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<转自搜房>交房当天,不交契税和公共维修基金就不给钥匙是不合法的侵权行为!!大家都来支持！
四期的邻居们，几个月来我们放弃我们正常的休息日踊跃参加装修集采，为了买到称心的真东西是一方面，节省资金更是大家的初衷，我相信参加集采的邻居们月入1万的大有人在，但即便如此，也并不代表我们富裕，因为我们的CPI又涨了，我们口袋里的钱又缩水了。因此我们可以与厂家就一款马桶是否可以在让利、打折的基础再便宜50块RMB而狠杀价格，因为50块钱相当于：一个中档防臭地漏、两袋半美巢821腻子、包清工用的一套涂刷工具、一付普通合叶、一个花片、一个TCL开关面板、一个造型灯、一套油盐罐子、包立管所用的全部的红砖、一个卫生间吊顶所用的全部的人工费用、擦五次车、一次KFC、一包中华、…………。
几个月下来，这样省下来的钱相信肯定从两位数上升到四位数了，而我们大多数家庭的月收入应该也不会超过五位数，这样的表述，我想大家应该会感受更深一些。
对于马上就可以得到自己的房子，我们的心情都非常激动、兴奋，可当我们接到收房通知的那一刻，我相信我们中间一半以上的心情更接近股市大涨期间的黑色星期一。是的，我们很无奈，几个月下来省的钱、我们的时间、汗水和果实被这样、那样的突发的费用侵占了。
像什么先交款后验房、什么只能交现金办理入住手续等等霸王条款（法律上的解释应该是侵权行为）先放一边，今天讨论的维权主题是针对契税和维修基金这个问题，毕竟这笔钱数最大，经验告诉我们，但凡是消费者向开发商维权的案例，结局往往是十诉九败，此次维权也就是要向大家说清楚这个问题，即使失败，至少我们可以把钱花的更明白些，具体如下。
一、开发商提出的一切以合同为准，合同上是“委托开发商代交契税、公共维修基金”，因此必须交钱才能拿钥匙。这种说法是不确切的。
1、合同是格式合同：根据合同法第三十九条，合同及其补充协议，均应作为格式条款处理。需要说明的是当初大家买房的时候，开发商以各种理由不考虑我们的意见，单方面以北京市统一合同格式为由将一系列双方可以商榷的条款单方面确定，将一系列涉及如果开发商违约的行为选择“买受人有权退房”，这就好比在股票牛市的时候强行卖给我们一堆该股票的认沽权证。花1000块买一卷扔在大街上都没人捡卫生纸，期望一年内市场上再也没有卫生纸卖，而你手里的这卷涨到10000。是的，相信如果今天开发商违规，全北京没有一个人会将房子原价退给KFS，如果有的话，那就是地道的“无间道”。因此我们大家都选择了“委托开发商代交契税、公共维修基金”，虽然我们都清楚这些钱是在办理产权证的时候才缴的。
2、我们可解除契税、公共维修基金及产权代办费的委托缴纳关系，前提是合同上没有注明任何“本委托不可撤消”之类的文字。根据合同法第五十六条、第一百一十条第二款、第一百二十四条、第三百九十九条、第四百一十条，业主可以解除合同中规定的委托开发商代交的契税、公共维修基金及产权代办费的委托关系，而不影响合同其它部分的继续执行；至于开发商所辩解的由于贷款担保的连带责任问题，并没有在合同中予以体现，在该方不能拿出有效的法律法规之前，都不能在业主前来交费时，以业主不交纳被解除委托关系的这些费用为借口，拒不交房给钥匙；否则，按照合同法第四十五条规定，属于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的情形，业主已主动前来完成交接手续所需义务，业主将不再承担延期收房的相关责任；而根据合同法第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条规定，开发商将承担违约交房责任，并要根据合同第十三条中关于逾期交房的违约金赔付计算方法，给予业主赔付；并且，如果由于开发商延期交房的行为给业主带来了的其它损失的，以及可能产生的诉讼费等，业主可以要求开发商承担相应赔偿及诉讼费。如果开发商根据合同法第一百零一条第一款或合同相关规定，封存业主本应获得的房屋，或不给钥匙的，而基于前述理由，业主已来完成收房义务，而遭受开发商阻挠交房的情况发生时，根据合同法第一百零四条，业主有权随时提取房屋。
二、开发商要求买受人的契税及公共维修基金必须在收房时上交，否则会影响办理个人产权登记的工作顺利进行，没有任何依据，没有道理。
对于我们9月1日收房的业主来说，KFS在合同上注明的办理产权登记的时间期限是600个工作日，按照经验，KFS基本没有提前办理产权证的可能性，即便是开发商400天后可以办理单个买受人的小产权登记，那这笔费用也是在交房400后才会发生，而开发商在办理大产权证的时候是不需要这笔费用的。如果这些钱有3万，这就是我们的资金成本，那么存银行400天的净利息就高达700多块，如果做投资，有可能400天以后就会变成4万、5万，，如果提前给到KFS，我们有可能损失的就是这个数字，甚至更多。大家天天谈理财理财，这个财总不能不理吧。
