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物业未给小区窗户护栏 业主失窃责任谁担
案例
王先生于2004年底搬进了北京丰台某新开发的小区，发现开发商为该小区一楼统一安装了外防护窗。而自家的窗户离该防护窗相隔一台空调外机的距离，踩着防护窗伸手便可够着邻家的窗户。这使长期在外工作的王先生对家人的安全十分担心。
由于小区正处于开发，又是地处城乡结合部，闲散人员比较多，小区内的自行车常常不易而飞。
今年年初，王先生邻居家被盗，促使王先生也在自家窗户外安装外挂防护栏，但被物业阻止。物业声称王先生在买房时已签订《房屋装饰装修管理协议书》等文件，协议中有不得改变房屋外貌之内容，王先生既然签了字，就该履行协议。
王先生询问：物业为了美观，便不许业主安装外挂防护栏有无法律根据？如果不能安装外挂防护栏，自家安全谁来保证，一旦发生失窃，物业是否应该承担赔偿？自己该通过哪些法律手段维护自己的合法权益？
律师说案
针对上述案例，天钰衡律师事务所的郑辉律师指出，王先生遇到的此问题，涉及物业公司的管理职能和业主的安全利益之间的矛盾，不是一个简单的谁是谁非问题。
物业公司之“是”
物业公司的管理职能，是因业主授权而产生的，即是说，业主授权是物业公司行使管理职能的法律依据。而业主授权的方式，一般是通过与物业公司签订物业服务合同等协议，来约定物业公司的职权和业主的权利界限。
王先生提供的情况中提及：“物业拿王先生购房时签订的《房屋装饰装修管理协议书》等文件称，协议中有不得改变房屋外貌的内容，王先生既然签了字，就该履行协议。”可见，物业公司的法律依据，就是其与王先生签订的《房屋装饰装修管理协议书》。法律上的依据一般有两种，一是法律法规的明文规定，二是当事人之间的约定，物业公司的法律依据属于后者。业主与物业公司签订《房屋装饰装修管理协议书》，本质是授权物业公司对小区住宅的装饰装修进行统一管理，目的包括维护小区外貌的美观，物业公司据此进行管理，是其职能的体现，从这一点上来讲，应该是无可厚非的。
物业公司之“非”
那么，是不是签了《房屋装饰装修管理协议书》，王先生对自家的安全保障就无能为力了呢？这要看王先生家的人身、财产安全是否因一层安装其防护栏而面临现实的危险。如果是，那就可以依照法规要求消除危险。王先生在本案中提供了两种事实，已说明他家目前所面临的现实危险，一是因一层安装了外挂防护栏，距离王家窗户很近，要想攀入王先生家窗户轻而一举；二是目前小区治安状况很不好，地处城乡接合部，闲散人员多，邻居家又刚刚被盗。要想消除这种危险，只有两种办法，要么拆除一层的外挂防护栏，要么在王先生家安装防护栏。拆除一层防护栏显然是不可行的，既危及一层住户的安全，也不经济和现实，可行的办法只有在王先生家安装防护栏。
从目前王先生所提供的情况看，物业公司反对的只是他安装外挂防护栏，因其影响小区外貌的美观。王先生完全可以采取安装非外挂防护栏，如嵌入式防护栏、隐形防护栏、电子防护栏等，达到其保障安全之作用即可。不应强行安装影响小区外观的外挂防护栏。王先生可以以消除危险为由，与物业公司协商安装非外挂防护栏事宜，相信一般情况下物业公司会予以支持；如果协商不成，还可以以消除危险为请求，向人民法院提起诉讼，由人民法院做出裁量。
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2006-07-12 15:36:20
