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刘宏诚：为何上涨却说下降 物业服务费将涨19%？ 焦点房地产网 house.focus.cn 2004年04月06日15:00
刘宏诚：为何上涨却说下降 物业服务费将涨19%？ 焦点房地产网 house.focus.cn 2004年04月06日15:00 焦点房地产网
刘宏诚 (个人主页)
近日，北京市发展和改革委员会和北京市国土资源和房屋管理局公开征求对《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》的意见再次引起媒体和业主的关注，由于物业管理费关系到众多北京业主的切身利益，笔者对此次征求意见的“政府指导价”和现行的物业收费进行了比较，发现如果真的按此“政府指导价”收费，业主在综合管理费，物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费，绿化养护费，清洁卫生费，秩序维护费五项基本收费上，经济适用房的业主支出没有变化，普通住宅小区的业主则将多支出19％。
北京市普通居住小区现行的物业收费执行的是1977年物价局和国土房管局 196号文的规定，标准中分为甲类、乙类、一般住宅三种情况。现将笔者进行比较的情况加以说明：
一．综合管理费：
目前执行的196号文上称为“管理费”，甲类、乙类、一般住宅分别为每年每建筑平方米3.50元、2.82元、2.40元，加上5.5％的税费，折合每月每建筑平方米0.31元、0.25元、0.21元。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.32元（含税）。
二．物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费，绿化养护费：
目前执行的196号文上该费用相对应的项目包括：化粪池清掏费、房屋公共部分小修费、小区共有设施维修费及相关税费。化粪池清掏费和小区共有设施维修费，甲类、乙类、一般住宅相同，分别为每年每建筑面积0.30元和1.00元；房屋公共部分小修费，甲类、乙类、一般住宅分别为每年每建筑平方米1.83元、1.37元和0.91元。这些费用加上税费，甲类、乙类、一般住宅分别为每月每建筑平方米0.27元、0.24元和0.20元。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.31元（含税）。
三．绿化养护费
目前执行的196号文上该费用为每年每建筑面积0.55元，绿地率超过30％的可上浮20％，加上5.5％税费，绿地率30％以下的，每月每建筑面积0.05元，绿地率30％以上的每月每建筑面积0.06元。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.07元（含税）。
四．清洁卫生费
该费用196号文没有统一规定，区、县物价局的标准按每月每户计算，除密云、顺义为5元外，其它区县为1.5－3元。按国家甲类、乙类、一般住宅标准：每户面积在56－102建筑平方米之间，取中位数计算，每户80建筑平方米3元清洁费，加5.5％税后每月每建筑平方米0.04元，比经济适用房现行的标准每月每建筑平方米0.05元还低。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.08元（含税）。
五．秩序维护费
目前执行的196号文上该费用叫做保安费，每户年月3－5元，如果我们取甲类住宅（面积范围83－102建筑平方米）中位数每户90建筑平方米缴纳5元保安费计算，加5.5％税后每月每建筑平方米0.06元；取一般住宅（面积范围56－64建筑平方米）中位数每户60建筑平方米缴纳3元保安费计算，加5.5％税后每月每建筑平方米0.05元，与现行经济适用房收费持平。
此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.11元（含税）。
综上所述，取现行标准高的计算，上述五项收费共计每月每建筑平方米0.75元（含税），此次“政府指导价”统一标准为每月每建筑平方米0.89元（含税），上涨幅度19％。
为何上涨却说下降？
此次物业费调整前的宣传同三年前一样，只不过3年前说的是下降40％，这次说的是略有下降，为何笔者算的上涨了，宣传却说下降了？原因是此次“政府指导价”剥离了业主自用部分的中、小修费，防范了物业公司共用部分中修费的重复收取，取消了去年9月就应依法停收的每户每月1元的所谓“代办费”。
市发改委收费管理处处长王岩先生也承认了过去物业服务收费“存在重复缴费问题”，这就引发了一个主管部门知道“存在重复缴费问题”为何不纠正或纠正不利的问题，同时也引发了重复缴费是否应退还的问题，欠费业主要不要补缴这部分本来就不该收的“重复收费”和“不合法收费”。
业主将从“政府指导价”中得到的实惠
从196号文发布到现在，业主缴纳的物业费大多包含了业主自用部分的中、小修费，但却有为数不少的业主在自用部分进行维修时还要另行向物业公司缴纳维修费或所谓的“材料费”。这笔费用甲类、乙类、一般住宅的业主分别每月每建筑平方米要缴纳8.35元、6.86元、5.03元，如果按“政府指导价”，将不用缴纳这笔费用。
1999年1月1日以后购房的业主缴纳的公共维修基金已包含了共用部分的中修费，但仍有物业公司继续收取这部分费用，甲类、乙类、一般住宅分别每月每建筑平方米为5.30元、4.57元、3.51元，如果按“政府指导价”，将不用缴纳这笔费用。
电梯、水泵的大、中修费、折旧费由于是按部、台计算，也有物业公司进行重复收费的，具体数字要根据各个小区的具体情况计算，笔者只能略过，如果按“政府指导价”，物业公司将不法再骗收这笔费用。
196号文规定了物业公司可每户每月收取1元的“各项费用统收服务费”，去年9月1日《物业管理条例》实行，该费用应停收，但很多物业公司仍然收取，如果按“政府指导价”，这笔费用将不能再收取。
“政府指导价”将无人驾驶电梯收费单列，按此办法，使用无人驾驶电梯的小区业主可比现在少缴40％的电梯运行费。
“政府指导价”的服务标准比196号文时有提高，增加了清洗外墙、物业公司统一着装、计算机管理等要求。
“政府指导价”的意义
北京市新的物业收费办法征求意见稿虽将“经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；按照《物业管理条例》第十条规定，成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区”列为实行“市场调节价”的范围，并不要求实行“政府指导价”，但不等于这些实行市场调节价的物业费就一定要比“政府指导价”高，业主大会在选聘物业公司时，可参考“政府指导价”和物业公司约定物业收费标准，甚至可选择经济适用房的物业收费标准或更低的标准。“政府指导价”可帮助业主了解物业收费的构成和应享受的相对服务。
相关报道：
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北京物业收费要明码标价 普通住宅物业费将下调
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2004-04-08 11:51:01
