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开发商产权证延期办理违约小议及诉讼注意事项。
刚看到贵论坛有业主在讨论矩阵三期存在开发商延期办理房屋产权证违约一事，而链接的焦点房地产网上，咨询律师也没有过多涉及实质的解答，作为邻居，就结合自己亲自代理亲身经历的最近的海淀区安宁佳园业主集体诉开发商违约案的经验与邻居们共享一下，抛砖引玉，希望大家讨论批评。
首先，由于综合实力与影响力的极度不对等，业主要想与开发商讲道理，必须要团结一切可以团结的力量，尤其是业主们自身的团结，非常重要。无此基础，事不能成。
安宁佳园案略有区别在，诉的是楼栋权属证明延期违约，与单户的产权证不同，除此之外，过程类似。有三五位业主代表，组织了共86户年轻人，集体委托我诉开发商违约，同时，有一户业主，认为事实清楚，案情简单，并且不愿意支付律师代理费，独自先行向海淀区法院起诉。结果单户起诉的业主先判决，业主败诉，86户集体诉讼的案件后判决，业主胜诉。单户业主的案件由海淀法院分配给海淀法院山后法庭审理的，地点在上地西北面西北旺，86户的集体诉讼案，法院民事审判庭非常重视，由海淀法院本部法官审理，为此，民庭庭长还两次给我来电话询问与案件相关情况。
其次，由于经济实力的不对等，必须要有团结起来与开发商打持久战的心理准备。不过并非每一个个案，都会经历如下复杂的程序，但诉开发商的案件，至少要准备一年以上的时间。
一审普通程序是六个月结案，如果适用简易程序，三个月结案，如果双方有一方不服一审法院判决，可在领取一审判决书后15天内上诉至中级人民法院。二审程序又是六个月才能判决结案，加上有可能的执行程序，即便开发商最终败诉，从起诉开始，拖延个一年时间履行其应该承担的违约责任是没有问题并且是合法的。从财务角度，应付帐款能晚付一天，就不提前付，在帐上就是自己的钱。现如今这个年代，哪里有那么多积极履行义务兑现承诺，上杆子往外给钱的，更何况是开发商。
安宁佳园案，从2008年夏天开始准备一审诉讼材料，至今，还未有最后结果。一审海淀法院2008年12月份判决业主胜诉，开发商不服，2009年1月上诉至北京市第一中级人民法院，一中院2009年6月二审判决业主胜诉，维持海淀法院一审判决。正常情况来说，在两审终审制的民事程序中，审判程序就完成了。业主方持两级法院判决书找开发商上门追讨违约金，结果吃了闭门羹，开发商工作人员都声称不知道有这回事。
在业主方向海淀法院申请强制执行程序时，开发商向北京市高级人民法院提交了再审申请并成功运作了市高院的提审，此过程中，执行程序被暂停了下来。经过市高院的提审，于2009年12月底，判决开发商胜诉，撤销海淀法院和一中院的一、二审判决，驳回业主方全部诉讼请求。如今看来，“开发商很强大”，绝不不只是一句普通网络调侃流行语，它无时无刻不是体现在我们生活中。常办案子的专业人员估计都知道，一件普通的民事案件，被一个省级法院提审的几率本来就非常小，提审改判的几率更小，更何况一审法院是我国水平一流的海淀区法院，并且是经过一中院一字不改维持原判的。
还好我们在北京，有点地利优势，申诉成本很低。2010年春节后第一个办公日，我代表业主方向最高人民法院提交了申诉书，目前在等待最高院的审查和裁定，最终结果估计要5、6月份才能下来。无论输赢，该案件本身的耗时就在2年以上，还有幸能走完从最基层的法庭到最高层的最高院全部程序。
第三，合同违约类民事案件诉讼时效通常是两年，如果自违约确认或违约责任明确之日起两年内不向法院起诉，那么法院可能因为诉讼时效超期，驳回业主方全部诉讼请求，最终导致丧失司法维权途径。
比如，开发商约定2008年1月1日办理产权证，并且约定了延迟一天违约金的计算方法，比如全部房款的万分之一，后来，开发商事实上2008年6月30日办理下来产权证，那么起诉要求开发商承担违约金的期限，最好不要超过两年，即2010年6月30日，否则诉讼请求可能不能得到法院支持。为此开发商方面遇到业主直接向其主张违约金的，通常是拖延敷衍了事，反正拖过诉讼时效就万事大吉。
第四，从委托律师的诉讼费用角度看，集体委托可以平摊很大比例的代理费用，同类的案件，类似批发和零售的关系，批发价便宜，且批量越大，越好议价。
不过人数众多时，组织成本会相应增加，组织者的角色愈发重要，需要承担繁重的联络通知工作，为公益牺牲不少，这点看似小问题，但却往往成为一件集体诉讼能否顺利展开和胜诉的瓶颈，常常出现的，就是百八十号人维权呼声都很高，且貌似很团结，但谁也不愿意出来，为大家承担联络通知的工作，毕竟费力还不见得讨好，而这点，是律师工作量之外的事情，也是律师力不从心的。
本文仅供参考，希望维权业主看见，综合考虑，理性维权，以最合适的成本，取得最有利的成果。也希望开发商看到，勇于面对自身工作的不足，积极与业主协商弥补，和气生财，大事化小，小事化了。如果影响面整大了兜不住，就算是丰田般的跨国集团，头头们不也得忙活着满世界的鞠躬赔礼赔钱不是！
(此文由龙锦二肖律师在2010-03-02 15:19:27编辑过)
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2010-03-02 11:34:13
