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北京新地暴露房价是怎样被政府规则抬高的-波分 (9050字节 阅读:90次 12/02 18:03)
北京新地暴露房价是怎样被政府规则抬高的
北京新地暴露房价是怎样被政府规则抬高的 2007-12-01 19:18:22
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标签：房产/置业 土地 房产 房价 招标 政府规则
北京新地暴露房价是怎样被政府规则抬高的
北京市国土资源局所属北京市土地整理储备中心2007年11月8日公布了“北京市通州区玉桥西里住宅小区（二期）项目用地招标出让成交公告”（京土整储招（通）[2007]043号）。从我在土地整理储备通州区分中心得到的项目招标文件看，规划建筑面积138597 平方米全部暂按居住用地记取，招标底价39500.145万元，最终，北京五河房地产开发有限公司和远洋地产有限公司联合体以成交价格70000 万元的最高价竞得。这个价格还暂不包括地下出让部分应缴纳的政府土地收益价款。土地获得价格折合成楼面价格每平米已达5050元。
从本文后面的投资收益估算看，本项目要上升到每平米1.2万以上风险才会降低。按照12000元的售价，本项目边际收益率为0.27，即每投入1元钱能够带来0.27元钱的利润。本项目建设用地取得费用7亿占总投资的64.98%，其中，土地开发建设补偿费20385.2万元占总投资的18.92%，为一级开发商所得，主要是拆迁平整费和约占8％的利润；其余9614.8万元是政府土地收益（出让金），占总投资的46.06%，为政府所得，这个比例太高了，而且是刚性的，不能打折扣的！这可以明显看出是政府的土地出让收益抬高乐房价！
看来，一年半之后，通州的商品房价格要提高到1.2万元至1.4万元之间了！
我在本文末尾面会详细分析这个房价是怎么得来的。
项目位于北京市通州区中心区域――通州公安交通大队办公楼以南约200米的永顺镇南关村和梨园镇三间房村交界处，距离一号线地铁轻轨梨园站近2公里。四面几乎都包围在居民住宅楼里，要是建一小部分商业服务配套看来也只是为周边的居民服务的，不会太大。
项目总用地面积54482.229 平方米（其中，建设用地46198.923平米，代征道路用地7557.332平米，代征绿化用地725.974平米），建筑控制规模面积138597 平方米，容积率3.0，建筑控制高度60米，建筑使用性质为普通住宅。
本次招标出让宗地的价格70000 万元由“政府土地收益（出让金）”和北京贵源房地产开发有限公司负责完成该宗地的拆迁达到“七通一平”时所产生的“土地开发建设补偿费”两部分构成。其中203851900元用于支付“土地开发建设补偿费”。按理说，经过3年多的拆迁，一级开发商又要跟拆迁户做工作，又要和项目所在的永顺镇南关村和梨园镇三间房村两个村民委员会打交道，不容易啊，2.03亿元的“土地开发建设补偿费”还说得过去，按照评估和有关规定说也差不多应该有至少8％的利润（只是不知道一级开发商评估预算时是不是有充分的准备、想没想到会在二级开发时被横空出世的爆出7个亿的开发商虎口夺食啊？咳……）。那么，减去203851900元“土地开发建设补偿费”，剩下的496148100元可就作为“政府土地收益（出让金）”被国土局收走了。
这么一块小小的土地，也就两个中学的草场那么大吧，大约能建7栋60米以下南北朝向的板楼，也就算是个小楼盘，很难建出品牌经典。但土地价格高得惊人。
本次中标联合体中远洋地产应律属于远洋地产控股有限公司（香港联交所股份代号3377），此上市公司全资持有境内的远洋地产有限公司（原名中远房地产开发有限公司）和境外的远洋地产（香港）有限公司。上市公司不惜血本犹如一个航空母舰般巨大的推土机催枯拉朽，不管三七二十一，以至少高出其他竞标者1个多亿的价格直捣龙穴。应该说在报价设计时，把价格设计高了。但是……，高投入，高胜算，夺得土地之后，然后才有资格设计高回报，这是按照政府设计的游戏规则运作的结果，你不拿出这么高的报价，怎么有把握摘到“桃子”。看看下面所有竞标者的报价吧：
投标单位：报价
哈尔滨世茂滨江新城开发建设有限公司投标地价款总额：45000万元
广西荣和企业集团有限责任公司投标地价款总额：30000万元
北京五河房地产开发有限公司、远洋地产有限公司（联合投标）投标地价款总额：70000万元
名流置业集团股份有限公司投标地价款总额：33330万元
北京贵源房地产开发有限公司、北京通州房地产开发有限责任公司（联合投标）投标地价款总额：59988万元
北京高校房地产开发总公司、北京东亚新华投资有限公司（联合投标）投标地价款总额：49500万元
北京新华联伟业房地产有限公司投标地价款总额：48888万元
北京顺华房地产开发有限公司投标地价款总额：55162万元
作为项目一级开发的北京贵源房地产开发有限公司是二级开发资质，与通州区原来有区政府背景的北京通州房地产开发有限责任公司联合投标，一是看重其在通州的分量，二是看重其一级资质，在招标评标工作中，虽然是随机抽签选择7位评委，但按理通州会出两位评委。在评标得分的权重分配上，评标分两个阶段进行：
第一阶段：评估和比较投标人的财务和资信占20分。低于10分的不能进入下阶段。
