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物业税的思考
国税局已经在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市就物业税空转了6年之久，但是和燃油税一
样，迟迟没有真正实施。征收办法也在反复研究，反复上报国务院，没有定论，因为阻力超大。
从国民角度来看，有个很值得反思的现象，就是国民对于政府推行的几乎所有政策，所有举措均会产生一种习惯性不信任态度与对抗心理
，尤其对于物业税这样的新增税种有着超强的抗拒心理。
原因很简单：
1）物业税从未征收过，一旦开征物业税，每年几千上万块的真金白银就要交出去
2）广大人民群众只见税金上涨，没见福利提升，比如每年都交医疗保险和教育附加费，但是每年的自付费医疗支出和教育支出还是蹭蹭的上
涨；每年都交养老保险，但是眼见的钱在变毛，到老了那几千块钱的养老金怕是吃饭都难饱。
3）政府行政开支过高，不透明，让老百姓只能认为收上的税大多数取之于民，用之于官，利之于贪吏奸商。
其实物业税的征收与返还大众合理实施的话是一个相当有利大众的事情。关键点无非取之于民，用之于民；小政府，大社会。
1）征收环节，最为公平的是只要是房屋不动产，有一套算一套一律征收。无论商业用房，居住用房；无论是首套房产，还是多套房产；无论
是商品房，央产房，经济适用房，还是自建房，小产权房。均按照统一税率征收，
2）稽核环节：每套房产稽核税额的绝对值只跟当年物业价值评估相关。物业评估价值可以取上一年度的本地区同等类型房屋交易均价的70%-
80%（可以部分解决群众争议房产评估价值过高）。
3）归口环节：需要明确物业税为地税；
4）返还环节，也是最为重要的一个环节，物业税使用仅针对本地区（指的是按照社区级别或者是街道办事处级别规划返还）；也就是说主要
投入到本社区相关事务比如教育，医疗，公安，社区服务等环节，这样加上国家财政摊大饼划拨的经费，就会有相对充裕的资金提升本社区上
述服务水准。在社区居民监督环节理顺后，甚至有可能实施社区自主决定学校教师，派出所民警等社区服务人员工资补贴制度，社区内部免学
杂费，定期免费体检和公益性养老院等公益制度。由于是专款定向返还，物业评估价值高的社区资金充裕，对社区建设与福利有利，反过来提
升下一年度的物业评估价值，住在本社区的人由于生活质量提升，提升对本社区的满意度与责任感，则愿意接受物业税征收额连年上升；一旦
有某种原因需要迁徙，也会由于房产出售获得利益，实现良性循环。对于物业评估价值低的社区，固然可能产生发展相对滞后，但是由于居民
自主意向提升，会促进本社区的资金使用优化，比不征收物业税时还是有明显改进；由于向往迁徙到优良社区或是改造本社区的意向提升，会
降低本社区改造和高等级商品房建设，学校与医院等公共设施建设征地的阻力，同样也可以吸引开发商投资建设。
5）监督环节，可以以此为契机改变居民委员会清一色退休大妈的局面，居民可以公推具有法律，财经经验的人员监督地区税务年度征收的金
额，返还本社区的金额（比如讲如果返还划拨金额不足上年度征收总量的90%可以直接向市政府提出申诉），监督街道社区年度预算的制定与
使用。重大决定由本社区居民投票表决。
在议的物业税稽核方法比较站上风的是以户籍为计算单位，首套房产不征税，居民二套或是更多的房产采用个人所得税方式分级次征收；
粗粗看来这是顺应民意的方式，但是其实后果会很不理想。
1）只要政策有例外环节，官吏，富人一定可以比老百姓更充分的利用；比方讲，一个富人可以运作每年给一个农民工一两千块钱，然后让这
个农民工登记为房产所有人，富人自己拿着房本，并且和农民工签一个比方讲200万的欠条，是以这套房产为抵押的，还不了只需要退房不做
其他追究。这样一来，农民工每年干落一个月的工钱，富人每年每套房漏税几万块。这帮官吏富商自然比我聪明太多，想的法子理应比我的小
点子高明很多。呵呵，我要是足够聪明，也不至于才守着这么点工资，一套房了。
2）留出的漏洞使稽核成本大幅度上升，致使可供返还大众的资金下降。其实物业税是所有税种内最容易稽核的，因为房产本内的信息足够详
尽，完全用不到像所得税，增值税，营业税大税种自行申报，只要是每套必征，完全可以轻易堵死偷税漏洞；对于抗税行为也太容易制裁了，
对房产价值评估可以申诉复议，但是终审结果必须执行，否则下通知强行扣押房产。税收是经济活动的一部分，好的经济活动就是使交易成本
呢尽可能减小，级次稽核就是在大幅度提升交易成本。
3）官僚，富人也是人，人生而平等，就算是用税务杠杆平衡贫富差距也要公平合理，不公平会带来强烈的反弹，会带来税务稽核强大的阻力
，把人家逼急了房子一卖捐款潜逃，会极大的损害经济秩序。
4）按个体与地区计算会不均匀，也会带来很多弊端，多缴税的会强烈反对资金流入到少缴税或不交税的地方或个体，导致即使相邻很近的两
个楼，两个小区，缴税和成功避税的个体之间都会对资金的使用权产生强烈的纷争，最后的结果就是政府以税金直接返还到社区无法实施为由
声明要统一规划使用，这样一来就可以大大方方的公款吃喝，堵自己的财政漏洞，老百姓反而一分钱都落不到了。
5)以户籍为审核首套房产并免税的政策不可避免的会带来年轻人分户另过，夫妻离婚的潮流，对社会安定不利。
所以讲，最简单的政策才是最有力的政策，任何例外都会带来漏洞，而且漏洞会越来越大。
如果以上述简单的方式推行物业税应当可以带来三个好处：
1）对炒房客会带来即时的资金压力，势必带来一大波卖房潮，房产泡沫应声而破，对于自有住房一套不可能出售的人完全没有影响，反而会
因为房产评估价值降低而少缴物业税。对于无房者就是一个天大的喜讯。
2）天量资金会由于房产泡沫的破灭被迫回流到产业领域
3）大量收缴的物业税可以专款专用服务本社区，炒房客，多套住房而无法居住的人所交的物业税会起到均贫富的作用，对小区整体居民有益
。
以回龙观小区为例，一个小社区大致有30栋楼，2000户居民，以房产评估价值100万/户，物业税率1%/年计算，每户年度缴费1万，每小社区
年度缴费大约是2000万，全回龙观大社区年度缴费接近10亿。有这每年10亿资金，引入高质量教育人才，增加本社区警力和警务人员待遇，提
升社区公益医疗水平，维持公益养老人员与设施，甚至划拨社区扶困救急公益金均在可谈范围之内。
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2010-04-23 12:33:36
