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亮相限购排号放量变脸 看经济适用房漫漫五年路
亮相限购排号放量变脸 看经济适用房漫漫五年路
北京现代商报
从1998年10月经济适用房在北京亮相以来，迄今已近5年的时间。通过经济适用房，政府成功地将北京房价高昂的头给“摁”了下去。从2001年开始，经济适用房建设的主要目标转到了为危房改造服务。今年更是经济适用房最风光的年份：不仅新开盘项目在京城四面开花，市场销售也是异常火爆。
亮相
1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。此时正值政府取消集团购买，推行个人购房的开始年份，也可以说是北京房地产行业市场化的开始年份。
经济适用房亮相伊始，就承担了政府打压高房价的重任。当时的有关负责人曾指出：一个城市的建设，住宅建设会占到60%至70%的比重，北京的房价高是众所周知的，政府如何调控？我们强调政府要组织住房建设，要介入到住宅建设领域中，政府要通过经济适用房来建立新的住房供应体系。我们组织大批经济适用房的目的在于，以供应来稳定市场价格，同时以成本核定来控制开发商的成本，就是要让老百姓得到买得起的好房子。
经过市场短暂的观望后，经济适用房的低价优势开始显现出来。今日家园在1999年的5次房展会上都夺得认购和销售冠军；天鸿集团开发建设的回龙观文化居住区的排号订房人数最高达到一万多户，而且从1999年一直“旺”到现在。
开始，不少人对经济适用房的品质有些担心。随着一期的经济适用房陆续竣工，人们发现，这些经济适用房不仅品质不低，各自还有出彩的地方，成了房地产市场的明星楼盘。天通苑未建住宅，2万多平方米的大型欧式中庭花园和绿地就先期建成，这样的住宅区很难让人与每建筑平方米只有2650元的经济适用房联系起来。回龙观率先在住宅区建设中从规划设计到施工及物业管理全部实行招投标，而且小区的户型有100多种，供购房者挑选。
限购
根据北京市统计局的统计，从1998年经济适用房亮相以来，北京的房价是逐年下降，平均房价已经从1998年的6327元／平方米降到了今年的4000元／平方米左右。经济适用房对打压北京房价可谓是功不可没。
与此同时，当初为吸引人们购买而形成的经济适用房的一些弊端也开始显现出来。如户型过大；购买无限制，有北京户口就能买，很多房子被本该有能力购买商品房的人买去了，而且一买就是好几套等等。
2001年是北京市危旧房改造“五年计划”的第一年，据了解，北京市8个城近郊区有危旧房755万平方米，其中危房303万平方米，需要成片拆除164片，涉及居住房屋面积934万平方米，动迁居民34.7万户。
当时的北京市副市长汪光焘说，2001年开始，北京市将与经济适用住宅建设相结合，多渠道、多途径、多方式地加快城市危旧房改造，重点解决对经济适用房购买对象的认定，使经济适用住宅真正面对城市中低收入的住宅困难户。
问题是，当时回龙观的排号订房人数是一万多户，天通苑是8000多户，拆迁户和中低收入的住房困难户购买经济适用房反而不容易。
于是，市建委和国土房管局颁布了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，对经济适用房购买对象作出明确规定：申请购买经济适用房的本市城镇居民须是无房户和现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。在2001年底前，家庭年收入在6万元(含)以下的北京市城镇居民才能购买经济适用房，但是，夫妇双方都是机关工作人员或教师的家庭以及市政府批准的重点工程中的拆迁户和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭不需核定家庭收入，凭证明就可购买经济适用房。
但由于目前的收入体系并不透明，社会信用制度也并未建立起来，开发商更是无所谓，反正卖给谁都是卖，所以经济适用房销售中对购买人控制不严的问题一直没有彻底解决。
排号
每逢新的经济适用房放号之日，我们总能看到十分壮观的排号长队，大批购房人连夜排队或雇人排队，只为如愿买到一套住房。虽然今年推出的经济适用房的数量越来越多，但排号现象却有增无减。
其实，经济适用房的排号现象由来已久：1998年，回龙观文化居住区认购时，让人们第一次领略了数百人排队购房的场景。当时有媒体称此为“个体消费出现井喷行情！”从那时起，回龙观和天通苑这两个大型经济适用房居住区始终未摆脱供不应求的局面，每年都有数千户居民搬入新居，同时，每年也有近万人在排队等候。
去年，城东的经济适用房翠城放号之时，数百人连夜排队。长长的购房人群使道路交通受堵。一些人毫不讳言，自己是被人花钱雇来排队的。经济适用房排号的队伍中究竟有多少这样的“替身”，相信无人能够说清。
今年初，位于石景山的翠谷玉景放号，购房人竟然提前3天排队，又恰逢天气突变，开发商为照顾购房人，不得已临时决定提前放号。
