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贷款购房 两种还款方式差价达10万
贷款购房 两种还款方式差价达10万
五六月份以来，一轮新的购房热潮正在南京上演，加上个人购房契税即将上调的消息，许多南京人加入了贷款购房的行列。然而，对于绝大多数是第一次购房的市民来说，贷款购房仍是迷雾重重。
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——
两种还贷法利息差额大
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事——他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30％，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法（等额法），通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”（递减法）。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
“两种还贷方法哪一种更合算呢？”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢？”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊——同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！下面这个表格就可以清楚看出：
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
银行称没占到便宜
昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。
“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”
一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。
消协称购房人有知情权
南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
原因在双方信息不对称
贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？
受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。
新闻链接一：市民购房贷款者居多
南京市个人住房贷款今年迅速增长，截至4月末，南京市个人住房贷款余额已高达146.83亿元，比年初新增了20.46亿元，比去年同期多增了9.1亿元。
截至4月末，全市个人各项消费贷款余额为212.4亿元，其中房贷占比已经达到69%，成为市民借钱消费的最主要内容。
新闻链接二
两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大（有时高达90％左右），“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50％左右。
4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
后续：人民银行重申市民可任选两种还款方式
快报关于房贷两种还款方式的连续报道引起社会各界强烈反响，同时也引起了人民银行南京分行营业管理部和相关银行的高度重视。昨日，有关方面紧急约见快报记者，介绍了有关情况。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行均一致表示，今后将加强告知义务，完善两种还贷方法的介绍，供购房人选择。如果银行存在误导行为或者拒绝客户自行选择的，购房人有权向人民银行举报。
银行将以多种方式加强告知
就市民反映最多的“在不知情的情况下选择了其中一种还款方式”的问题，有关部门认为，这其中存在多方面的原因，一方面银行的确存在对个人贷款的有关宣传不够完善，如未详细列出“等额本金还款法”借款期内每月还款清单，部分银行的柜面操作人员也缺乏详尽的解释，从而使得缺乏专业金融知识的借款人难以正确判断两种还款方式的差异。此外，由于部分个人住房按揭贷款为开发商代理，客观上也存在部分开发商未尽告知义务的情况。当然，另一方面也说明部分客户在签订合同时没有仔细研究合同内容。
就今后如何加强告知，让借款人更好地选择适合自己的还款方式一事，昨天几家银行达成共识，明确表示今后将采取多种方式加强告知，比如银行将借助媒体进行宣传，让购房人充分了解购房贷款的相关知识；办理贷款时，银行将明确告知两种还款方式的差异，不误导客户的选择。此外，银行近期还将印刷专门的宣传材料，详细列表，比如同样是1万元贷款、同样贷20年，两者每月还款额的差别，放在银行大厅供客户比较。
两种方法可任意选择
人民银行南京分行营业管理部有关人士重申，个人住房贷款无论采用两种还款方式中的哪一种，都是符合央行有关规定的。这两种方式付息是按照借款人占用银行资金的时间计算，并不存在银行多收息和借款人多付息的问题。南京市各银行从1998年末开始，皆在个人住房贷款合同中列出两种还款方式，在办理个人住房贷款时，要求借款人仔细阅读合同的有关条款，并允许借款人根据自己实际情况自由选择两种还款方式中的一种。
凡是现在尚未办理贷款的客户，都可以根据自己的经济能力实际需求选择两种贷款方式中的一种，如果银行拒绝客户的选择或存在明显的误导行为，借款人可拨打人民银行的举报电话025-4415150,或者是快报的热线025-4783517反映。
未开通“本金法”是违规行为
昨日关于部分城市还没有开通“本金还款法”的消息余波未息，仍然有很多读者来电反映，当地的银行拒绝提供本金法即递减法，并且声称没有接到过上级的通知，所以只能提供本息法一种还款方法。这种反响以镇江最为激烈，一位王先生说：“别说银行主动介绍两种还款方法了，就是我们主动要求采用本金法还款，银行也不提供。”
人民银行有关人士重申，中国人民银行早在1998年5月就出台了《个人住房贷款管理办法》，为便于贷款银行操作和借款人选择，人民银行具体确定了个人住房贷款的两种按月还本付息的方法，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。如果部分城市的银行只提供本息还款法一种方法，那么显然是违反人行规定的，这种做法明显地限制了购房人的选择权，当在查处之列。
贷款人应加强维权理财意识
在房贷系列报道引起轩然大波的背后，市民维权意识薄弱的情况也得以充分暴露。法律界人士昨日提醒客户，不管是签什么合同，市民都有义务主动地查看合同内容，对不明白的合同条款即时提出疑问，只有认可了其中的每一个条款，方可签字。
这两天有不少读者来电反映，自己的贷款合同是开发商和中介全权代理的，所以合同内容都是他们代办的，自己到银行惟一所做的就是签字，合同内容根本没有细看。还有一些自己直接到银行办理贷款的购房人，总是过于依赖银行的介绍，而不愿意主动去了解条款细则，以及可能给自己带来的影响。
江苏鸣啸律师事务所主任李鹏展律师提醒说，购房人和银行作为合同的两个主体，都有义务对合同内容负责，银行有义务告知条款详情，相应的，购房人也有义务对合同内容进行审核。尤其对政策性、专业性较强的贷款合同，购房人缺乏相关知识，更应加强自己的维权意识。例如关于还款方式的条款，其实银行的贷款合同中基本上都注明了有几种方式供选择，但是购房人往往很少留心；甚至对有些合同上银行已经代为填写好的还款方式，也是统统接受，很少想到提出疑问。
此外，有关人士还提出，市民也应该加强一些金融理财意识，特别是在办理这些政策性强、专业性强的金融业务时，可以事先咨询一些专业的理财顾问，以免吃不懂政策的亏。
究竟那种方法适合你？
那么，是不是所有已经签订了本息还款法的购房人都需要将合同更改成本金还款法，或是所有准备购房的人都应该选择本金还款法呢？银行业专家和经济学专家都提醒购房人，利息少的未必就一定是好的还贷方法，购房人应该根据自己的客观情况加以选择。
人民银行南京分行营业管理部有关人士说，当初人民银行之所以提供两种还款方法，主要是为了适应不同借款人的经济状况。仔细比较两种方法可以发现，等额本金还款法前期偿付款项较大，逐期减少，适用于已经有一定的积蓄，但收入可能逐渐减少的借款人，如老年人；而等额本息还款法每期偿付款项相同，首期支付也不太大，适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，如青年人。计划贷款买房的人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何种还款方法。
南京航空航天大学经济学系教授徐强的分析更为全面。他说，如果自己有存款，又没有其他用途，只是将钱存在银行，那么你为住房贷款付出的利息将比你同期存钱获得的利息要多，所以应该选择尽可能短的还贷期，即递减法；如果你的钱用来投资且月回报率在4.2‰以上，那么应该选择尽可能多、尽可能长的贷款和期限，因为在同一时间点上，你的投入回报都大于贷款利息，你是在净收入，所以应该选择等额法。
因此，选择哪种还贷法，取决于你的还贷能力与对未来收入的判断。假如你现在有较高的收入，而未来的收入不确定，那你应该选择递减法还贷，假如你的收入是稳定的，则采用等额还款法使你的还贷压力不至于前紧后松，有利于平衡自己的生活。
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2003-06-16 16:33:05
