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金九银十不再 北京楼市供量少房价上涨！请大家耐心看完~！
每年的金九银十都是地产市场的热点，但今年由于政策、金融等各种因素的影响，楼市是否还将出现往年的金九银十，下半年市场的走势又将如何？8月31日，正值831两周年，新浪房产邀请业内专家和开发商，共同探讨今年下半年市场走向。
主持人：上午好，我们今天是在二十届军博房交会现场做现场直播。我们今天的主题是《2006金九银十北京楼市走势》。今天我们邀请到的嘉宾是北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环先生，北京中广信地产服务机构卢校先生，还有北京金泰房地产开发有限责任公司营销总监谢苏明先生，欢迎大家的到来。
首先请几位专家给我们介绍一下今年下半年的一些供应市场的情况，因为这是我们很多网友非常关心的。首先请殷则环给我们介绍一下。
殷则环：各位网友好，从今年来讲，因为今年6月份推出的很多楼盘迟迟没有进入市场，目前我们掌握的数据应该在九、十两个月新开的盘，但是都没有出现。
7月份保利的新盘，包括上周开盘的北京新天地 (论坛 像册 户型)都造成了一种疯抢，包括新天地600套房几千人排队，基本上开发商当天就全卖完了。这几个项目都有一个特点，就是它的价格在整个市场相对来讲是比较低。
随着它后期的开盘可能价格要大幅度攀升，周边大多数项目在一万多，有的八千多，这个从侧面反映出今年的房价上涨，供应量减少，成交量我们看怎么比，要相比往年肯定是降低的，我们说它卖的再好，它的总量比不上去年跟前年。
我认为长时间的观望是非常糟糕的事情，因为历史已经证明了凡是观望期之后价格肯定是大幅升高。包括2002年年底的所谓媒体热炒的崩盘，第二年2月份开始北京房价猛速增长，包括去年8.31的政策，持续三个月以后价格迅速走高，可以说相对来讲都是大批观望，需求集中释放造成的。
主持人：问一下谢总，你是操盘一个新的项目，你对今年的金九银十自己的观点是什么？
谢苏明：我觉得首先不管是开发商也好，政府也好，老百姓也好，都不希望房价高。但是从目前我们做一线的操盘来看，事实上现在是一种上涨的态势，我们对北京的维权中心市场有一个统计，价格的上涨趋势比较明显的，从供需两方面。
从需求方面北京的市场相对去年和上海不太一样，上海投资的比例比较大一些，但是北京真实的需求是比较明显的。尤其北京作为北方地区为数不多的大城市，对整个北方的财富和资源的会聚特别的强。举个例子说，在上海的人不会到无锡买房子，无锡的人也不会到上海买房子，但是所有的北方地区如果富裕了，如果富裕了一定会想到北京买房，就是哪一个地区出现了快速增长，都能在北京的市场上得到快速的反映。包括很多专家拿房价比来衡量北京市场，就是收入和房价的比例，可能要拿北方区域，20%的富裕阶层的收入和北京市场的供给量来对比，这样更合理一些，这种需求的真实性它也反映了收入一个不均衡性，这是一个大的话题，就不去讨论它了。
从供给来说，目前的市场供给量，我们从第一线来看确实是在减少，它有几个原因。第一是因为土地供给制度的变化，8.31以后协议出让以后，供给量是公开的，大家都看见的，供给量比原来相对减少，北京市的土地供应计划连续的没有完成。
第二个，是一些项目操作的原因，就是有一些项目已经处于观望状态，可能需要调规划。
第三个，国家因为宏观调控，但这也是一个好事，但在短期内也造成了一些项目上市的困难。还有包括拆迁的难度，事实上我理解很多开发商不是有意的囤积房屋，他是遇到了很大的阻力，拆迁难度比较大，所以从这几点来看，北京应该说短期内整个供给的数量是比较小的，但是需求量下降又是比较低的，这就造成目前反映出来的，在6月，7月，8月都出现了量减价增的态势。
