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北京楼市在疯狂边缘
但凡世间万物，总有它特定的规律。偏离规律的事物最终必须回到原点，否则就一定会受到惩罚。
我一直认为北京的楼市是没有泡沫的，甚至还写过一篇文章“2008年不会是北京楼市的拐点”来阐述我的观点。
2004年底，当上海的楼市进入最后一轮疯涨之前，我离开上海的前夜，在对着上海一般政府官员和媒体朋友告别仪式上，我说之所以离开上海前往北京，是因为我认为上海的楼市已经偏离正常的范畴，在两年内必将先是冲上一个高位，然后在种种负作用力的作用下猛跌。然后来到北京。
在北京，第一次和圈内的朋友聚会，认识了包括张学东在内的我在北京地产圈的第一批朋友，当时我说北京未来三年每年房价至少涨15％。我的观点得到在座业界朋友一顿抨击，而最有代表性的莫过于其中一位开发商的话：杨总，你别拿上海那一套来看北京，北京房地产的水深，楼市受到种种制约，不可能象上海那样涨。
一转眼三年时间过去，北京楼市如我所料，一路飙升到现在，房价翻了一倍不止。直到前两个月，我还认为北京房价属于正常水平，因为北京特殊的政治地位以及城市所拥有的政治和金融资源，北京的房价并不是以北京人的购买力来衡量，而以当今中国的地位，北京楼市对世界的投资者都有巨大的吸引力，所以这种购买力足以支撑北京楼市。
可今天，我要说，北京的楼市在疯狂的边缘！如果再按现在的形势发展，不出半年，北京楼市拐点在即！
上周刚刚听说，泛海国际在一个月时间内房价飙升5000元/平方米，马上位于朝阳北路的某项目也以泛海国际为其价格上涨的标杆，表示其马上新开盘的三期价格将上调至18000元/平米，比目前的售价高出2000元/平米。
周末，市场部监控数据发现，东三环某个著名的滞销楼盘居然也在一个月内上涨3000元/平方米。
昨天，得知某北京最知名的豪宅遇到财务危机，欠银行十多亿贷款无法按时归还。
一方面是房价的疯涨，而另外一方面，根据北京市房地产交易中心数据显示，北京市第二季度销售价格排名前30名的项目，总共才销售305套。
种种迹象都在验证，北京楼市象极了05年上半年的上海楼市。
圈内人都知道，滞销的项目，其销售部门为了业绩的压力，通常都会在一个销售周期之末为了消化手中意向客户，而采取涨价的手段——通常也是最后的手段，价格的再次上涨必然对下一阶段的销售造成更大的压力，但在其他手段用尽的情况下，销售部门为了自身的利益和压力，往往不得不以这种手段来实现销售目标——至少可以保住自己的位置。至于是否会造成项目更大的销售压力，却已经不是他们考虑的内容（笔者所熟悉的两个项目，一个位于东三环，一个位于通州，都是业内著名的滞销楼盘，在过去的一个多月价格上涨都接近3000元，可实际销售业绩一塌糊涂）。
而作为同一区域的楼盘，同等位置的项目涨价必然会带来追涨效应，这也是为什么泛海国际的涨价会带来一系列的连锁效应的缘故。否则开发商就会觉得吃亏——或者是盲目的认为市场真的一片大好。
——笔者所担心的是：此前京城楼盘上调价格基本上是按照其开发成本及市场的供求关系为基础，辅以销售节奏和建设进度为参考因素的，其调价基本上还是一种理性的市场行为。而现在大部分项目都属于跟风，好卖的涨，滞销的也涨。正如新京报张学东所说：楼市“带头大哥”的价格变化速度和幅度已经有一呼百应的影响，紧随其后的“小弟”楼盘蜂拥而起，频频上涨其销售价格，并乐此不疲。
这种疯狂的飙涨将带来一系列的严重后果：
一是造成市场恐慌，使得很多尚未做好买房准备的人在恐涨心理的作用下进入楼市，造成楼市短期表面、虚假的繁荣景象，进而给更多的开发商造成楼市一片大好的错觉，进一步促进房价飙升，严重缩短了合理的升值周期，这种恶性循环的价格上涨必将导致楼市拐点的提前到来。
二是大量投机热钱的涌入，这种投机热钱除了来自国外的资金（虽然国家对外资资金进入国内做了种种限制，然而，有两种资金是国家所无法控制的，一是以短期贸易为掩护进入国内的热钱；而是外籍华人借助与国内市场千丝万缕关系进入国内的资金）；还有就是来自股市及期货等资本市场的资金。这种资金其共同特征就是以短期套现为目的，他们进入市场之后必将进一步推动楼市上涨，然后在某一高位予以套现撤走，留下的就是一个可怕的资金黑洞。
三是政府将出于金融安全、社会稳定的目的而采取的进一步的宏观调控，无法想象，如果政府推出二手房征收重税、期房禁售等最后一招，对楼市将会是什么样的一种打击？我不相信，政府下定决心条款房价会没有手段——之所以没有出台一击致命的措施，是因为政府在权衡打击房地产市场的后果，一旦政府认为房地产疯涨的危害已经大于贡献，中国房地产的寒冬就将到来。
作为一个房地产的从业人士，我并不希望房地产遭遇寒冬，然而，当一个市场在疯狂边缘，我们却无法坐视，至少，我们不应当成为推动北京房地产走向深渊的帮凶！渴望业界有识之士在疯狂前保持冷静！
但愿本人的担忧属于杞人忧天！
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2008-01-29 11:06:51
