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北京经济适用房天通苑与回龙观的比较
北京经济适用房天通苑与回龙观的比较
北京经济适用房天通苑与回龙观的比较
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天通苑、回龙观两小区早在认购阶段便是热门项目，几个月前，随着两
个项目的一期工程成为现房，更是门庭若市。然而，这两个同为政府推出的
经济适用房小区，因位置、价格、升值潜力等多方面极为近似，又各具亮彩，
令不少选择者举棋不定，天通苑、回龙观哪个更可心呢？
郊区，市区未来感觉不同
买房先选位置，这大概是多数人买房时的想法。天通苑、回龙观虽然均
位于城市边缘，但距市区的距离还是有着不小的差距，而这决定了两个小区
具有郊区和市区的不同色彩。天通苑距成熟的亚运村社区仅6.5公里，其地处
朝阳区与昌平区的交界，总的感觉是在闹市边上的一个住宅区。
回龙观文化居住区距马甸桥约13公里，位于昌平区内。其东西两侧分别
与南北走向的机场快速路和京昌高速路相邻，北边蜿蜒着一条面积超过11平
方公里的城市绿化隔离带。该社区地处郊区农村，周围仅有少量的住宅项目，
其住宅、公建的成片大面积开发，给人总的感觉是新兴的郊区住宅大社区。
虽然同在城市边缘，但现实和未来的交通也不让人看到两个小区郊区、
市区发展的不同倾向。眼下，前往天通苑可搭乘4趟公交车，主要路经小区
西侧的立汤路，从亚运村到该小区只需10几分钟。从市区前往回龙观则要远
一些，但现有7个车次往返其间也算方便。另可乘车走高速公路，但马甸桥
至回龙观段单程计费为10元，机动车月票为300元／月，一般家庭负担不起。
地购房人来讲，这两个小区所处地区都属于新的规划发展区，现实的交通状
况在3至5年内将会随城市轻轨的开通发生很大改观，由于轻轨车速度快，
准时且不会发生塞车，居住地的远近将不再成为两个小区生活的主要矛盾，
在天通苑和回龙观之间，距离只会给人带来郊区和市区住宅的感觉差异。
据了解，目前正在修建的城市轻轨，在回龙观东、西设有两个站台，届
时，住在这的人将会真正体会到工作在闹市，居住在静郊的惬意。选择天通
苑则可以享受到更多的城市气息。该小区今后不但有城市轻轨到达，起始于
丰台区的城市地铁5号线也将在该小区的北侧设站，此外，小区西边规划的
城市干道安立路也将开通。该小区内也将有东西、南北两条主路贯通。届时，
天通苑所处的立水桥镇将成为京城北部重要的交通枢纽，并形成亚北的商业
中心区。
大社区，小社区，各有千秋
天通苑和回龙观两个小区最大的差异是社区规模。
天通苑一、二期建筑面积为46万平方米，加上三期工程，共有60万平
方米经济适用房，总居住人口3万人；而回龙观文化居住区总建筑面积850
万平方米，一期工程就有120余万平方米，社区总居住人口达23万人。
有认认为大社区的人气浓，市政配套有保证，住着有安全感；也有人认
为小社区人少，相对安静些，乘车、就餐环境宽松。就目前的情况看，回龙
观的配套设施基本上是“自给自足”的，而天通苑部分商业配套需依托立水
桥镇的商业服务设施。
有人担心，住大社区会不会因为期房的分步建设被施工所困扰。回龙观
小区的销售经理吴鹏告诉记者，回龙观大社区在规划时已经考虑到了这个问
题，该社区采用分区块组团设计，一、二期工程为不同组团，其间有绿化带
和社区大道分隔，各期配套服务，绿化相对独立。尽管二期开工面积达100
万平方米，但对一期的住户没有影响。
区内各具亮彩各有不足
在经济适用住房小区里修建起北京唯一一个2.6万平方米的欧式大花
园，这可算得上是天通苑小区最吸引人的亮点，另外，保温、隔音效果良好
的三七墙和2.7米到2.9米的层高，以及按市区电话标准收费的电话，与教育
系统合办的9年制示范学校也是天通苑得意的地方，但由于区外铁道和河流
的阻档，该小区的天然气管道及自来水管道目前还未接上，在明年年底前，
住户需使用液化气过渡。加厚三七墙在带来优势的同时也使其户内的使用面
积减少4％，为79％。天通苑的水源为深采井水，该公司人士介绍，其水质
检测结果优良，原地表堆放的垃圾，对该水源无任何影响，该地为非超采区，
水量丰沛。
回龙观小区拥有可贵的城市绿化带，环境纯净、自然。其户型多达百余
种，是天通苑的2.5倍，户内采用新型的独立供暖设备，业主可自行调节使用。
小区天然气管道及自来水管道于入住时可全部到位。区内中、小学校、公交
场站、商服配套今年5月也均可全面交付使用。另外，回龙观的物业管理取
费仅0.5元／月／平方米，比天通苑少一半。但该小区的电话取费为郊直话
费，花销较大。
天通苑、回龙观小区比较（一）
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天通苑小区 回龙观文化在住区