从我们作为一线的从业人员来说，我们也不希望价格快速的攀升，因为这样的话它必然会引起老百姓的不满，引起政府的关注，不排除出现更严厉的调控政策，最后导致的是一个对市场的不确定预期。所以我还是希望能够让市场保持一个平稳的增长。
主持人：问一下卢总，你们对今年的金九银十是怎么看的？你们期望的金九银十今年会出现吗？
卢校：是这样的，金九银十有一个老话题了，但是今年2006年北京的金九银十能不能风光再现，我觉得主要取决于三个因素。第一个是供给量，第二是个需求量，第三个是价格水平，从我个人的观点来看，我觉得今年的金九银十它在成交量上会比较温和，在价格上会有所攀升，为什么有这样一个看法？我觉得有几点考虑。
第一个，从整个供给量来看它是相对减少的。它是由于几个因素导致的，包括政治层面的，包括国六条，导致一些市场准入制度，市场的门槛提高了，导致了一些楼盘延迟推向市场，这个作为新盘的供应量也在减少。
第二个，从老房来看，方案已经批了，拿到市场准入证了，现在在整个交易办法有明确的限制，就不允许这么做了，所以有些盘很难可以提前推向市场，可以延迟两、三个月入市，这是整个的一个供给量变化，这是从政治层面受到限制。
另外从开发商的角度来讲，他本身也会有一些限制，现在目前来讲，我今年看的军博的展会基本上都是老盘，我们也知道一个中小盘它整个的销售期是在两年左右，这个盘它一般是在05年，04年拿到了许可证，事实上现在的盘都是在尾房阶段，所以整个开发商风险已经很小了，他后期还是一个回报阶段。所以开发商这块来讲速度要求比较小，所以他可以通过价格去平衡这个速度。另外来讲，政府提出的一些政策，他的目的是想改变市场的供给结构，但事实上这一个中长期行为，它在短期内很难改变这个结构。所以开发商可能还会存在一些，加上自身的压力不大，再加上整个对市场的看好，并且这个市场供给结构在某一个阶段还是存在一个价格往上走这样一个心态，所以这样来讲的话，可能虽然需求很旺盛，但是通过市场的一些手段，营销的手段，他会去抑制这个需求，所以他的成交量这块，我感觉相对来讲会比较温和，但是在价格这块可能还会有所爬升，这就是从供给角度来看。
另外就是从需求的层面来看，北京的需求不同于一些其他的省份的一二级城市，他存在一个首都化的特点，他的异地需求和海外需求很大，在今年整个金九银十的需求，我认为可能会受到很大的抑制，特别是在政府这块，包括面积比例区域化，90平米70%，包括一些相应的政策出台，在舆论方面给老百姓创造了一个清明的形象，给老百姓的感觉是什么？这个楼市会出现一个价格观点，很多人是会观望的。比如经济适用房会改成廉租房，他本来打算今年买房，他会观望，消费者本土化的需求来讲的话，会受到一定的抑制，也有待观望政府后面一系列的行为。
所以我感觉今年的金九银十，整个来讲还是比较温和，成交量也不会疯狂再现，在价格这块可能会有所爬升。
主持人：其实今年从政府的，比如建委或者国土局公布的情况来看，下半年有大量的土地供应，好像有十百万要进入市场，我想问一下今年下半年这些土地能够进入市场准确的时间段，就是推向市场的产品。然后还有一个，今年下半年，从你们掌握的情况，整体的供应情况是不是比预期的有所提高？
殷则环：我们首先先说一件事情，今年，去年我们到底拿出了多少土地来供应，拿出了什么位置的土地来供应。去年据我所知，是完成了年初政府所公布的指标的40%，今年所批出来的土地几乎绝大部分，都不是说五环六环以里了，而绝大多数都是在近郊和远郊区，真正城里的土地偶尔推出几块也是非常小的，几万平米的，你把它一块全投进去，可能在市场上就建不起一片来。这是首先的第一点。
