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北京市国土房管局《业主临时公约》起争执
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北京市国土房管局《业主临时公约》起争执
爱佳家家居网 该网址不再展示 | 出处: 爱佳家- 中国经济时报 | 2003-12-31 10:05:53
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【爱佳家特约专栏记者王小霞】刚刚由北京市国土房管局统一下发的《业主临时公约》?熞韵录虺啤豆?约》 及《前期物业服务合同》示范文本规定，业主在买房时应与开发商签订以上法规以减少物业纠纷。但《公约》一出，反对声与叫好声争执不下，致使《公约》一时陷入混沌状态。面对此，业界专家分析认为，争执证明《业主临时公约》难以一碗水端平，让各方面都满意。
反对者：被动签约不公平
北京市律师协会房地产与建筑工程专业委员会秦兵律师在接受《中国经济时报》记者采访时表示，《公约》作为一个法规，其出台显得太过仓促，而且应当称之为业主权利限制公约，因为里面一些条款都是对业主权利的限制，如“业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏的部位或设施进行维修”，这就是说如果业主房屋出现漏水等质量问题时，业主得自己修，这将开发商或者物业公司的维修义务转嫁给了业主，显然不合理。
“从法律角度讲，虽然《公约》只是示范文本，目前还不具备强制性，但是开发商会认为，这既然是政府制定出台的《公约》，就有理由强制执行。这样，开发商和物业公司可以起草出保护自身权益的《公约》，让想要买房的业主被动地签订此《公约》。”秦兵认为这是一种市场欺压行为。
秦兵说，这个《公约》不应在入住前就签，不经过双方协商由开发商单方制定，业主来签，这从市场规律上来说，根本就不公平，将来肯定会引发诸多纠纷。因为刚开始购房者为了买房不得不签，但是一旦入住以后，业主就会想办法废除它，这是个必然的趋势。而且，这个《公约》很有可能被大规模执行，如果具体执行过程被扭曲，执行的不好，有可能会侵犯公民的权利。
因此，目前不管是政府还是房地产界都应强调此《公约》的临时性和非强制性，给开发商特别是业主选择和重新制订《公约》的机会。然后每个小区在业主入住的前三个月，必须让业主成立临时业主委员会，由其代表刚入住的业主与开发商和物业管理公司就临时公约内容进行协商，公平签订。同时，秦建议北京市有关部门日后在出台类似有关消费者利益的政策法规时，要经过消费者协会的认可。他希望针对目前的《业主临时公约》，快速修订出台新的版本，否则日后产生的纠纷太多。
叫好者：《公约》就像小《宪法》
朝阳园业主委员会主任委员舒可心告诉记者，《业主临时公约》的出台是一种进步。因为在法制社会里，每个人的行为都应该受到限制。目前小区的业主生活在一个公有物业之中，有许多公共区域，维持这些公共区域必须有制度。不可能业主买了一个小区的房子可以不遵守小区的《公约》，因为《公约》是限制小区里的每一个业主，如果你觉得《公约》不公平，可以不买这个开发商的房子。而一旦买了就必须遵守《公约》，接受《公约》的限制。《公约》是维护小区公共财产安全和提供完善功能的制度保障，要不然大家想干什么就干什么，小区会陷入混乱状态。“况且，我仔细看了《业主临时公约》的条款，写得非常宽松，没有特别严格的要求。我曾经在两年前为康城楼盘写过一个公约，比北京市出台的这个《公约》严格多了。”舒可心说。
更何况，即使开发商在起草时有不合理合法的情况，《公约》第二十二条已经做出规定，“本公约如有与法律、法规和规范性文件相抵触的条款，该条款无效。”有这一条的规定，已经约束了开发商的违法行为。除此之外，如果开发商制定了一些对业主不公平的条款，业主入住后经过三分之二业主同意就可以通过业主委员会修改《公约》内容。这个《公约》实质上就是业主彼此之间承诺的义务与限制；如果物业公司服务不到位或者出现问题，有业主授权的业主委员会与物业公司之间签订的物业服务委托合同来限制；而房屋质量方面的问题则有业主与开发商之间签订的购房合同来限制。所以说，这个《公约》只规定业主与业主之间的行业规范。
舒可心表示：这个公约是个最基本的业主行为规范，希望在业主可以承受的范围内写得越严格越好，因为《公约》就像一个小区里的小《宪法》一样，是保障小区秩序的最基本的制度。
业界：好与不好需要时间验证
对于以上两种争执，业主的表现更多是茫然与担心。在对一些业主采访过程中，此前已经签订相关《公约》的业主告诉记者，自己居住的小区一切都照旧，因此感受不到新出台的《业主临时公约》对自己会有什么影响，看到业界对公约产生的争执，很难分辨出谁对谁错。
而另外一些正在准备买房的业主，对签订《公约》仍有担心。刚在泛CBＤ地区购房且不愿意透露项目名称的林先生告诉记者：由于房地产市场存在许多不规范的地方，所以方方面面的纠纷一直不断，从刚颁布的《业主临时公约》就可以看出，我们的很多政策、法规都才刚刚起步，谁都无法说有了《公约》就一定有保障或者就一定会产生诸多纠纷，因为中间执行才是最重要的过程。他表示，现在担心的是，在购房时已经签订（也是不得不签）的《公约》，如果真的出现不公平，是否真正能得到修改，裁决层是否也能做出公平裁决。
与此同时，有专家向记者表示，现实中很多事件处理很难做到一碗水端平，现在评判《业主临时公约》的效果还为时太早，一切都必须要有事实说话，对与错，需要时间的验证。
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2006-06-13 17:11:16
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