各种不如意的问题，并号召大家积极参与业委会的选举工作。后来，大概有１５位业主自荐竞选业委会代表，各行各业都有，他们还发表竞选演讲，表明自己今后为业主服务有何主张、举措、计划等。我们还把自荐竞选名单打印出来，发到各家各户的邮箱中，请大家投票选举。２００１年４月１３日，我们把由９位业主组成的业委会名单报送北京市海淀区房管局小区办备案，业委会正式宣告成立。”回忆当年的情景，邵夏珍有些激动。她告诉记者，不是谁都能成为业委会委员的，现在回过头来看，参加业委会的同志一定是有奉献精神，有公益心，热情、认真、不辞辛苦的人，而且要敢于承担压力。
从公摊面积入手
收回１６套物业用房
业委会成立后，在委员们的努力下，小区环境很快就发生了变化，围墙建起来了，喷水池喷水了，煤气通了。
“当时，业主们都很关心公摊面积的问题，我们决心给大家弄明白。”邵夏珍告诉记者，在业委会正式向开发商提出要求后，开发商把小区设计图纸交给了业委会。业委会的一个委员正好是建筑设计师，他利用业余时间拿着图纸在电脑上算了一个月，算出公摊面积大约为１．６万平方米。之后，业委会委托３个委员“按图索骥”，对小区的７栋楼房进行公摊面积核对，结果发现，有１６套作为公摊面积的首层房子被划作了物业用房。
“２００１年８月，业委会几经努力，让开发商的物业公司退出了其中的１２套房子，只留４套作为物业用房。去年，我们通过招投标选聘了新的物业公司，开发商的物业公司却还占着那４套房子，这当然不合理。今年４月，在新一届业委会的领导下，我们终于圆满地收回了房子。这１６套物业用房价值１０００多万元呢！”李险峰主任笑着说。
对照设计图
“阳台门官司”业主获加倍赔偿
２００１年９月的一天，邵夏珍在小区设计图纸上不经意地一瞥，竟发现了一条价值几百万元的索赔线索——设计图纸上标明有阳台门，而事实上，水清木华园小区从１号楼到６号楼都没有安装阳台门，开发商存在擅改设计的问题。
这是一个涉及小区众多业主利益的事情。在索赔要求被开发商拒绝后，２００１年年底，业委会通过贴告示、走家串户等方式组织了１００多位业主，把开发商告上了法庭，要求其加倍赔偿业主安装阳台门的费用。“大家都非常积极主动，为打官司做了大量的准备工作，管拍照的、管到建材市场去调查取证的都有。到２００２年４月开庭审理的时候，大家都争着去法庭，我们还劝回了一些，最后去了６０多位业主，法庭上的座位都不够坐了。”邵夏珍说。
２００２年７月９日，北京市海淀区人民法院做出判决，开发商根据原设计标准，按相关市场指导价格加倍赔偿１１３位业主购房时应有的阳台门的费用。１１３位业主总共获得５０多万元的赔偿，“后来除了走仲裁途径的３０多位业主，其他没起诉的业主也都获得了加倍赔偿，赔偿金额总共有３００多万元。”邵夏珍兴奋地说，“‘阳台门官司’是北京市房地产界第一例业主根据合同获得开发商加倍赔偿的案子，它使我们获得了打集体诉讼案的经验。”
自己找“管家”
每年光物业费就省了８０多万元
２００１年４月，小区业委会做了一次调查，９０％的业主赞成用招投标方式选聘新的物业公司。邵夏珍告诉记者，原来开发商指定的物业公司由于服务质量有问题，北京市房管局于２００２年７月取消了其物业管理的资质，招投标选聘新物业公司的工作正式提上业委会工作日程。“我们向一些物业公司发出了招投标邀请，共有１５家参加了招投标大会。我们还设置了‘门槛’，要求准备参加投标的物业公司交２０００元钱才能拿标书，最后有７家拿了标书。我们成立了一个由小区业主代表、专家、小区办官员组成的考评团，对几家物业公司的资质、标书进行了认真考核，还组织了一场当面答疑考试，就小区卫生管理、道路维护、小区安全等一些问题当场提问。最后，我们选中了北京光环电信物业管理公司。”说起招投标工作，邵夏珍脸上流露出自豪的表情：“我们是海淀区第一家自己选‘管家’的小区。”
１３轮谈判之后，业委会代表业主与新的物业公司签订了物业管理合同。邵夏珍告诉记者，新的物业管理合同与以前的相比，有许多让业主们感到满意的地方：物业用房，小区只给新的物业公司提供一套；交费时间，物业费由原来的提前一年交改为提前半年交；交费额度，平均下降４０％。光这一笔，一年就给小区业主节省物业费８０多万元，３年物业管理合同，能省下２４０万元。
证据意识强
业主打赢供暖滞纳金官司
２００１年以来，由于小区存在公摊面积不清、“老”物业公司提供的供暖质量不合格等原因，水清木华园的部分业主拒交供暖费。２００２年８月，“老”物业公司在被业委会解除物业委托合同后，以业主拖欠供暖费为由向海淀区人民法院起诉，要求首批４０多位业主支付供暖费及按供暖协议中约定的每天１％的巨额滞纳金。今年４月２３日，法院做出一审判决，将滞纳金比例调为０．７％。
令业主们尴尬的是，虽然有调整，但经过８个多月的一审审理，该笔滞纳金的数额又增加了，其中一位业主原本只欠１．５万余元的供暖费，但此时仅滞纳金就达到８．１万余元。更令人担忧的是，这可能会有更多的业主被起诉，那时的滞纳金数额将更庞大。
“我们马上提出了上诉，并开始寻求社会各界的支持。”邵夏珍、李险峰说。１１月３日，北京市第一中级人民法院做出了“原判规定的滞纳金比例过高，现调为０．０２１％”的终审判决，让业主们松了一口气。邵夏珍向记者强调说，这样的话，仅上诉的２５户业主要交纳的滞纳金就少６８万元。
此案的业主代理律师蒋红艳如此归纳成功的经验：“此案的胜利，最终还是取决于业主们提供了有力证据，这是最值得其他业主学习的，而且从他们提供的证据看，他们早就有了证据意识。”邵夏珍告诉记者，她也是被告的业主之一，她曾花上千元钱请北京市公证处到其家做供暖不热的公证，结果，这一证据在法庭派上了用场。
“作为业主，我们应该清楚地知道自己的合法权益，一定要做个明明白白的业主，做一个知情的消费者。”邵夏珍、李险峰说，他们希望与其他小区的业主共同总结和探讨业主维权的经验。
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2006-04-12 09:52:53