然后我们期待下半年或年底陆续会有多少土地上市。首先现在最热门的土地，我估计它的价格说不定又会很高，除非是限定价格，但我相信这块地如果限定价格是对这块土地的浪费，即使限地价也不是卖给平民百姓的，它再限价也买不起这个房子。
我们再从另外一点来说，所有的土地进入市场，到真正项目进入市场需要多长时间？我所接触的几乎北京市所有的开发商里头，我认为速度最快的是国美的，他从拿到土地到进入市场，基本上很快很快，半年的时间基本上全民作战，按照北京正常的速度情况下，从拿来土地到进出市场需要最少半年到一年半的时间，要办所有的手续，其中还要设计、调研，所以相对来讲今年的土地市场影响起码不会在明年上半年之前。我们看目前所推出来的一些新的盘或者大盘，金九银十会有一些大的项目陆续推出，比如说像新硅谷，这块土地是前年的土地，所有人都知道，当时拍了118，北科建拿下来的，它总共有70万平米，有40多万平米会进入市场，包括我们要推出的东湖湾 (论坛 像册 户型)有70万平米要推向市场，包括橡树湾，大家都期待已久的项目也会很快进入市场，其实这些项目都是之前很久进行的，短的也在一年，包括前一段开的北京新天地，北京新天地大家很熟了，所以这个进入市场是有时间段的。今年本身在这个阶段应该是一个爆发期，也就是说今年的上半年和下半年是一个更明显的爆发期，但是恰恰在很多项目快入市的时候国六条出现了，所有的人在没有走到最后的一步手续的时候，全部被嘎然而止，全部在等。再加上北京市又出现了高层的一些变动，所以很多事情相对比较复杂，包括小道消息都说有几百个项目要全部在等待，造成了今年的供应量已经是必然的下降。
但是我相信在明年它的供应量相对来讲要上升，一是政府调控手段，很多的情况下，在今年的下半年举措一路的开绿灯，另外一些相应的项目会释放，但是他释放的时间，尤其从今年开始以后，金九银十将不复存在。刚才讲到了新的开发政策，你拿到销售证三天必须推出，但是现在绝大多数的开发商都是希望更早进入市场，来缓解自己后期开发和资金运作的压力。所以从这里来讲，之前的今年和去年其实已经在金九银十三、四月份已经很不明显了，一、二月份开盘的项目一样卖的很好，因为我们有很多项目都是在淡季开盘，但市场的效果反映也是非常好的，所谓的金九银十原来其实是一个老的市场沉淀，大家认为这是一个好的阶段，好的季节，金球的季节，收获的季节，其实从今年我们来说，军博的房展会是针对低端的消费人群，因为我说了，房子本身卖的比较老，而且现在没有集中的展示。
因为原来大家都是集中在一个阶段放量，现在不需要了，可能我月份开盘，到4月份我收尾房了，我不需要了，所以现在是很多的因素。所以从供量来讲，供量是不争的事实，肯定会下降，明年的供应量会相对的提高。
主持人：大家最关心的是今年下半年的房价，虽然刚才殷总说今后金九银十可能会不复存在，我想请问几位嘉宾，今年下半年，不管是金九银十也好，或者是到年底也好，你们觉得房价的走势是什么情况？如果是增长或者下降的话，它的幅度能有多大？
谢苏明：确实是这样，因为在整个市场的态势变化，原来可能更多的是买方市场，或者叫做均衡的市场，金九银十是最有利于吸引客户的，客户愿意出来，比较吸引客户。但是现在市场是相对的卖方市场，客户是在基于通过各种渠道在寻找房源的信息，所以又使得金九银十不那么明显。
从我们金泰丽湾的情况来看，在北京的整个西南区域基本上就没有新盘，据我所知，像我们丽湾在西二环边上，二十多万平米规模的项目，在下半年开的可能只有我们一家。所以说对于房价，我感觉应该整体还是一个上扬的态势，但是也存在一些不稳定的因素。包括政策环境，汇率环境。
