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谢谢。建议看看WWW.91FACAI.COM
那个网站有很多有真知灼见的人士，对投资理财很有帮助。我看两位都是听得真话的人，不如去那里看看。多派呢，比如Yevon_ou 有个货币论（美元滥发〉人民币滥发〉纸币贬值〉房产不是增值而是价值回归)，洪老师有资金密度的理论（北京上海和其他城市比，不光是时间空间距离，而是资金投入密度的巨大差异），空头呢有个很出名的方枪枪。。还有那个网站有上海顶级的外汇投资专家，比如大赵，还有华沉思，和其他房产投资专家。房产政策方面的信息也是最快发布的地方。二位可以到那个网站交流交流。。我不是网站的托，我本人在外国，经常到那个网站讨论，觉得学到不少东西。。
从前我一直觉得北京是慢牛，2008年前10%没有问题。2004年当初回龙观涨价高于10%，明显是因为地铁通车，也算正常。这次，我搞不太清楚原因。可能是因为奥运会停止办房产开发项目，2009年才有新项目审批后的开发和销售。还有一个原因，奥运北京投入3000亿元的建设，北边五环四环外完全是受益区域。从地区来说，上海房价上涨空间目前两年比北京小。从地价来说，清河地王华润一拍，拍出了这个区域的成本地价达到近4000元。回龙观停止再建经济适用房明显是个信号，就是政府的投入，在这个地方的投资应该至少收回本钱。4000千以下的房价，就是经济适用房也不可以了。可能灰龙观偏远地铁的会有政府廉租屋出现，没有产权的。所以用钱投票的投资人，看到了这一点，回龙观7000元的房价，是2007年最低的房价了。
我有一年多不关心房价了，最近觉得国内的房子空着，想诺点钱出来付美国的贷款。但是现在美国的贷款利息才6.0，就是说如果中国的房子超出这个利息，我就应该留着中国的房子。。这四年，看样子很多华人会到北京和上海买房子。按年汇率下跌4%-5%，（7.7 POWER(0.96, 4) = 6.6)四年后汇率应该到6.5上下，现在是7.7。就是说200万人民币的房产现在是26万美金，四年后房子一点都不增值都是31万美金。 按年10%的增值来算，四年后就是292万人民币45万美金。。我这么一算，就明白为什么了。。
按我周围的华人在美国的收入，1995年前去的，现在估计是37岁-45岁，可以在北京和上海投资一套房子的人给父母买房住以后作为退休回国用的很多。。他们不光要赚房价增值的钱，还要赚汇率的钱。当然，和整个市场比，这只是其中一小部分的房产支撑因素。
我还是保守一点按10%来预测。你们二位算回龙观上地一代达到了15%（200万人民币房资产四年后就是350万人民币，按6.5外汇牌价算53万美金）, 这有点让我也接受不了。受刺激哈。。：）
四年后再看看我对不对？？国家目前出台的政策全是让地价房价交易成本增高等最后都转嫁到房价上了。。除非你根本不让人们交易或市场经济。大势所趋了。。
公式如下：
时间期限：2007年初 - 2010年底
汇率 - 7.7 POWER(0.96, 4) = 6.6
10% -- 200万房产($26万) - 200 POWER(1.1, 4) = 292 万($45万) ---------- 系数1.4641
0 % -- 200万房产($26万) - 200 POWER(1.0, 4) = 200 万($31万) ---------- 系数1.0000
15% -- 200万房产($26万) - 200 POWER(1.15, 4)= 350 万($53万) ---------- 系数1.7490 ---〉 太高了。。本人备注：）
按我的10%来算，我还觉得2010年后涨幅会下去，会停滞两年以上。如果到达15%，那么北京有重复上海的危险，2010年开始会房价下跌5%-10%。
2009年是个关键年或转折年。那时因为汇率而投机进入中国的基本减少，这是对房产利空。奥运投资在市政的对房价的利多影响消耗完毕。2006年前对人民币伏击的投机的钱要回流冲击其他国家或行业领域。但对于要买房子自住的人，赶紧现在买是上上策。邓的结果，最好是房价是现在房价的130%以上。时间是4年自己租赁房子的成本没有算入。
投资的人另外算了，投资的人总在找回报多过10%的，否则像我们在国外的，放在好的基金的收益都有8%，还是现金，没有房产交易高成本，兑现容易，不用管理等。投资的人，三套以上的人，才是真正房产投资。两套以内的，基本还是刚性需求，自己一套，父母一套，或将来子女大了准备的。。
另外我要说一句，我买的这个复式，完全是合法的。本人几年前，出国回来创业，年收入当时是0，很早硕士毕业有北京户口，赶上高校买房，喜欢和校友们扎堆就买了。当时有复式的，看惯美国独栋房子，中国当时2003年不要说经济适用房，就是望京商品房也就是5000千。所以就买个大的。还不是最大的。最大的有200多平米的，你们知道。
其实投资理财的思路很重要。骂人没有用，是无能的表现。机会任何时候都有，比如就是现在也不晚。你等钱积累购再买的思路永远都不对，在美国也是不对。银行贷款说白了是借钱给你做生意，你生意买房子对了，就是开了个小公司没有雇员的一件生意。国家说房子不可以买多，要限制。只能说明那个生意快成军火了，高利润在里面，国家要自己开这个公司，不让你进入这个行业。思路，有时候要反过来想。我有个朋友说，他反着干的事，都成功了。顺这干的事，都失败了。
投资房子，要站在少数派这边。哈，本来有钱人也是少数。。
(此文由TravelGirl在2007-02-22 05:26:25编辑过)
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2007-02-22 02:36:44