非典流行后期，经济适用房朝阳新城放号，为避免人群大量聚集，开发商首创网上排号，但每秒钟的网络点击竟超过上千人次，最终造成网络堵塞。
造成经济适用房排号的最主要原因是供求关系失衡。近年来，北京每年经济适用房的开复工总量维持在200万平方米左右，每年的上市发售量仅在几十万平方米之间徘徊，而北京近几年每年危改拆迁户达7万户左右，另有市政改造的拆迁户约数万户，仅这批拆迁户便需房源数百万平方米。再加上大量的中低收入家庭逐步进入购房行列，致使供给和需求的矛盾更加尖锐。
同时，由于政府限价，为求得利润最大化，许多经济适用房还是愿意采用“不论楼层、朝向一律一口价”的传统做法，先到先得，当然只有靠排号来解决。
放量
经济适用房供不应求现象已经被政府所重视。据了解，今年北京新开工的经济适用房项目将达到24个，新开工面积约为300万平方米，竣工面积200万平方米，成为继1999年之后，又一个经济适用房集中放量的年份。
同时，今年的经济适用住房项目分布一改往年“北多南少”的状况，城西城南的项目远远多于城北城东。例如，新开工的经济适用房中，有7个集中在南城，它们是世纪风景、岳各庄新村、大红门西路项目、丰体时代花园、宣祥花园、三环新城、乐城。已经建设的西红门瑞海新城等项目也都在南城。
从目前的情况看，除了城北的回龙观、天通苑两个传统的“巨无霸”项目外，经济适用房项目分布最多的是朝阳区，共有青年路小区、翠城、朝阳新城、富华家园等10多个项目，占到项目总量的30%左右；其次是丰台区，有三环新城、建欣苑、顶秀欣园、丰益花园等10个左右的项目?占到项目总量的近25%。在分布上呈现出向东——朝阳区、向南——丰台区的发展态势。
另一方面，相比回龙观等位置较为偏远的北京市最早的一批经济适用房，新开发项目绝大多数分布在三环以外，并多半在地铁、轻轨、环路和快速路等交通主干道的沿线，如：晋元庄距西五环路仅100米，位于地铁八角站沿线；双惠小区北距京通快速路300米，位于轻轨八通线沿线；三环新城位于西南三环丰益桥附近；翠谷玉景位于石景山玉泉路十字路口北边，距一线地铁也很近；而离市中心最近的乐城家园位于白纸坊桥附近，居二环路与三环路之间。都充分地照顾到购房客户的出行便利。
从长安新城、翠谷玉景以及新近亮相的三环新城的认购情况看，城南城西的经济适用住房很受北京人欢迎。业内人士分析认为，三大原因卖火了城西城南的经济适用房：其一、城北经济适用住房项目放量相对减少，回龙观文化居住区、天通苑后期可卖的房子少了；其二、今年城南城西新开的经济适用住房项目位置好但价格却相对便宜；其三、城南的经济适用住房提升了品质。
变脸
前不久，在北京工人体育场举办的北京夏季房展上，三环新城、西府景园、首科花园、怡然家园、明日嘉园5个经济适用房项目争相“作秀”，出尽风头，这在北京的房展会中尚属首次。
明眼人已经发现，市场竞争的压力也渐渐降临到经济适用房身上，低价格的“尚方宝剑”有时候不灵了，而加强营销，提升品质等新招越来越多地被采用，明智的开发商们开始选择“变脸”应变。
于是，新建经济适用房设计品质越来越高，社区规划越来越完善，有的项目还引进国外著名建筑设计公司设计。在户型设计上也有创新，如三环新城把120平方米的三居室设计成一套80多平方米的二居和一套近40平方米的一居合成的“两代居”，瑞海新城还推出了“三居加二居”的连体式亲情居。这将使广大中低收入家庭在得到经济适用房价格优惠的同时，也能得到高品质住房的享受。
在景观及绿化方面，位于西红门的瑞海新城绿化率达到了36%，比原有的老经济适用房的绿化率高出了6个百分点以上；在户型结构方面，今年大部分新开盘的经济适用房项目均是板楼，能充分满足人们对采光、通风、日照、社区医疗等需求，像三环新城全部是4层到29层的板楼，容积率为2.6，进深只有10米，做到了“明厨明卫明厅明卧”四明。
以往购房者购买经济适用房看重的是价格，其他方面不敢奢求，而今年的经济适用房却在景观设计、社区规划及户型设计等房屋品质的诸多方面给了买房人意外的惊喜，这就是市场的力量。
据北京市统计局统计，今年上半年全市经济适用房建设完成投资34.3亿元，开复工面积568.62万平方米，分别比去年同期增长20.7%和15.0%；共销售经济适用住房81.1万平方米，同比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。
经济适用房每平方米上涨30元
日前，北京市国土房管局发布的最新统计数据表明：二季度本市经济适用房每平方米上涨30元?达到每平方米2755元?昌平区、朝阳区、丰台区分别名列前三名。
二季度北京经济适用住房预售总数为9258套，销售面积增加76.3万平方米，但均价却上涨了30元／平方米，达每平方米2755元。经济适用房均价在二季度上涨的原因相对要简单，与一季度在售的经济适用住房项目相比，二季度新开经济适用住房的位置相对靠“城里”，基准价格相对高。(陈志平)
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2003-08-05 13:45:28