卢校：我也是这个观点，还是上扬的态势，从供给来看，房产的供给是有限供给，不像其他的行业，不像汽车是无限供给，只要有需求我随时都可以生产出来，你今天要，我一个礼拜就可以把货提供出来了。但是房产不行，一个城市的房产供给量是可以计算出来的，所以房产供给是有限供给。所以从这个角度来看，从资源，从供给量来看的话，它永远存在一个稀缺性，房产有一个特点是保值增值，这是一个，他供给这块是有限供给。最后我看西二环和中关村那边有几个项目价格一直飙升，咱们以前调价是小幅度的，现在其中有几个项目一调两、三千，三、四千，这个来讲的话，整个这块还是一个往上走的态势。
第二个，从营销的角度来讲，我觉得今年的营销和去年的情况不太一样，去年是叫着卖，说我今年卖了多少个亿，今年咱们都不说这个了，不说我卖了多少，实际上都卖的不错，我觉得不亚于05年，就是上涨这块，尽管政策上有一些限制，戴了一个紧箍咒，但是它不亚于2005年。但是06年他在整个价格上涨上要隐性一些，比如在热销上，今年很少有项目去营造热销的氛围，也很少有项目说我一下子价格，我马上涨价了，涨多少了，这个提的比较少。所以我觉得在价格这块是一个上扬的态势，但是相比于05年，北京的营销表现来看的话它要温和一些，要隐性一些，我感觉它价格转变上比较隐性一些。
另外，从整个预期来看，因为整个的市场心态这块预期来看的话，我觉得从供给方，从开发这个层面我觉得还是看好的，因为我感觉整个北京的供需市场正好是一个青红不接的市场，它一样是一个中长期行为，它在短期内新盘明显滞后，今年正好又是8.31两周年，刚才殷总也提到了，新的盘受到国六条冲击，所以新的供给量会受到抑制。另外国六条的细则还没有出来，所以开发商也是在观望，而已经拿到的，正处于销售阶段的库存量来讲，他们处于一个尾房销售阶段，他处于一个利润阶段，他的速度要求没有那么高，对于市场来讲他是一个看好的心态。所以即使有这样的需求，他也会通过价格去平衡市场需求的关系，所以价格这块我觉得还是往上走的态势。
还有一个，从土地成本，我那天看到一个安家的还是好家的，他们写了北京近两年的土地成本，基本上近两年的土地成本翻了四倍，它应该是往上走的，可能是以前拿到土地，一些项目他可能，随着土地的增值它的价格往上走。你比如说我们亦庄，亦庄以前基本上在一千多块钱，现在两千多，翻了一倍，所以很厉害的，整个土地成本增加，这块也会往上走。
殷则环：大家都讲的很全了，我从另一个角度来讲，刚才讲到了土地的供应，去年也好，前年也好，今年也好土地供应从成品的土地，我们不说四环以内，三环以内，我们说五环以内算成品，土地供应量有多少，可以说量是非常少的。
我们再从另外一个市场来考虑，房地产整个的发展，购房人群相应的变化，5年一个轮回，我五年前买了房以后，我随着自己收入的提高和发展，基本上会在五年以后考虑自己的第二套住房。从北京市真正进入到商品房市场，也就是市场经济市场多长时间呢？是2000年和2001年开始，这些人最早买的房子其实相对来讲都会很合适了，他们可能在望京，在东三环买的房子，现在基本上都翻了将近60%到100%。另外现在二手房在北京市场是非常活跃的，交易已经越来越创峰，虽然北京的二手房市场与南方的一些政府支持力度和发达的情况下，基本上要复杂很多，但是对于北京来讲已经好多了，只相对北京自己而言。所以他这个市场的链条形成了。