三、开发商提到的契税按照北京市规定，5794元/平方米以下需缴纳1.5% ， 5794元/平方米以上缴纳3% 是在钻政策空子，不完全有道理。。5794是根据2005年北京市六级地块土地上房屋的平均价格计算出来的：4828 * 1.2 = 5794。 如今的平均房价与两年前的2005年相比如何，大家自己分析吧。
按照国家对契税缴纳时间的规定，契税的缴纳时间是在办理房屋产权登记过户的时候才发生，按照KFS合同中的约定，KFS办理大产权的时间期限为2008年3月，也就是说我们的契税和公共维修基金将会发生在2008年1月1日以后，按照目前北京市房价涨势，我们保守推断新龙城所属的六级地块2007年的均价至少应该在5500，如果年底前北京市建委公布的数字为5500，那么在2008年办理产权登记过户的猪猪们，如果买房单价在5500*1.2 = 6600以下，到那时就只需向地税缴纳1.5% 的契税，而在办理产权登记过户前，是没有必要提前向地税交这笔钱的，而且KFS现在也没有对如果多收了该如何按照费用生效的那天退还多收的本息的说法。
请看北京市政府的相关文件:
1、北京市地方税务局关于印发《北京市城镇土地纳税等级分级范围》的通知
京地税地〔2007〕229号
各区、县地方税务局、各分局：
根据《北京市人民政府关于修改<北京市实施中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例办法>的决定》（北京市人民政府第188号令），市局参照北京市出让国有土地使用权基准地价综合用途土地级别范围，并考虑税收征管实际情况，重新确定了《北京市城镇土地纳税等级分级范围》，现印发给你们，并就有关问题通知如下，请一并依照执
一、对于一宗土地坐落在两个或两个以上土地等级范围内的，应本着从高原则，按高一级的土地纳税等级（高一级的税额标准）确定。
二、对于土地等级划分边界路段外侧的土地，按高一级的土地纳税等级（高一级的税额标准）确定。
三、北京市地税局将根据北京市基准地价级别范围的调整情况适时调整北京市城镇土地纳税等级分级范围。
四、各局在实际执行中，土地纳税等级划分存在问题，需要进行补充调整的，应及时报告市局，市局将另行发文明确。
五、本通知自2007年1月1日起执行。原《北京市地方税务局关于调整北京市城镇土地使用税部分土地等级范围的通知》（京地税地〔2001〕204号）和《北京市地方税务局关于调整部分地区城镇土地使用税土地纳税等级的通知》（京地税地〔2004〕139号）同时废止。
二ОО七年六月四日
2、北京市城镇土地纳税等级分级范围
一级土地：
复兴门北大街—阜成门南大街—阜成门内大街—西四东大街—西安门大街—文津街—景山前街—五四大街—东四西大街—朝阳门内大街—朝阳门外大街—关东店北街—东三环中路—朝阳路—西大望路—建国路－建国门外大街—建国门内大街—东长安街—西长安街—复兴门内大街—复兴门北大街；所围地区及边界路段外侧地区。
二级土地：
1. 东直门外斜街—东三环北路—亮马桥路—麦子店街－农展馆北路—东三环北路—朝阳北路－东四环中路西侧－通惠河—东便门—崇文门东大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街—宣武门东大街—宣武门西大街—莲花池东路—羊坊店路—复兴路—柳林馆路—玉渊潭南路—三里河路—西直门外大街—中关村南大街—－北三环西路－苏州街—北四环西路—科学院南路－北三环西路—中关村南大街—西直门外大街—德胜门西大街—德胜门东大街—安定门西大街—安定门东大街—东直门北大街—东直门外斜街；所围地区除一级地区外的地区及边界路段外侧地
2. 北四环中路—北辰东路—大屯路—北苑路—北四环东路—北四环中路；所围地区及边界路段外侧地区。
3. 北京西站地区，北蜂窝南路－广莲路－莲花池公园北边界－西三环中路西侧－莲花池东路－北蜂窝南路；所围地区。
4.展览路街道办事处行政区域西直门外部分。
三级土地：
西三环北路－长春桥路－万柳东路－万泉河路－北四环西路—中关村北大街—成府路—中关村东路（成府路以北段）－轻轨铁路－北四环西路－北四环中路－北辰西路－科荟路－科荟东路－小营路及北延长线－北四环东路－安定路—北三环东路—东三环北路－霄云路－天泽路－亮马桥路—枣营路—朝阳公园西路—朝阳公园南路－东四环中路西侧—广渠路－东三环中路—东三环南路—左安路—左安门西滨河路－广渠门滨河路－方庄路－南三环东路－蒲黄榆路—永定门东滨河路—永定门西滨河路—右安门东滨河路—右安门西滨河路—丽泽路－西三环南路—西三环中路—西三环北路；所围地区除一、二级地区外的地区及边界路段外侧地区。