第二阶段：综合80分，包括：投标价格35分，付款进度15分，经营理念和方案说明15分，资质和业绩10分（一级以上资质5分，二级资质3分，三级资质3分……，开发业绩5分），综合印象5分。
从上面看出，本次投标单位中，项目一级开发商――“贵源房地产公司联合体”投标59988万元；二级开发竞得者“五河房地产公司（远洋地产持有其75％股权）的联合体”投标70000万元。光价格就相差1亿多！前者联合的通州房地产公司虽也是一级资质，但远不如后者的联合体远洋地产公司的开发业绩和印象分高！所以，后者胜出是完全符合政府设计的评分规则的，是自然的，否则就炸了窝了。因此，本次项目用地招单单标报价公布后，大家就心知肚明了，有的乐的，有的咬牙的，有的摇头的，有的叹气的。惦记附近几个小地块的人也跃跃欲试，摩拳擦掌。
单按照成交7亿的土地价格，初步就以建筑控制规模面积138597 平方米计算，折合成楼面价格每平米就5050元！这在目前和以前的通州是不可想象的，但是一年以后就可以想象就可以接受了，甚至，到那时还会觉得并不贵呀。
从招标文件的附件：“外围市政工程项目综合说明”中推算，该项目地下面积21303平米。
本项目成本收益估算 （单位：万元）
序号 项目 数量 投资额 占总投比例（%） 估算说明
1 建设用地取得费用 138597m2 70000 64.98％
1.1 政府土地收益（出让金） 49614.8 46.06% 政府所得
2.3 土地开发建设补偿费 20385.2 18.92% 一级开发商所得
2 建设项目前期费用 1336.76 1.24%
2.1 可行性研究费
2.2 勘查费 55.4 每平米4元
2.3 设计费 346.5 每平米25元
2.4 检测费
2.4.1 桩基检测 55.43
2.4.2 室内环境检测 13.85
2.5 大市政费 831.58 通州每平米60元
2.6 规划部门费 34 定桩、验线、峻测、档案费等
3 建安工程费 138597m2 26100.1 24.23%
3.1 地下工程 21303m2 4260.6 每平米2000元
3.2 地上工程 20789.5 每平米1500元(含部分商业)
3.3 电梯工程 1050 42部，每部电梯25万元
4 市政和室外配套工程 4095.59 3.8%
4.1 供电管线设备 2078.9 按建筑面积每平米150元
4.2 给排水工程 311.84
4.3 燃气 不计
4.6 电视电信和宽带 138
4.7 采暖工程和锅炉房 864
4.8 景观工程 800 含院内道路、围墙、绿化、大门等
4.9 信报箱 27 按每户计算
4.10 中水
5 建设项目其他费用 1228.73 1.14%
5.1 建筑监理费 138597m2 390 按建安成本的1.5%计取
5.2 定额管理费 138597m2 21 按建安成本的0.08%计取
5.3 质量安全监督费 138597m2 26.1 按建安成本的1%计取
5.4 项目管理费 138597m2 408.1 按建筑面积计取
5.5 招标代理费 不计
5.6 其它建设税费 138597m2 138.59 报建费、审查费以及零星费用等
6 预备费（不可预见费） 3236 3% 按建设总投资2％－3％记取
7 建设期利息 1726 1.6% 银行贷款按总投资约20%计
总投资总计 107723.18 100％
总投资107723万元，按可销售建筑面138597平米折算，每平米投资约7772元。下面，还要考虑折算成每平米的营业税、销售税和企业所得税等，
假设按每平米12000元售价计算，138597平米共销售总收入166316万元。
取销售收入的13%，促销广告及管理等费用取销售收入的5%。
则，税费21621万元，销售费用8315万元，共计29936万元。
将上述29936万元按138597平米可销售建筑面积折算，每平米2159.9万元。
每平米2159.9万元 加上 每平米投资7772元 等于9932元成本。
12000元售价 减去 9932元成本。 每平米2068元利润。
本项目138597平米总利润28661万元。
就本项目的分析可得出如下结论：
开发总投资：107723 万元
开发总收入：166316 万元
开发总利润：28661万元
销售定价：12000 元每平米
经分析本项目投资效率约为1∶1.54，即每投入1元钱能够带来1.54元钱的产出；
边际收益率为0.27，即每投入1元钱能够带来0.27元钱的利润。
当销售面积达至少到89769平米时，也就是销售面积占总建筑面积65％时，项目处于保本点，否则就亏损。
以上还没有考虑到土地增值税，看来，即使销售价格定位12000元时，对开发商来说汇报率也不是很高。
看来，开发商有可能从12000元定价逐渐提高到14000元才会觉得足够保险。
北京市城市中心区域的土地已经基本上没有了，四环之内还有土地吗？土地供应结构正在日益郊区化。通州、大兴、亦庄、顺义、昌平等将逐渐成为开发商土地争夺的新战场。政府的土地出让规则正在把这些地区的房价推倒新的有可能甚至让人目瞪口呆的价格。
本文仓促草就，成本收益估算部分如有误差是可以敬请指正嘀。
2007-12-02 18:03:53 此文章已经被查看90次
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2007-12-04 12:08:21