另外很明显的特点，通州是什么时候发展起来的？现在通州有几个项目，通州基本上是01年，02年开始起来的，那时候全部CBD很多小的白领人群也买了房子，然后经过几年他事业上的发展，他很多的回流已经变成他，房价也涨了，他卖出去也会积累第二笔财富，而且现在政策也是鼓励卖掉二手房，买个新的房子，我们公司的很多同事都是这样往城里回流，这就是从需求量上和置换量上，对城里房子的需求量会壮大。这里头我不再讲刚才两位讲到的，包括外地的购房这些东西，而讲北京内在的需求，我们看它的需求量在上升，但是供应量在逐年的下降。所以这很容易看出来第一个趋势，就是城里的不分东南西北，原来还分东、北、西、南，现在不分东南西北，基本上都会有一个价格的上扬，这个上扬的程度要分开来看，有一万涨到两万，也有从五千涨到六千的，你说热点区域，土地更少的一些区域它价格上涨的幅度其实是非常高的，包括持续的热点，这两年一直在开发的热点，我们拿东部区域先说，三大区域，联成一条线，首先第一，上东板块，它联上了现在的朝南区板块，豪宅区，这是第一个区域。
第二个，往双井，原来富力城，珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)整个都在动，包括今年，和深带动，包括土地的稀缺，整体土地价格的上扬。再往南，四方，原来老的淮阳城，带动了整个区域，带动了整体的攀升，这个整体的攀升远远不是这上讲的11%，远远不是，年年是20%，30%的幅度。比如去年月城一万一，说贵死了，今年是一万四了。上东刚开始是八千多，九千，现在多少钱？马上就是一万五。我们就不要再讲原来看都也好，原来的观湖也好，所以我说这个区域它相对来讲是属于离CBD沿线比较近的区域，往外去扩散，我们看朝阳六，朝青板块随着新河湾的推出，水上开盘的时候八千多疯抢，去年卖多少钱？它中间的国美五六千块钱，今年多少钱？八千多，大家觉得很便宜，抢，所以这是它的一个，完全是因为整个区位的变化再加上供应的减少，而造成的有些区域价格的攀升远远不是平均数字，这是第一点，这是东。往北，往北有好的房子，明天第一城怎么买啊？排队去吧，但是我们看周边的房子，包括亚运村的，整个价格全部整体攀升，因为它的供应量是非常少的。
西边，我想不出西边原来的万柳区域还有什么项目能推出来？没有，但是马上在整个上地区域将会形成另外一个中心的热点，就是因为突然发现那边没有房子了，但是在上地附近，中关村附近马上它的边缘区域要出现很多亮点的房子，包括新硅谷，从它拍地的时候就引起重视了。所以我首先是从这一点上来说，有一些项目相对来讲涨幅偏低，为什么？土地的供应量大批在外围，他们市场的需求供应量是往外走，因为二手房的涨幅相对较少，构成房价的因素都没有降，房价就不会降，这是一个客观的事实。
所以从房价的走势上来讲一定是分区域和不分区域的，有些区域可能上涨的速度非常快，而且包括政府，包括老百姓，购房人群所不愿意看到的，但是他就恰恰是市场经济反映的淋漓尽致，原来的老话物以稀为贵，现在就是地为少为贵。
谢苏明：我补充一点，我特别同意殷总提到区域的概念，事实上如果具体到各个区域的话，它的实际增幅比这个要大不少，一个和区域的供给有关系，另外也跟北京市的交通和规划有关系，尤其是像我们这个项目推出来以后，推向市场以后，金融街的朋友把我电话打爆，对他们来说他们是上班一族，他们很难去购买五环六环外的房子，因为交通是个问题，所以他们希望能够在金融街附近买房子，对他们来说上班、孩子上学都比较方便，但是周边的区域又是供给量比较小，所以我觉得区域的概念是很重要的。
主持人：从各位嘉宾的观点来看，今年下半年房价往上走绝对不是一个估计，或者说是一个预测了，好像是一个事实的感觉。我想问一下，如果老百姓要买房的话，从你们现在手中所掌握的情况来看，上半年的供应结构主要是一个什么样的状况？老百姓能够买到什么样的房子？