四级土地：
1. 西四环北路—北四环西路—万泉河路—颐和园路—清华西路－中关村北大街－清华校园北边界－轻轨铁路－清华东路－林萃路－五环路－安立路－科荟路－辛店路—关庄路－北四环东路—东四环北路—东四环中路—朝阳路—高碑店北路－通惠河—东四环中路—东四环南路－松榆南路—西大望路南延长线—周家庄路—南三环东路—南三环中路—南三环西路—丰台北路—西四环南路—西四环中路—西四环北路；所围地区除一至三级地区外的地区及边界路段外侧地区。
2. 丰台街道办事处行政区域。
3. 望京、酒仙桥街道办事处行政区域。
4. 上地信息产业基地、国家级软件园区。
5. 石景山区八角街道办事处行政区域、鲁谷社区所辖行政区域。
五级土地：
1. 朝阳、海淀、丰台、石景山区除一至四级土地以外的其他地区。
2. 北京经济技术开发区。
六级土地：
市域范围内，除一至五级以外的其他地区。
3、北京市不同级别土地上普通住房平均交易价格
2007均价尚未出
2006均价
关于公布北京市2006年不同级别土地上普通住房
平均交易价格的通知
京建住[2006]267号
各有关单位：
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，结合我市居民住房实际情况，经市政府同意，2006年，我市享受优惠政策普通住房标准不变，即应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。
2006年不同级别土地上的普通住房平均交易价格见附件，七至十级土地上普通住房平均交易价格按六级执行。本期不同级别土地上普通住房平均交易价格依据北京市房地产交易管理网2005年新建普通商品住房预售登记备案数据确定。
附件：北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格
二〇〇六年四月三日
附件：北京市2006年不同级别土地上普通住房平均交易价格
北京市2006年不同级别土地上普通住房
平均交易价格
土地级别 平均交易价格（元/建筑平方米）
一级 11454
二级 10592
三级 9289
四级 7749
五级 6047
六、七、八、九、十级 4828
2005均价
关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知
京建住[2005]528号
各有关单位：
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）的精神，结合我市居民住房实际情况，经市政府同意，我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上;单套建筑面积在140（含）平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
今年不同级别土地上的住房平均交易价格见附件，六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行。住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。
附件：北京市2005年不同级别土地上住房平均交易价格
二○○五年五月三十日
北京市2005年不同级别土地上普通
住房平均交易价格
土地级别 平均交易价格(元/M2)
一级 11068
二级 9555
三级 8040
四级 6886
五级 5462
六、七、八、九、十级 4526
契税的缴纳时间按照国家法规及现行的《北京市契税管理规定》修改版（2002年市政府令100号）之规定 ，契税的发生时间是在房屋产权登记的时候发生
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”，《北京市契税管理规定》修改版（2002年市政府令100号）第四条规定“本市契税征收机关为市和区、县地方税务局。”，一旦业主解除开发商委托代交契税，开发商将不得强行代收。
根据北京市国土资源和房屋管理局发文，《关于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知》(京国土房管物字〔2001〕1170号)，第二条“今后，各区县房地局、小区办不得委托房地产商代为归集维修基金，对于擅自代收维修基金的单位，各区县房地局要严肃查处。”，一旦业主解除开发商委托代交公共维修基金，开发商将不得强行代收。
希望通过上面的讲述能够让每个邻居对此有个清晰的认识，希望大家能够齐心合力，为我们争取到本来属于自己的权利。我们就可以把与KFS的谈判当成是一次装修集采来谈，有什么见解请大家积极发表看法。
