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北京律师协会房地产专业委员会委员关于“非典”影响房地产项目的意见。我们可以与这个委员联系，请他代理起诉天红。愿意参加和组织的请跟贴
合同中“非典”不可抗力的警示
中国房地产报 (2003年5月27日)
日前，北京荣丰2008项目由于延期交房造成了业主的损失，为此开发商让业主住进了酒店。此事在北京业界很是被炒作了一番，引起了开发商、购房者的极大关注。为此，记者就“非典”影响项目的合同执行情况、开发商将如何通过法律手段来解决问题，专访了北京律师协会房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所律师陈旭。
陈律师明确表示，“非典”属于法律上的不可抗力。他说，我国《民法通则》及《合 同法》在条文中明确规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。具体说来，不可抗力有三个构成要件：第一，该事件是当事人在订立合同时不能预见的(如当时能够预见，则只能是风险)；第二，该事件是在合同履行期间发生的；第三，该事件的发生和后果是不能避免、不能克服的。这次“非典”事件属于不能预见、不能避免、不能克服的情形，是目前人类并不为所知的新生事物，符合上述三个要件，是不可抗力。
但是，他强调，对于“非典”是否必然造成合同的不履行，还要分情况而定。因为“非典”对每个合同的影响是不同的，我们不能因为“非典”事件在我们的意识之外，就把一切合同的不履行都归结为不可抗力。
陈律师分析，“非典”可能导致延迟交房，但是否属于不可抗力的范畴，需要进行认定。如果施工单位在此期间出现“非典”病例，从而导致了民工的短缺，造成工期加长，或者原材料进京困难造成的工期滞后等等，应当认定为属于不可抗力事由。但是如果开发商按照一般进度就会延期交房，在此期间以“非典”为借口，是不应予以支持的。我们应当充分认识“非典”对于建筑工地所带来的影响，不能轻意认定所有延迟交房都是由于“非典”而引起，一方面防止一些恶意开发商搭便车的做法，同时也避免了一些不应有的纠纷。
他说合同执行可遵循以下原则：1、继续履行。如果因不可抗力导致合同暂时无法履行，待不可抗力情形结束后，合同应当继续履行。2、解除合同。发生不可抗力并使合同的既有目的不能达到、发生履行不能的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同一经解除，则原来所订合同的效力消灭。3、责任处理。根据《合同法》第117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据该不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。但是由于当事人迟延履行而发生不可抗力的，不能免除责任。
陈律师强调，开发商当前要做好以下工作：1、通知义务：当事人应当及时将其因不可抗力而履行不能的情况通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，否则应承担相应的赔偿责任；2、证明义务：当事人应当在合理期限内提供有关权力机关的证明或能够证明的确发生了不可抗力事件的证明。
他指出，在具体处理有关案件时，由于合同双方当事人的利益不同，对具体问题就会有不同的观点和要求，应该本着平等互利、协商一致的原则来解决；如协商不成，则可以提起仲裁或诉讼，通过法律手段解决。
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2003-05-27 10:47:52
