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北京楼市的国与界
北京楼市的国与界
市场环境下每一类产品都会有高、中、低档次的品质区分。房地产“档次”的差异，除了开发商所赋予的项目内在品质外，在很大程度上，还要受项目所在地理位置的影响，拥有“好地段”的物业是每一个置业者心存的梦想。因此，房地产业内有一条铁律——第一是位置，第二是位置，第三还是位置。
北京市市区面积多达２８００平方公里。广阔的地域加之政治、经济、人文等因素区域差异性很大，故北京房地产位置优劣切分得极其明显，房地产所谓的“三个世界”划分，以及它们的“国”之边界，至今还对市场产生着相当大的影响。
A 楼市的“国”
从宏观位置环境看，虽然现在早已不是“东富西贵，南贫北贱”，但现有的城市格局还是将东西南北的差异在一定程度上沿袭了下来。九十年代初期房地产投资刚刚兴起时，开发界有一种观念，认为“好物业不过长安街”。所以，很久以来，南城的开发项目少，除方庄和个别的比如九龙家园、清芷园、新世界太华、兴涛等个别能形成高尚社区的楼盘外，高档物业的比例南城还占不到整个市场的五分之一。
区域差异另一个典型的例证是ＣBＤ和中关村。此两区域因经济、产业的突出优势，而使得他们在地产市场中占据了绝对“第一帝国”的霸主地位。区域市场房价高，并且人气越聚越旺。
再比如亚运村。亚运村现在形成了逾２０００万平方米建筑面积，居住人口最稠密的居住区。其形成的过程，不外乎１９９０年亚运会的带动，之后几年之内便形成了“京城最大的富人区”。之后，人们只要一提“亚运村”，马上就会联想到它的房价至少也不低于６０００元。
在任何城市中都存在有级差地租。不过，级差地租并非绝对是由市中心到郊区，由高到低排列，除了技术评估得出的地价以外，区域位置附加值的所谓“位置概念”，对整个市场产生的影响作用似乎更重一些。比如，北京ＣBＤ核心区内现在住宅项目交纳土地出让金的评估价，每平方米为１０００元左右，东南三环评估价应为６００元上下。虽然出让金评估价差了不到三四百块钱，但这两区域楼盘的售价可就绝不是一个量级水平了。由此我们可以看出，所谓“位置概念”确实是影响房价更重要的因素。
北京有“位置概念”的区域大致有这样一些，比如中关村、ＣBＤ、亚运村、燕莎商圈、京顺路、亚北、回龙观、望京新城、万柳、昆玉河、西直门、金融街、六里桥、广外、广内、西客站南、丰台桥南（科技园区）、亦庄开发区、南三环、东四环等。上述这些区域只要一提到名称，许多人可能自然就会想到这里楼盘的价格。从最高上千美元每平方米的外销盘，到两、三千元人民币的经济、实用房，其国别的“贫富差距”只一个名称皆可得知。
B 楼市的“河”
超大城市必然存在局部区域间的地价差距，更存在“位置概念”所赋予房地产的价值差异。而城市区域的差别往往又是只因一条街或一条路而隔断的。城市里一条路、一条街就像是一条河，城市当中四通八达的公路网支撑了城市的生活和城市节奏，同时它也隔断了街路两旁人们生活的形态，乃至生活的观念。所以城市的路界往往像是国与国之间的河界划分，从北京房地产的角度看，划定区域界线的路有许多，这些“河”有的纯粹以路为标界，有的则是以某栋建筑为界线。其排列既有一定的规律，但又非绝对从优到劣，房价从高到低排位。有的区域东西逢缘，有的地方则是前后受阻。
还以东三环为例，其分界点是国贸桥。国贸桥以的东北三环，楼市最低的房价也要到８０００元，最高到了２５００美金；而东南三环最高的房价也就是８０００元，最低房价可到５０００元。
再以西客站为例，早在西客站建成之前，南北广场的项目就有“站北旺，站南弱”之说。因为西客站以北是长安街的概念，西客站以南则是广外大街辐射的区域。楼盘假定在这个地段的长安街南则，售价８０００元市场也应该能够认同；而广外大街到六里桥一线，楼盘卖到６０００元就已经很辛苦了。
C 楼市的“国”别之分正在转变
就像发展中国家也能成为“四小龙”，随着北京经济建设不断发展，市政条件的不断改善，北京房地产的格局形势，房地产的位置概念近几年也在不断地发生着变化，新的亮点的区域不断涌现。
其中最有代表性的是望京地区和海淀的万柳地区。这两个区域以前都是农田或者是外来人口聚集的破旧的村落。近些年随着北京市区向外扩展，政府将这里规划为环绕京城的重点居住带，市政、道路投入了数十个亿，现在这里已是人所周知的楼市旺销区。
另外，去年和今年北京又进一步加大了城市改造力度，将南城建设列为重点，同时两广路打通、地铁五号线工程启动、城市轻轨开工、四环路贯通，这些都对扭转北京房地产市场格局会产生积极的影响。
比如天通苑、回龙观两大远在北郊的经济适用房项目去年热销，如果没有政府开工建设轻轨的支持是很难实现的。
再有，广渠门五厂区的改造外迁，政府将此区域规划为ＣBＤ配套的第一梯次居住区，这样，建外长安街以南至广外大街，这一昔日东部最密集的工厂区就将被高尚的居住区域所取代。
买房子固然位置很重要，但判断位置的优劣一定要有长远的眼光，对于我们这样快速发展的城市就更是如此。经济是楼市得以存在的基础，对于一个城市来说，经济的涵盖面包括了城市的产业布局、交通市政、人文环境、商业氛围、教育设施等方方面面的因素，而这一切又取决于城市的规划，也就是城市管理决策者的发展意图和构思方向。因此，想要判断楼市之中的“国”和“界”，则必须要了解政府的规划，按“图”索骥才是理智的方式。 施宇
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生活就象一盒巧克力。。。。。
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2001-05-31 15:02:57
