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集体收房注意事项（二）－－－ZZ们必看
集体收房注意事项（二）－－－ZZ们必看
所谓预（准备）则立，不预则废。这种集体维权方式有效与否也取决于事先有无准备。因此，业主
们应尽可能早地认识、交流与沟通，比如目前存在的集体签约方式，业主们在买房前就已认识，并且不
断交流与沟通，因此，在收房时，他们完全可以做到有备无患，完全可以最大程度地维护自身的合法权
益。
当然，集体收房有很多好处，但也要注意：
第一、如同集体签约一样，业主最好能事先聘请一位房地产专业律师，审查开发商交楼时提供的验
收文件，从法律上提供一些建议及收房时应注意的事项，并随时解答一些法律问题，协助业主与开发商
谈判。
第二、集体收房前，业主们应事先进行联系与沟通（比如通过网络、论坛等方式或途径），就本楼
盘收房时可能存在的个性问题及其他楼盘收房时存在的共性问题进行总结、归纳，并制订相应的应对措
施。
第三、有的开发商在业主收房时让业主们签订一份开发商事先拟订好的补充协议（比如位于海淀区
的华清嘉园），如果业主不签，就不给业主办理入住手续，不让业主入住。应该说，业主按照合同履行
了交纳房款等义务以后，作为交钥匙工程，开发商就有义务按照合同约定的时间交付房屋（当然，办理
入住时按照实测面积据实结算房款也是业主应该做的，但业主没有义务签订任何未经双方协商的所谓补
充协议或合同）。如果开发商以让业主签订补充协议等任何合同以外的书面文件作为业主入住的前提，
业主方完全可以置之不理，如果开发商据此坚持不让业主入住，那么，开发商应承担由此造成的一切法
律后果，并承担违约责任。
第四、按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件（一表二书等），避免因入住
行为造成既成事实给自己带来被动。
第五、理智收房、合法收房。也就是说，业主们的合法权益应当受到保护，也必须受到保护。但
是，任何不理智的行为及违反法律规定的行为是不应提倡的。
应该说，采用集体收房的方式，华清嘉园的业主们在京城迈出了第一步，为业主集体维权作出了有
益的探索。
程序：
核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证
书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到
书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商
并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及
期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。 同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收
备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
一些问题：（以前集体收房经验）
一、 登记：业主登记问题比较严重，今天的信息是开发商假装业主，容易混进开发商的人，能不
能进行核实，否则对方可以得到各种信息；业主数量太多，请考虑信息的安全；
二、 核查：如果业主有问题可以来查证，否则开发商会知道我们的全部信息，置我方于不利的境
地；
三、 新闻：下次应当电视新闻机构参与，否则开发商一点不怕，今天记者一走，对方态度发生重
大变化，只要记者记录事实就可以；
四、 信息：注意保密，少用电子邮件，今天的信息就是电子邮件出了问题，让开发商知道了，对
方所以很清楚我们要做什么；
五、 问题：面积测量可能存有问题，无法找到对方提供的测量报告与《房产测量规范》之间的关
系，请准备两套规范和一套说明，我们进行测量报告分析；
六、 分组：想退房的一组（50）、已经收房的一组（130）、不想退房还没有收房（110）的并且
坚持下去的一组、不想退房还没有收房想立即收房（30）的一组，这四组要有专人负责，有部分业主想
退房，没有人给他们提供信息，让他们很难以决策。
七、 沟通：下周进行原件分析，到开发商处看原件并取得复印件，然后提出法律建议书；开发商
的态度还比较好，双方早晨的谈判是顺利的，希望小组成员维持好这种关系，不要以为对方是小公司就
加以轻视，如果他们做得好，完全有可能成为一家巨大的企业。
八、 后勤：今天去的人没有太多的准备，从9点谈判到下午4点，中间没有吃饭喝水，很多人可能
坚持不下去，也没有座的地方，开发商人少机动，我们人多笨重，所以今后应当事先准备好谈判地点并
就谈判地点与开发商达成书面协会、让业主带上水和食品。
房屋保修：
保修期限由两种，一是开发商和施工单位之间的保修期限，一个是开发商和购房者的保修期限。以
下述期限为住户和开发商之间的最低保修期限：屋面防水工程三年；有防水要求的卫生间、房间和外墙
面的防渗漏，为一年；供热与供冷系统，为一个采暖期、供冷期；管道渗漏一年，管道堵塞两个月，卫
生洁具一年；灯具、电气开关六个月；装修工程一年；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自
行约定。注意，以上期限均为最低保修期限，如果保修合同签订的保修期限低于上述规定，则该条款为
无效条款，保修期限按上述规定计算；如高于上述规定，保修期限从合同。
收房集中问题
一、 房屋面积误差；二、物业管理的服务及收取的费用；三、装修标准是否达标。
有关法律工作者为购房者提供了四种应对策略：
1、对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更对
规划部门提起行政复议或行政诉讼。
2、对于入住时，以签订补充协议作为办理入住的前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，
业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司是不得以此阻挠业主
入住的。
3、关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房
销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在
订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来
看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商
一方。
4、至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的
房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
入住时要缴纳哪些税费？
您在交易过程中须交纳的费用：
1、 契税面积小于120平方米含120平方米，缴纳房价款的2％；购房面积超过120平方米，120平方
米以内部分缴纳房价款的2％，超出部分缴纳4％。
2、 印花税房价款的万分之五；
3、 交易手续费小于120平方米缴纳500元；大于120平方米缴纳1500 元。
在申办产权证过程中须交费用：
1、 登记费每建筑平方米0.3元；2、房屋所有权证工本费4元／本；3、印花税5元／件。
您在入住过程中须交费用有：
1、 住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3％2、物业管理费及供暖费：供暖费16-18 元／
平方米／供暖季
办理按揭须缴纳的费用为：
1、 律师费：贷款额的0.3％。
2、 保险费：财险保险费＝总房款x年费率 x年限系数。保费一次性交。建行采用太平洋保险公
司，年费率一般为0.056％；工行采用华泰保险公司，年费率为0.056 ％；建行总行、中信采用人民保
险公司，年费率为0.045％。
3、 如果是办理公积金的，须缴纳以下费用：1、评估费：评估价格100万元以下部分收取评估结
果的0.5％，以上部分0.25％。2、保险费
呵呵，不好意思，“集体收房注意事项（一）”当时一不小心被我发出去了，所以没能及时给
大家排版啦。虽然内容多了点，但都是经典，请ZZ们不要着急，还是慢慢把它看完吧。：）
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2006-09-08 09:31:13
