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细则前瞻
细则前瞻
此次“国六条”发布以后，财政部、央行、银监会、国税总局即在研究制定有关的配套政策。
但到目前为止，惟一清晰的信号来自银监会主席刘明康。他在银监会关于当前经济形势通报会议上强调，将严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。
这进一步证实了多数市场人士的看法，即“国六条”之后，当不至于就此无声无息，此后将有进一步的配套政策出台。人们对此有重重猜测。
可能出台的配套政策之一：住房社会保障体系建立。
无论是第一条“调整住宅供应结构”，还是第五条“有步骤解决低收入家庭住房困难”的提法，无不显示政府有可能采用市场与非市场和半市场化的多种方式，逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决，但重心在分步骤地解决政府必须承担责任的低收入家庭的住房困难。
可能出台的配套政策之二：推出“三限”政策。
据建设部政策研究中心处长赵路兴介绍，对新开工的住宅建设项目，采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策将推出。具体地说，今后，在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确的限制性规定；不符合这个规定的，将不能开工。同时，对中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重，也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。
可能出台的配套政策之三：有区别地提高首付比例和贷款利息的信贷政策。
据介绍，今后各地方商业银行将会根据购房人的实际情况来确定首付比例和贷款利息。对于首次购房和重复购房，购买高档住房和普通住房，将会执行不同的首付比例和贷款利息。
李林先认为，普通住宅首付调整的可能性不大，“我认为主要调的还可能是利率。前两次的升息都是一种信号，半年到一年之间，利率肯定还会再调高。”陈基强认为，对于不同类型的房产，信贷政策也应该区别对待，“高价房可采取五成或者更高的首付，但对于普通商品房则应该维持目前的八成按揭制度，以保证普通购房者的消费能力。”
可能出台的配套政策之四：税收政策。
长期而言，征收物业税、遗产税虽然是一种趋势，但由于影响过大，短期内开征的可能性比较小。
相对而言，对转让住房获得的增收部分征收所得税的可能性比较大。实施这一措施时，对自住时间超过一定年限的住房，所得税的征收会进行减免。同时，为了促进二手房市场的发展，对租赁市场会给予适当税收政策优惠。
中金公司首席经济学家哈继铭建议，征收房地产一次性级差消费税，税率随容积率的下降和住房面积的增大而递增。容积率在一定水平以上且面积在一定标准以下的住宅，则免征消费税。消费税收入，可专项用于支持建设廉租房和经济适用房。
他还建议征收房地产汇率调节税，即外籍人士出售房地产时，因为人民币升值所套获利润应全数缴税，除非另行购买价格更高的房地产。升值套获利润按购房和售房日期人民币兑美元的汇率升值幅度计算。如果期间人民币贬值，则免征此税，但贬值的汇率损失不得从利得税中抵扣。此项政策可附以“日落”条款，即政府可以在人民币汇率完全自由浮动时取消该税。
可能出台的配套政策之五：土地政策。
一方面，在住宅用地相对紧张的城市，政府会通过适当缩紧商业和工业用地的办法，对住宅用地供应实行政策倾斜，加大住宅用地的土地供应；另一方面，政府将出台更具体的措施，加大对闲置土地的清理，加快使闲置土地形成有效的市场供应。
陈友根认为，过去存在一个错误判断，即“房地产业出现潜在供给过剩风险”，由此确定的调控思路主要强调“严格控制土地，压缩投资”，实际导致了房地产市场供不应求的矛盾进一步加深。
可能出台的配套政策之六：政府将完善统计与信息披露制度。
目前市场上的房地产信息不尽真实，不完整，不对称，例如，一、二手房成交价格信息不准确，住房成本信息不公布等等，缺乏准确及时的信息基础，政府的宏观决策、理论机构的科学研究与建议、开发商的市场评估与投资决策、购房者的消费行为可能都会产生偏差。因此，完全有必要用统一、真实、公开的信息让市场自行判断和选择。-
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2006-10-12 13:23:03
