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沈晓杰：和旧社会的“长工”相比，今天的买房人是有过之而无不及：更像房地产商暴利下的“奴隶”！
一个城市的利益搏杀：七万五千家庭，户均“进贡”16.5万给开发商
数百房地产商，一年“多吃”百亿“民脂民膏”
社会再怎么发展，总有个渐进的过程。财富的增长，也一定和经济发展的相同步的。开发商动辄上亿、甚至数十亿、上百亿的急剧增长的财富，又是从何而来的呢？他们掘富的“金矿”又是在哪呢？让我们从一个城市——南京的房地产市场的情况来分析。
据南京市房管局不久前对媒体公布的材料：2005年南京市共销售商品房916万m2，比2004年上涨13.4%；商品住宅销售806万m2，比2004年同期上涨12%。去年全市商品房均价约4800元/m2，同比上涨5.0%；商品住宅均价4400元/m2出头，同比上涨3.5%。2005年套均住房面积107平米。我们在这里暂先不管每平米4400元的价格可否在南京市的主城六区买到新老住房，就根据这个“官方的口径”统计，来进行相关的计算。
同时，根据国土资源部“中国城市地价动态监测系统”网的资料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容积率，多层的一般在1.5-1.8，高层小高层的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我们粗略的把它平均在1.8。也就是说，南京市商品房的平均楼面地价，定在1000元。
4400元的住宅平均房价，1000元的楼面地价，806万平米的销售面积，套均107平米，这就表示当年有75327户南京家庭买了新房。按照“官方统计”，我们也可以算出南京市开发商一年的“红利”。
一般来说，房地产商的建房成本有这么几块组成。
首先，是开发商的楼面地价成本，南京市平均在1000元；
第二，建筑商建造房屋的建安费，包括包括建材费、人工成本、机器使用费等等，一般多层建筑每平米在700多元，小高层在1000多元，高层在1500-2000元之间。由于在“降低平均房价”中“贡献最大”的郊区县房基本上都是多层，而且加权的比例也最大，所以建安费估算也是每平米1000元；这两项一般来说是房地产商建房分最大的成本。至于其他费用，琐碎而十分烦杂，南京市物价局在“南京市商品房作价办法”中，仅“成本构成”一项就有几十条之多，非专业人士所能明了。前一段时间由于公布南京河西部分楼盘价格成本“民间版”而名声大振的南京自建房网的邵角等人告诉记者，其他的成本可以分为两大类：
第三， 配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。南京市平均的收费标准应该在500元；
第四，开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、销售费用、财务费用等等。人工费、广告、贷款利息和纳税等都在该大项内。他们认为，该大项费用一般不超过商品房销售价格的10%，我们以400元为平均数。
南京市2005年商品住宅平均成本就应该为：
1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。
应该说，这样的推出的成本，符合南京的实际。前几年在南京房价最高的鼓楼区边上，有个国家级的康居示范工程智能化示范小区，采用了很多新材料。如外墙所用的保温隔热新材料，使空调制冷节能达50%，连电梯也是配置进口的。就这样的高标准住宅，最低的售价也只有2500元上下。由此不难看出，就是剔除地价上涨的因素，南京建房的其他成本也不像开发商渲染的那样“玄妙”。
算出了建房的平均成本，南京市房地产商的平均利润就一目了然。等于：
住宅每平米的平均利润为： 4400元-2900元＝1500元；
住宅平均利润率为：1500÷4400=34%
平均每户买房人给房地产商贡献的利润为：107平米×1500元＝16.05万元
南京人一年买商品住宅给房地产商贡献的利润：806万×1500＝120.9亿元
根据以前对商品房价格管理的有关规定，普通标准商品住宅的平均利润率最高不得超过8%。也就是说南京市住宅商品房的利润率，高出了有关方面认可的最高标准26个百分点，“超标”幅度在3倍以上。
如果按“约定俗成”的普通商品住宅最高8%的利润率，那么：
南京市普通商品住宅的价格应该为：2900元×1.08＝3132元
房地产商从每户买房人多拿利润为：(4400-3132)×107＝13.5676万元(占85%)
房地产商一年从南京买住宅百姓多拿利润：(4400-3132)×806万＝102.亿元
每户买房人向房地产商户均多交13.56万元“银子”意味着什么呢？按照南京市人均年工资2万元计算，夫妻两个都有单位工作，一方的工资用于日常的所有开销，以维持基本的生活，一方的工资全部用于支付房款(相当于用家庭收入的50%用在买房，远远超过一般国家不超过30%的水平)，平均每个买房的家庭要为房地产商的暴利多打工6.78年。如果这些家庭不因为买房而对自己生活极为“苛刻”到处处节衣缩食，只把家庭收入的30%用在支付房款，那么，平均每个买房的家庭就要为房地产商的暴利多打工11.3年。
这里要特别提示的是，以上还是根据“官方统计”的材料而做出的。其实，南京城区的房价要比房管局公布的房价高得多早已为“人所皆知”。如果相关部门敢于公布真实的、经得起严格审计南京市区的房地产市场一手材料的话，人们会发现，高房价对社会各阶层财富“洗牌”的效应要比人们想象的还要大的多。
如果根据现实中可以买到房子的价格(每平米6000元，地点还是主城区边缘的地方)来计算，南京房地产商实际上可能在商品住宅每平米上所赚取的利润就是(6000-2900)3100元(这些地方平均地价虽然稍贵一些，但房屋的容积率更高)。按照8%的利润上限，他们在每平米上多拿的钱是(6000-3132)2868元。
也就是说，如果一个南京的家庭是在现实中买房(而不是在房管局的“官方数据”中“梦房”)，他们每户为开发商的暴利所多交的“银子”可能是30.6876万元(2868元×户均107平米)。一个家庭如果每月克俭生活、用50%的工资来支付房款的话，就意味着要房地产商的暴利多打工15.3年，如果他们是正常的节衣缩食、只用30%家庭工资所得来支付房款的话，就可能要用25.6年的时间来为房地产商的暴利打工卖命。如果一个人一生的工作时间是30年的话，那就意味着他有85%的工作是为了房地产商的暴利的积累，而为自己的还不到15%。
和旧社会的“长工”相比，买房人是不是有过之而无不及？从经济利益博弈的角度来说，今天的买房人，是不是更像房地产商暴利下的“奴隶”！
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2007-08-31 17:01:26