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位置 位于京城正北立水桥，处于朝阳区、 位于京城北部昌平区，东邻机场高
昌平区交界，南距亚运村6.5公里，北 速路，西接京昌高速路，北邻面积
侧为亚北居住区。 超过11平方公里的城市绿化带。
交通 现有交通：358、912、417、949路公 现有交通：315、305、345、919、
交车。规划发展交通：当前正在施工 618、920路乘以交车，高速公路自
建设轻轨铁路，立水桥北站设在小区 马甸桥直达回龙观。行车收费标准
南500米；正在投标的城市地铁5＃线 ：桥车10元／单程，月票每卡300
（南起丰台），其终点站太平庄在小 元／月。规划发展交通：轻轨铁路
区北500米处。 ，在回龙观小区东西各设一站。
规模人口 一、二期为46万平方米，加上三期共 总建筑面积850万平方米，一期工
60万平方米经济适有房，总居住人口 程120余万平方米，6645户。社区
3万人。 总居住人口23万人。
价格 2650元／平方米 2600元／平方米
户型 一、二期有40余种户型，居室从一室 户型有百余种，从一居室至四居室
一厅到四室二厅，面积从60平方米－ ，面积从61平方米－309平方米，
300平方米，有跃层户型。 有跃层户型。
取暖 集中供暖（燃煤） 独立供暖，各户配有天然气取暖炉
入住时间 一期为去年11月；二期在2000年10月 2000年5月31日（一期）
30日前。
绿化环境 绿化率为38％，采用先建花园后建房 绿化率为37.4％，将于入住前做完
的施工程序。
配套建设 入住时提供餐饮、娱乐、健身、美容 小区公交场站入住时即可启用，商
、书店、诊所、药店、超市、服装加 服配套2000年5月全面交付使用，
工、干洗店等。学校、综合性医院尚 中小学2000年5月建成，医院尚待
未建好。 建设。
电话 市区电话 郊直电话
天然气 明年年底通。此前提供过渡液化气。 明年5月底做好入户管道，待入住
率达60％－70％即通气。
饮用水 近期为深采井水。 接北京水源九厂的自来水。
物业管理 由北京顺天通物业管理公司管理。 经全国招标，选定天鸿物业管理公
司、深圳长城物业管理公司。
土地出让 180元－200元／平方米（十类地区） 180元－200元／平方米（十类地区)
金额
物业管理 1.05元／月／平方米 0.5元／月／平方米
费
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贷款金额有高低
买房最终还要在钱上找齐。天通苑、回龙观两个小区的房价每平方米相
差50元，但贷款额度和首付款上有差异（见表二），由于天通苑将公积金贷
款的首付金额放低至10％，使许多中低收入者得以迈进该小区的门槛。在天
通苑总价21.2万元、80平方米的两居室，如果作10年的公积金贷款，首付
仅需2.2万元，其余19万元的月还款额大约为1800元左右。回龙观小区仅提
供七成首付30％的贷款，但其贷款年限比天通苑小区长。该小区还可为业主
代办贷款手续，对一次性贷款者，给予9.7折优惠，使房价每平方米减少80
元。
升值空间都很不错
房子的升值主要是地价升值。天通苑、回龙观目前的土地价格为180元
－200元／平方米。而回龙观小区是北京市的重点住宅项目，政府在市政、
商服配套上投入巨大。因此，该社区的住房随着社区建设的完善，附加值肯
定会不断增加；天通苑小区凭借近市区、交通可四通八达的优势也会有良好
的升值空间。
天通苑、回龙观小区贷款比较（二）
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天通苑小区 回龙观文化居住区
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最长年限 银行商业贷款20年，公积金贷款25年 银行商业贷款25年，公积金贷款30年
最大额度 银行按揭贷款70％，公积金贷款90％ 银行按揭贷款70％，公积金贷款70％
首付款金 银行按揭30％，公积金贷款10％ 银行按揭、公积金贷款均为30％。
额
办理贷款 银行贷款，业主需到小区办理2至3次 售楼人员可为业主代为办理，最长需
所需时间 手续，申请公积金贷款者，需要到相 要两个月时间。
关部门办理8－10次手续。
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悄悄的我走了，正如我悄悄的来； 我挥一挥衣袖，不带走一片云彩。 |
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2001-12-05 21:44:02