卢校：我想从两个方面来讲，首先老百姓置业这块，第一个就是置业的时机很关键，我觉得买房子还是如果你的购买力达到的话，我觉得应该踩着这种消费，我们以前说的观点就是早买不如晚买，置业时机。
第二个，置业标准，因为每个人的购买力不一样，需求特点不一样，消费的层次也不一样，他置业的物业类型和区位选择也是不一样的，所以怎么选择，置业的标准还是第一应该量力而行，第二物业这块，还是应该充分考虑到不求最好的，只求最合适宜的。因为房子它的价值比较大，如果说一旦它整个的价格超出了你的购买力或者购买范围，事实上你居住的质量提上去了，但是你的生活质量绝对会下降，因为你每个月都会背负着还贷的压力。所以从置业的标准来讲，还是找一个适合你的房子。
第三个，在置业这块因为房地产还带有一个投资的性质在里面，这里面我觉得如果能够满足你本身居住的基本需求之外，最好能够兼顾一下投资的因素在里面。目前来看，你要说从北京整个来看，显然是哪个区域比较热，我的观点是北京所有的城区都很热，只是它表现得价格，这个增幅幅度不一样而已，实际每个区域都很热。你要说南边，南边也很热，南边这几年的价格增长速度很快，西边也很热，东边也很热，所以我觉得到目前来看，整个来看我觉得可能东部市场要稍微热一些，为什么这么认为？它有CBD的概念，做地产，做营销没有概念很难启动市场，这第一个。
第二个，一些政策面上的的一些利好，包括城市CBD中心东移，会带来一些增值的空间。另外现在整个北京区域的供给量应该是在朝阳这块，它的供给量是最大的，它的供给量结构很有层次性，它在整个营销层面，区域的营销，形成了一个集中效应，另外来讲，有一个商务的辐射，包括小户型这块。我最近给城建有个项目，我给他做顾问，他一居室能做到一千五，因为他旁边有一些高校，还有上班族，还有轻轨城市交通的制止，所以这块交易也是蛮活跃的。如果说在置业这块，将来投资的话，北京哪个地方都很热，如果说相对来讲的话，我觉得06年，07年可能在东部市场要偏热一些。
殷则环：说到客户结构上，我们现在接触一些，假如说从今年来讲，今年从供应结构上来讲，我们还是会针对城里人，因为各个区县的供应量蛮大的。从今天我们所看到的相对比较大的供应量，从结构上来说还是价格高于原来我们规定，不说规定了，就是所说的普通商品房四、五千，现在其实完全变了，普通商品房是七、八千，八千多，九千以上的房子供应量在整个市场还是占到绝大多数比例的。然后从整体结构，我们说现在今年下半年推出五、六千的房子，和有一些现在正在进行开发的土地，销售量还是不少的。我所知道的，包括北京新天地可以说是真正的，最近这半年卖的最火的，平价楼盘推出大概就是他一个，其他几个卖的很火的都是很贵的房子，因为他是属于朝阳的，这个价格还是比较合适，而且恰恰也是老百姓能接受起的。沿着他这个房子，未来出现的房子，包括一些大批的开发土地，包括在望京区域也有一些开发的土地都会陆陆续续相应进入到市场。土地现在很多是走异地开发，然后进入到市场。
从今年整个结构上来讲，从之前包括到之后我们所看到的，真正相对来讲适合普通购房人群所购买的比例还是严重的失调，因为从金字塔这个概念来说，基本上中下层购房人的比例居多，但是他的供应量是相对比较少的。包括最近推出的新盘来讲，这二十几个新盘里面有50%以上都是在九千以上的价格，包括我们未来这一段，9月份我们有几个新盘要推出，包括一部分二期，没有一个是在九千以上的价格，全部是价格比较高的，有的位置是接近五环，有的位置是在三环，但是三环的房子不可能卖九千，五环左右的房子也是在这个价格之上的。政府为什么现在有一些细则没有出来？现在政府首先要确定未来真正为老百姓办实事的，限房价，限地价的政策，其实这是政府在进行相对的调控，也就是解决普通购房人群的需求，但这相对来说还是杯水车薪的，他未来还要拿出一些廉价的土地，相对来讲可能比较远一点，但交通各方面都比较方便。
