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卖方市场转为买方市场 北京房价过两年要落
卖方市场转为买方市场 北京房价过两年要落
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http://www.sina.com.cn 2000年12月15日05:52 青年时讯
本报综合报道 据国家统计局统计，今年前10个月，全国商品房总体平均销售价格为每平方米2050.9元，比去年同期增长0.3%；住宅平均售价为1915.1元，同比增长3.8%。全国大部分地区的商品房售价在每平方米1000元至1800元之间，北京的房价是全国最高的，平均每平方米4128.9元，相当于上海好地段的房价。
现在的房价人为炒作的因素比较大，一些房地产商甚至借机推出以前的积压房，只要打上个概念，利用媒介炒炒未来的升值空间，就会遭到“抢盘”……
北京的房价会和全国取平吗？以后几年房价是升是降，各家说法不一。一些发展商认为房价会慢慢回升。因为二级市场启动，一些人卖掉旧房之后有能力买新房；另外，越来越多的人开始用银行贷款买房。房价的高低由市场供需决定，市场对房屋品质的要求越来越高，而买方需求将会越来越大，这都决定房价将会稳中有升。
但也有业内人士认为，未来几年里，北京的房价会稳中有降。从事房地产咨询的北京远大阳光科技发展有限公司盛庆先生认为，随着住房产业化，户型将会越来越合理。过两年北京的房价有可能下降。因为，相对于全国的房价而言，北京的房价最高，这并不代表北京人的人均收入全国第一，而是别的因素导致了京城房价的居高不下，比如强大的集团购买力等。
盛先生认为，现在的房价人为炒作的因素比较大，一些房地产商甚至借机推出以前的积压房，只要打上个概念，利用媒介炒炒未来的升值空间，就会遭到“抢盘”。但这些因素有可能随着市场运作机制的不断完善而减弱。再者，目前买房的人群中，高收入者还是占大多数，要真正激活住房市场，需要更多的消费者参与。未来买房的人群将是一般工薪阶层占主体，房地产商必须考虑大众的经济承受力，而且，以后医疗保险、教育投入等都会在人们的收入中占一定比例，人们不可能负担很高的房价，所以房价重心下移将会成为趋势。但这里说的房价是指均价。
一般来讲，理性的消费者的住房支出(含月供房款、物业管理费和采暖费等)，不应超过家庭收入的30%，北京市收入最高的5%的人用在房子上的钱大约在40万元左右……
在统计的基础上，有人算了一笔账：假设对北京市收入最高(不含灰色收入)的5%的人群进行描述，大致可表示为：年家庭收入10万元，年龄在25—40岁之间，3口之家居多，文化程度多为大本以上学历，思想观念开放、新潮，容易接受新鲜事物，多为外企、国内大型企业的白领或企业的主管。这样的家庭，每月的收入为8000元左右。一般来讲，理性的消费者的住房支出(含月供房款、物业管理费和采暖费等)，不应超过家庭收入的30%。8000元的30%为2400元，扣除物业管理费和采暖费等约300元，月供房款的能力为2100元。按目前的商业贷款利率计算(据统计，现时贷款多选择15—20年的期限)，可获得30万元的贷款，加上20%的首付款，则可支持37.5万元的总房款。
40万元在北京能买什么房？目前，北京四个城区的房价大多在7000元/平方米以上，而东城、西城两区的新房售价都在8000—10000元/平方米，甚至更高。而在东西四环附近和南三环附近的房子也在4000—6000元/平方米之间，而且多为毛坯房，要想能住进去，还要花费一定的装修费和家具设备费。在北京房屋单价不可能大幅度降低的前提下，所能购买的房子面积过小。
据北京戴德梁行年初对部分市民的调查结果显示：购房者的购买能力以中低档价位为主。能够承受35万元到44万元价位的人占了总数的70%，而能够接受75万元以上价位的人只占总调查人数的5%。有70%的人选择分期付款和组合按揭贷款，在选择按揭付款的人中，30%的人月付款承受力是2500—3500元，而月供款2500元以下的人占到了52%。实际上，无论何种还款方式，其基本原则是按月还款以不影响生活质量为前提，如果月还款超过消费者月收入的50%，甚至更多，就会难以接受了。
地价偏高的原因何在
据业内人士介绍，北京房地产市场价格居高不下，很大程度上是因为地价太高。地价(指七通一平的国有土地使用权的价格)包括以下几部分：
1、征地补偿费用：约占房地产项目总投资的5%—10%。
2、拆迁补偿费：约占房地产项目总投资的25%。
3、地价款：占房地产项目总投资的8%—12%。
4、大市政费、“四源”费：根据有关规定，凡不实行有偿出让土地使用权的建设项目，城近郊区依据实际建筑面积，按照100元/平方米的标准交纳大市政费，远郊区、县征收标准由各区、县政府自定。“四源”费的征收，普通住宅依据实际建筑面积，按照81元/平方米的标准收取。
5、基础设施配套建设费：平均约占总投资的3%。
6、市政代征地费：使项目拆迁费用整体增加了30%。
7、公共配套设施建设费：约占项目总投资的2%。
8、开发权费：一般占项目公司5%到15%的股份。
可以看出，以下地价构成的不合理因素导致地价偏高：拆迁补偿费过高、大市政、“四源”费存在重复交费问题、征地补偿费用给付模式不够科学、市政代征地和无偿上交的公共配套设施用房属政府或政府有关部门指令性滩派、开发权制度不尽合理等。
业内人士认为，只有建立公平、公正、公开的土地市场运营机制，才能使土地价格在市场中得到充分体现。
房地产业一向被业内外人士看作高投资、高风险、高回报的行业。当商品房市场由卖方市场转变为以个人购买为主的买方市场后，在市场规律作用下，房地产业的平均利润率也将逐渐向社会平均利润率靠拢，房地产业的利润将有所降低。(米力)
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 我想有个小小的家........蜗牛的家.........
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2000-12-15 20:03:14
