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查到的:
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”因此，实践中土地管理部门根据法律规定，在与受让人签订土地使用权出让合同时根据不同用途确定不同的使用年限。
一般用于住宅的商品房，其土地使用权年限为70年，这一点很容易了解。这里主要提出在认定几种特殊房产的期限时所应注意的问题：
1、经济适用房：经济适用房因其土地使用权由划拨方式取得，在土地使用权上没有明确的年限。但是在出租和转让时须注意以下几个方面：（1）关于出售，我国《经济适用住房管理办法》第二十六条的规定，“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”（2）关于出租经营，个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。
2、二手房：（1）二手商品房，即原来就属于商品房，已经取得了土地使用权的，此类二手房的购买者实际取得的使用年限为土地使用证上所载明的年限减去已经过的年限。（2）通过划拨方式取得土地使用权所建成的房产，如：单位集资房、房改房、经济适用房等。根据我国法律的规定，房产和地产必须同时转让，而且只有国家出让的土地使用权才可以依法转让，但是这些房产所对应的土地使用权是通过划拨形式取得的，所以不能转让。因此，通常这些房产的转让包括一个土地使用权的更改程序，即将土地使用权的取得由划拨改为出让，表现为购买人在购买房产的同时向国家交纳土地使用费，由此取得土地使用权。
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2006-10-25 11:42:19