我最头疼有一个问题，就是记者采访我的时候经常问我一个问题，老百姓在近一点的地方能够买到什么样的房子？我没法回答这样的问题，我不能说买不到，我只能说我们去看，哪个地方更适合，所以这也是大家要去考虑的，也是政府要去考虑的，这些如果现在政府调整土地价格调控到位的情况下，是能够提供一批为普通老百姓所居住的，价格比较合理的住房。所以从结构上来讲，他一定是相应的一个链条的，不同位置的房子是造给不同人所居住的，在世界各地全部是这样，同样的道理，因为它是根据你整个相应的结构去提供每个人所需求的房子。所以为什么这回90平米政策一直没有出台？北京市是不是全面，任何楼盘去执行90平米，还是按照区域执行，还是按照需求执行，也就是未来市场一个相应，大家所关注和未来形成的一个焦点。我刚才谈到很多的豪宅为什么价格调的更高？因为他们有另外一个心理，就是大面积的房子越来越少了，越来越稀了，那我就应该越来越贵了。
谢苏明：说到北京哪一个区域会比较看好，我同意刚才这位老总的观点，应该是北京市下半年所有的区域房价都会比较看好。我觉得北京作为一个国际化的大都市来说，有一句话，也许你会买贵了，但绝对不会买错。但是我是感觉作为消费者来说，需要找准自己的地位，需要建立一个梯度消费的概念，量力而行，包括二手房，包括小户型都是应该考虑的范畴。
主持人：其实刚才殷总也说了，从他的感觉来说，九千以下的房子已经很少了，其实老百姓很难买到相应的房子。我们想问一下，各位都是操盘手，你们手上的那些项目究竟是一个什么样的产品？至少是今年下半年出来的？让我们有所感觉，可以知道是否有机会能够买到你们的房子？
殷则环：我刚才讲到了，我说九千以上的项目我们说城里购房人群的，从我们下半年推出的几个项目来讲，别墅不用讲了，这个不属于正常购房范围，包括我们在城里推出的东部湾，东部湾是比较大的规模，因为它整个社区各方面规模比较大，做的整体环境可能会比较好，品质相对来讲会比较高一点，所以比现在在望京整个区域的价格是中等偏上的，应该是九千或九千多一点，它规模比较大，各种户型都有。
包括我们马上周末开的二期，二期相对来讲它的位置就属于绝佳的位置，离东三环，离国贸只有不到一公里，因为本身离东三环也只有两、三百米的距离。一期这个项目在市场知道的不太多，因为我们没有打过一次广告，基本上内部消化就没有了，二期我们也销售的差不多了，一期最早的一部分房子，在没有任何打广告的情况下只卖到九千多，但是到三期以后基本上都到一万一，一万二了。但它相对来讲在这个区位，他价格都算便宜的，周边都是一万四的，一万四来讲都是大的楼盘，因为这个相对比较小一点，它是相对小的社区，讲究比较实际的，所以价格也就是这个样子。目前所积累的，我们可能这个项目广告方面还是没太投入，因为现在所积累的客户其实已经完全能够消化掉了，这推出也会在9月份，能够上市，其他的一期都已经销售完毕了，二期也是感受到了这回政策，我们要办手续的时候，突然发现政策出台了，在等，所以现在我们都是在紧锣密鼓的，因为它随时具备开工的条件，就是只等政策下来，他下半年估计也会面世，因为它整个售价，相对一期最后卖到尾巴的时候是八千多，二期相应来讲价格还会有所提高，因为整个这个区域相对来讲，其实就隔了一环之间，它的价格均价差了基本上两千到三千块钱了，他有很好的市场上升趋势，就因为现在四环以里和以外，从大区域来讲还不如四环以里那么成熟，所以我们今年做的都是属于中高端为主，包括我们做望海，这个都不用想了，这个价格肯定是豪宅区的价格，它从面积到各项指标都是按照豪宅去走的，它的位置也决定了它必须是高价格的房子。所以这是我们下半年可能会推出的一些。包括还有一些我现在不方便说，因为还没有定，肯定是上万的，因为都是好位置的房子。