业主、开发商和物业公司等的法律定位对应说明：
标的物：业主购买的房屋
提取标的物单证：按我个人理解，应该是产权证。而不是一表两书等文件，那些只是证明房屋质量合格的合格证明。因此，目前收房时，应该是无法提供的。
当事人：业主、开发商、物业公司
出卖人：开发商、物业公司
买受人：业主
债权人：从房屋买卖关系来说，债权人是指业主，债务人是指开发商。
从物业服务关系来说，债权人是指业主，债务人是指物业公司。
名词解释：
债权人：债的关系中有权利要求另一方（债务人）为或不为一定行为的当事人。在债的关系中，债权人是特定的，只有该特定的权利主体才有权要求义务主体履行约定的义务。负有履行义务的人如不履行义务，债权人有权请求司法机构强制其履行。如果债权人由于对方不履行义务而遭受到经济上的损失，有权要求赔偿。债权人还享有代位权和撤销权。代位权是指债权人以自己的名义，代债务人行使其为第三人的权利，其后果由债务人承担的权利；撤销权是指债权人对债务人有碍于债权实现的法律行为享有的请求撤销这一行为的权利。债权人可以是公民或法人，也可以是国家。
中华人民共和国合同法(节选)
（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,现予公布，自1999年10月1日起施行）
总 则
第三条 合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第五条 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十三条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身伤害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
第六十三条 执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第一百零一条 有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
（一）债权人无正当理由拒绝受领；
（二）债权人下落不明；
（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；
（四）法律规定的其他情形。
第一百零四条 债权人可以随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或者提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。
债权人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。
第一百零五条 债权人免除债务人部分或者全部债务的，合同的权利义务部分或者全部终止。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
第一百二十四条 本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
分 则
第九章 买卖合同
第一百三十六条 出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
第一百五十七条 买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。
第一百五十八条 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。
出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。
第一百六十一条 买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
第一百七十一条 试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
第二十一章 委托合同
第三百九十九条 受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。
第四百零一条 受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。
第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
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2007-08-31 16:03:56
