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新《物业管理条例》根除物业十大疑难
昨天国务院签署颁布《物业管理条例》，今年9月1日起开始实施
去年10月开始向社会各界公开征求意见的《物业管理条例》昨日由国务院签署颁布，并于今年9月1日起开始实施。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规，从此，中国物业管理行业无法可依的局面将结束。
■解读一：一切物业管理权属于“业主大会”
在北京楼市发生的物业管理纠纷中，部分本应代表业主实施业主权益的业主委员贪图部分不规范的开发商或物业公司给的“私利”,成了他们的“代言人”，作出一些损害业主权益的决定而引发的物业纠纷占相当高的比例，很多小区出现两个“业主委员会”的混乱现象———一个是合法存在却不代表真正业主利益的业主委员会，一个是业主自发另行推举的业主委员会。
《物业管理条例》第一章有关“业主和业主委员会”中明确规定：一切权利属于业主大会，业主委员会只是业主大会的执行机构，由业主大会制定、修改业主公约和业主大会议事规则、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作、选聘、解聘物业管理企业、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会只是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
这就意味着：以后，少量贪图私利“变节”的业主委员会不能损害业主的权益了。
■解读二：买房前要签“物业管理公约”
买房时销售小姐承诺的2块钱一平方米的物业管理费到了入住时却变成了4块，原先承诺提供的24小时热水、绿地都不见了踪影……有过“乔迁之喜”的很多买房人都曾有过这样不愉快的经历：入住的时候，出乎意料的物业管理费、市政配套的不到位、物业服务的不到位等往往使“乔迁之喜”变成了“闹心事”。《物业管理条例》在第三章关于“前期物业管理”中明确的“物业管理公约”先行的规定将根除这一类纠纷。
条例规定：开发商在卖房前应制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，不得侵害物业买受人的合法权益。开发商在卖房时，应当将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。买房人在与开发商签订买房合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
■解读三：公用建筑不能随意“变脸”
买房时，沙盘上看到的，售楼小姐介绍的，明明楼前是规划中小区绿地入住的时候却变成了一栋住宅楼；原先规划的幼儿园却变成了对外出租的“办公用房”。因这些配套设施的变化而引起的纠纷是最常见的物业纠纷。
《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”明确：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
■解读四：楼顶广告收益要归全体业主
自家住的楼顶多了大“露天广告牌”，临街的你突然发现被外立面上的广告霓虹灯晃得睡不着觉……因楼顶广告以及广告的收益该谁拥有而引发的物业公司和业主之间的纠纷很多。
《物业管理条理》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经
营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
这就意味着：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用做经营，所有收益归业主所有。
■解读五：不交物业费，承担法律责任
以往一些业主会因各种原因拖欠或拒绝交纳物业管理费，物业公司往往拿这些“搭车消费”、拖欠物业服务费用的少数业主没办法。而按照《物业管理条例》规定，这样的业主将受到业主委员会和法律的监督。
条例规定:违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例
所遵循的维护全体业主合法权益的原则。
■解读六：物业公司不代收水电费了
物业公司开始减负。在过去的房地产开发过程中，供水、供电、供气、供热等公用事业单位利用垄断地位强迫开发企业接受承担小区内管线维护和收取费用义务的条件。开发企业自然而然将所有收费和维护责任转嫁给物业公司，由于各方面的原因，物业管理企业代收费的比率很低，就出现了很多物业管理企业用物业管理费用来补偿这些代收费。
《物业管理条例》第四章中明确规定：物业管理服务中，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。同时，第五章还明确：关于物业的使用与维护供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
■解读七：业主可投票“炒掉”物业公司
新颁布的《物业管理条例》进一步强化了业主的监督权和管理权。物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，即可选聘、解聘物业管理企业。
条例明确：业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。有关制订和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，使
用和续筹专项维修资金等重大事项，须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
■解读八：被解聘后物业公司不能赖着不走
因交接程序不明确，缺乏相关的规定，北京曾发生了开发商和物业公司相互推脱责任，或业主炒掉物业公司却不能让物业公司走人的事。
《物业管理条例》对于物业公司接管小区的接、管、撤等程序做了规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料；服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。这就避免了上述纠纷的发生。
■解读九：业主委员会和居委会是两码事
北京由于近年新建小区太多，很多小区内，由于业主把业主委员会和居民委员会混淆，发生了很多误会。
条例明确：在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
■解读十：擅自处置公用设施最高罚20万
过去很多业主或物业公司违反了相关规定，有关管理部门却不能对其进行处罚。《物业管理条例》明确了开发商、物业管理公司、业主委员会及业主等各方在物业管理中的法律责任，以及处罚办法。
条例规定：开发商擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；
逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。；物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。(本版漫画/老杜)
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2003-06-20 14:05:45