卢校：我们在9月16号有一个项目要推出来，就是园林树项目，是三期，34万平米。也说一下整个这个项目操盘这块，整个这块来讲，我们还是一个稳健的策略，因为我们每个项目在年初对整个项目的速度、业绩、价格这块都有规划，有预期，可能间断性受到市场的影响会做调整，但不是颠覆。所以整个这块来讲性价比还是比较高的，连排在七千四、五，公寓是在五千。
主持人：那个房子现在的位子能给大家介绍一下吗？
卢校：在大兴黄村。在亦庄有一个新项目，叫容华丽都，是一个酒店式公寓，是投资性的酒店式公寓，它基本上是以小户型为主，在40平米左右，都是像酒店式的套房，价格在六千三，我们预计在国庆期间推出来。
谢苏明：我们的项目是位于西二环边上，离天安门最近的一个项目，我们的定位是金融街的中产阶级，户型面积也比较适中，一居是在50平米左右，两居是100平米左右，三居是120平米到140平米，计划在9月的中旬开盘。预计售价是在八千到一万。
主持人：今天现场也有两位买房人想问问题，你们有什么问题想请我们嘉宾回答？
购房者：现在有业内人士说，有16个因素，主要是政策调控的因素，北京房屋价格后半年处于涨停的状态，但也不会降，处于稳态的状态，有16个因素，主要最主要的因素就是政策调控方面占了很大的比例，另外现在房屋土地放量的因素加起来，所以它处于涨停的状态，我想请教这个问题。
殷则环：我可以这么说一点，在市场上分析有很多种，涨停我理解，可能是6月份价格到年底是平稳的，我没有看到业内有这样的言论，但是从我们目前所有业内的一些朋友，包括大家的分析上来讲，应该少数人的观点是这样的，因为从观望角度来讲，从6月份开始，确实造成一部分的观望，再加上政策恰恰又是这个阶段，造成了很多项目没有放量，所以这个阶段不存在项目放量，而存在项目的减少，恰恰是从6月份开始到年底之前，因为政策的细节没有出台。所以从这个阶段上来讲，恰恰是项目比往年的供应量都会降低，另外从第三点来讲，很多的购房者其实在这个阶段已经显现出来了，包括7月份，8月份，北京有几个项目已经开盘的，开盘的项目很少，开盘的项目无一不是造成空抢，就是全部被一抢而光，已经有几个项目是这种状态了。北京新天地，保利强微，奥美中心全部是这样，一开盘几百套房子，几千人排队去购买，抽签去购买，当然它的价格在整个区域价格来讲是不高的，所以从这个角度来讲，供应量下降，而且从去年的观望，你积累了很多的需求，在突然特定的时间你释放，再加上整个项目，供应量没有大范围提高的情况下，市场肯定是被催化的，因为从开发商来讲，本身是不愿意放弃任何时机去达到他最好的销售结果，所以我只能从这个角度上来讲。而且从目前近两个月所看，而且从新开盘的项目去看，价格是上升的，还是上升的，平稳上涨，这是必然的，平稳上涨是一个正常的规律，为什么说平稳上涨，下降比较难呢？
我可以给你列出不只16条，可以几十条告诉你房价下降的其中元素，其中有很多是因为土地的原因，政策的原因，金融政策的原因，很多的原因都造成开发商成本的提高，还有需求量的原因。如果拿北京跟上海的房价去比，你会发现北京的房子真的很便宜。
主持人：谢谢，今天因为我们时间关系，今天现场直播上午的就到这儿，关于今年2006年金九银十北京市场的市场走势就到这里，谢谢各位嘉宾，非常感谢。
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2006-10-12 13:14:31
