 |
| 等 级：居民 |
| 经 验 值：18 |
| 魅 力 值：26 |
| 龙 币：17 |
| 积 分：25.3 |
| 注册日期：2007-11-25 |
| |
|
|
|
2008北京楼市趋势
在2008年的北京楼市预测中，总体上仍然是“涨声一片”。做为一名房地产行业的从业人员，从我的视角试图去分析和判断行业的走势，为企业经营管理、个人投资、职业发展做理论基础。下面是我对2008年房地产市场走势的判断:
1. 国土局供地会强调“民生”，保障性供地会占主流。
不管是从国土资源部还是市国土局出台的政策与近期实际操作看，强调住房保障已然定性，虽然文件中没有大于70%供地必须保证廉租房、限价房、经济适用房的指标索定，但2008年保障性住房供地会占主流。
2. 北京房价“涨”势不改，但涨幅受压。
2007年下半年，北京房价象脱僵的野马，每个月窜升10%左右，4环内房价闯过2万元大关，4环与5环间达到1.5万元，5环外房价达到1万，连燕郊的河北房子也搭车涨到了5000元。2007年底，国家开始实行从紧的货币政策，虽然使房价上涨幅度受到抑制，但因为土地供应不足，以及北京人口还在增加，供不应求现状没有根本改变，房价仍会上行。
3. “地荒”仍将困扰开发商，助推地价，从而助推房价。
既然70%以上土地做为政策性有条件的保障性住房了，只有余下的30%商品房用地才会投向“狼多肉少”的商品房市场，所以，“地荒”仍将困扰开发商。北京近年供地都没有超过1000万平米，但每年房产销售面积却2-3倍于土地供应,开发商有强烈的土地需求。虽然上周在北京首次出现土地溜拍现象,但对土地的争夺,仍是2008年房地产企业竞争的主基调.
4. “从紧的货币政策”细则实施会促成调控力度加大。
中央经济工作会议上，已经确定了将实行从紧的货币政策。如何从紧？虽然细则末出，但可以预见待08年3月人代会结束后，新的人事与组织框架将坚定实施调控。比如若再将首付款提高10%，整个房地产行业会面临灭顶之灾。
5. “融资难”仍将困扰房地产行业，上市融资会更踊跃。
事实上，房地产开发商普遍面临着拿地时资金紧缺的难题。但只要第一笔资金到位，支持房地产公司运行的资金，就可以依靠预售得来的“预付款”.换句话说，开发商是用业主预付的钱在盖房。传说中的REITS和私募、基金等融资方式，由于受到政策限制基本上与开发商无缘，这使上市成为开发商融资的唯一选择。
6. 开发商面临洗牌，“二八现象”加剧。
受因于土地的取得，开发商面临行业洗牌。据说北京有3000家房地产公司，1000个在售项目,拿不到地的开发商会逐步退出历史舞台，而资源会相对集中在少数以上市公司为代表的有实力的开发商手里。
7. 奥运会使北京楼市“火烧浇油”，名利双收。
奥运会后北京的房价是涨是跌的辩论已经很久了，我认为奥运后全世界全中国的人会蜂拥北京旅游，会极大的拉动北京经济。奥运会对北京来说，象一个秀才中了状元，好日子才开头。
8. “人口红利”仍是助推北京房价主因。
北京人口的官方统计数据是1500万，加上250万左右流动人口,总计为1750万左右.但据我观察，很多从外地流动到北京的人口，都未体现在官方的统计数据中,外国人、外地人、大学毕业生等持续涌入首都，这些人口红利构成了北京住房需求的主要来源。
9. 北京开发商“绝地反击”，抢滩外地市场。
“没有地怎么办？去外地!”这是北京开发商当下一致的意见和选择.这不，许多上市公司，甚至是中小企业，早把触角伸到了外地，北京开发商尤对东三省和华北地区二三线城市最感兴趣。
10.国家在商品房质量、工期、配套、交房、物业等方面加强监管。
从08年1月1日起，业主就可以先验房再收房了。象这样的房产新政，在2008年会逐加快实施.在北京，对于开发商建房验收后向物业的移交，也会由居委会一同参加，同时，居委会还将担起负责组建业委会的工作，以改变物业公司无监管的现状，国家对开发商的开发行为监控力度在2008年会加大。
11.《物权法》进一步实施，房产方面法律诉讼会激增。
没有一部法律，比物权法更具普遍性，而物权当中，房子因其占据家庭绝对数值而成为首当其冲的关注点。随着法律的实施，拆迁、公共区域分推、产权证、车位、人防等一系列问题和争议会浮上水面，这方面的纷争与法律诉讼会大量增加。
12.“小产权”房争议不止，相关限制政策会出台。
按我的理解，小产权房对国家控制土地使用是个漏洞，国家不可能不管，否则一旦成气候，特别是占用农村土地而影响社会稳定，这后患无穷。这和抑制房价是两回事，不是小产权房合法了，房价就会降下来，所以，国家一定会严加管控。
13.“物业税”预计会试点，对房地产市场影响巨大。
从网上听说，08年物业税会试点，而且可能从商业房开始。不管怎样，将流转税转化为持有税，将是一个税制改革方向。先试点，后推广，物业税会达到应有的作用,还是又会变相助推房价，我们拭目以待。
14. 房地产行业人才争夺加剧，流向二三线城市成趋势。
有一次我去清华大学一个培训班讲课，底下50多个都是董事长或总经理，而且90%来自二线城市。他们对房地产发展充满了渴望，大城市开发商赚的钱让他们向往良久了，大家强烈的感觉到房地产开发的热度在向二三线城市蔓延，而且各类人才也会相应向二三线城市流动。
15.服务于房地产行业的媒体广告及顾问公司“日子会好过一些”。
受制于“房子太好卖”，这二年房地产行业的媒体可吃尽了苦头，广告量从2005年到现在3年间在逐年降低，许多顾问公司也生意惨淡。随着房价上台阶，和2007年底购房者持币观望的气氛转浓，广告和顾问公司又有了用武之地，日子会好过一些。
16.二手房市场面临洗牌，国家监管力度加大。
从近年几个出事的二手房公司具体案例看，中介行业危险的不是在门面里赚佣金的员工，反倒是幕后挪用资金的二手房老板们。房子关乎一个家庭的身家性命，有关部门一定会加大监管力度。同时，深圳房价泡沫破灭后，大家意外发现淹死了一批房地产中介，北京中介行业在08年也面临洗牌。
盘点2007，展望2008，房地产行业又面临着新的机遇、新的挑战。房地产行业健康发展,是全社会共同的心愿,房价暴涨暴跌对谁都没有好处。上面这些趋势分析，纯属个人一己之见，不当之处请指正。
『声明：以上内容为本站网友《denggw》原创，转载需征得原作者同意并注明转载自www.hlgnet.com』 |
| |
|
|
2007-12-28 13:25:53
