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经常遇到的问题
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事
项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
商品房买卖应缴以下税费： 1、契税 2、房屋买卖交易手续费 3、买卖合同印花税 4、公共维修基金 5、房屋所有权登记费 6、房屋所有权印花贴税 7、权证工本费
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同
面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。
（一） 存在的问题
1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题
详细进行约定，以维护自己的权益。
2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正
常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费
者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之
中。
（二）. 如何解决面积误差？
面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）
与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处
理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差
比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付
已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内
（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，
所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开
发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
特别提示：
1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。
2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
（三）关于分摊面积
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢
不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，
由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑
面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原
设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功
能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为
独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计
入公用建筑面积。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能
的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
特别提示：
1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品
房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 售房单位在销（预）售商品房时，在销
（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、
需分摊的总建筑面积。
相关法律法规链接：
① 2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律若干问题的解释》。
② 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
③ 北京市2000年9月26日颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。
三、法定退房条件：
在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定
条件，综合起来包括以下几种：
1. 购房合同无效：
实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。
2. 套型误差导致退房：
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同
中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
3. 面积误差导致退房：
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。
4. 变更规划、设计导致退房：
开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋
结构未经买家认可的。
5. 质量不合格导致退房：
房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。
特别提示：
1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。
2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商
承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。
3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造
成损失的由开发商赔偿。
相关法律链接：
① 《中华人民共和国合同法》
② 《商品房销售管理办法》规定，只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设计；三是面积误差绝对值超过3%；四是商品房确属主体结构不合格。只要具备上述条件之一，业主就有权利提出退房。
③ 如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉；
四、特别建议：
1. 购房签约要细化合同条款。
由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款
如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。很多购房者常常在出现问题时才后悔当初签约时太轻易，太多
问题没考虑，没有细化条款。 所以签订合同时要考虑各种情况，比如应明确约定公摊面积，要考虑到合同
面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范，要对各种可能出现的问
题都进行约定。
2. 可以考虑集体收房。
买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别
建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!
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我欣赏豺狼，因为她有一种只要认准了目标，就努力做下去，决不放弃的精神，不是因为我本性的善良或是残忍。 |
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2006-04-26 14:50:39
