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万科甘做降价“带头大哥” 部分楼盘降价降幅15%
万科甘做降价“带头大哥” 部分楼盘降价降幅15%
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年12月20日12:15 竞报 楚贵峰 赵亚平
镜头1：广州。12月9日，位于康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单位即全部卖完，销售金额逾2.1亿元。
镜头2：依然是广州。万科云山开盘价12000元/平方米，近日甚至出现7000元/平方米起的价格，66万元就可以买下三居。
镜头3：深圳。10月20日，万科以7500元/平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄。
镜头4：上海。万科部分楼盘降价，平均降幅15%。
镜头5：北京。万科中粮假日风景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) (论坛 像册 户型 样板间 新闻)目前均价12800元，最近打出一次性付款9.9折的优惠。
王石总是比别人早半步，先是万科突然降价；紧接着赢利模式从高端产品转向中低价产品；再接着，王石又率先举起“工业化”大旗。我们不得不回想起不久前王石放的话“绝不做房价的涨者”。也许，王石的言外之意是“要做就做降价的‘带头大哥’”。
万科突然降价
什么原因使万科突然降价呢？
记者找出了万科的公告：2007年1-11月，万科实现销售额超过460亿元，预计年度利润增幅超过100%-150%。由此看来，年报财务压力不是万科降价的主导原因。
据一位内部人士透露，万科“领跌”的内在原因是，看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构，迎合政策的调整，欲做降价“带头大哥”。
“万科以更为合理的价格推出新面市的产品。”万科董秘肖莉在回应“万科全线降价事件”时如此回复道。对此，万科集团董事总经理郁亮表示，“近期部分城市房价过快上涨的趋势有所遏制，可视为前期价格偏离实际的合理调整，随着市场机制的自发作用以及调控的合理引导，住房市场开始逐渐回归理性。”
“降价不等于赔钱。”长城基金的一位研究员一针见血地指出，“拿万科广州楼盘金色康苑来说，周围的房价都达到了18000元/平方米，万科开价13000元/平方米是低了不少，但相对于获得这块土地为3000元/平方米的成本，万科仍然获利丰厚。”
“万科对市场的反应非常迅速。主动缩窄利润空间，但是加速资金回笼，并且获得良好的社会形象，是万科降价的主要理由。”一位资深地产专家和记者分析时表示，“低价开新盘，项目后期销售压力也会较小，万科是为了避免被‘套’，积极准备‘越冬’。”
记者注意到，以与原定价相差15%-30%的降价幅度开盘，短时间可以回收几亿元的流动资金，万科“领跌”再次验证了“市场还是有需求”。
有万科内部人士透露：“万科今年其实并没有完成自己的土地储备。10月份，万科非定向增发路演中，万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。根据公告显示，11月内，万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目，资金面临严峻的考验。”
“两条腿走路”
12月11日，建设部政策研究中心主任陈淮透露，“今后土地出让金的70%以上将用于四种房的建设，即廉租房、经济适用房、两限房和小户型房。”这将意味着，政策性用房的开发规模会非常庞大，对以规模取胜的万科，是一个巨大的诱惑。
实际上，万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示了出来，当时王石在北京宣布，公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案；2006年11月25日，“中低收入人群住宅”万科试点项目“新式围屋”的奠基仪式在广州举行；2007年6月，万科启动“海螺行动II”。王石透露，万科已经在包括上海在内的5个城市，参与政府主导的经济适用房、廉价房开发，首批廉租屋预计2008年5月可以交付使用。另外，10月底，王石高调提出“不捂盘、不囤地”。降低万科在土地储备上的资金积压，实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示，万科权益土地储备为1818万平方米，可用于两到三年的开发，低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。
另一方面，王石表示，目前“万科开发的项目中，高档和中高档、中档的比例不超过30%，但是万科认为比较合理的比例应该是2比8。现在，万科正计划第一步把3比7降到2.5比7.5，再下一步降到2比8的合理比例。”
“可以说，万科选择了‘两条腿走路’，质量好的土地开发高档产品，以高利润获得成长性；80%的那部分中低价房，以高周转率获得成长性，不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。”融通基金认为。
记者注意到，不追求过高的利润率，但追求高周转率的万科，这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据。
建“工业化”住宅
实际上，降价还远远不够。聪明的王石总是比别人先行一步。
真是“一波未平，一波又起”，万科降价风波还未平，王石又毅然举起了“工业化”住宅的大旗。
12月13日下午，万科董事会主席王石出席了在北京榆树庄构件厂举行的“榆构万科住宅产业化研发中心”的揭牌仪式；紧接着12月14日，位于天津的东丽湖·万科城的三栋以工业化建造方式设计、施工的住宅楼正式动工。
不难看出，北京“榆构万科住宅产业化研发中心”的成立和天津东丽湖工业化住宅的开工，标志着万科初步完成了其住宅“产业化”在“深圳区域、上海区域、北京区域”这三大核心业务带的全方位战略布局。
记者了解到，北京区域是在深入吸收上海区域先行的工业化成功经验基础上，正式全面推进住宅“产业化”战略的。就在上月，万科集团位于东莞的产业化研发基地正式获国家建设部授予的“国家产业化基地”称号，而在上海新里程项目的两栋以工厂化方式建设的楼则早在今年7月封顶。
记者了解到，早在2006年初，万科北京区域本部就专门成立了万科北方工业化推进工作小组，未雨绸缪地启动了北方“工厂化”住宅战略的前期调研和准备工作，此后其旗下的北京、天津、沈阳等公司均相继成立了各自的工业化推进工作组。经过多次考察、论证，结合北方地区建筑抗震、节能等方面的特点，最终于今年10月与北京榆树庄构件厂建立了战略合作关系，并在榆树庄构件厂建立了万科北方工业化研发基地———榆构万科住宅产业化研发中心。
王石也公开表示：“2007至2008年是万科的一个高速成长期和商业模式及生产方式变革的过渡期，万科‘工厂化’住宅到2009年才会全面发力。”
北京房价明年将走稳
房价是不是出现了拐点？拐向何处？万科董事长王石的“房价拐点说”近日成了街头巷议的热点。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在当前宏观调控、从紧的货币政策、土地供应量加大、中小套型房屋增加的形势下，明年的房价将会走稳，增幅下降。
王石忿忿不平
12月17日，万科董事长王石在自己的博客里写道：“深圳、广州（房价）出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论？”
据王石介绍，12月13日，在清华大学紫光国际交流中心，有记者问：“10月以来，广州、深圳的楼市普遍遇冷，新建商品房销售量下降严重。作为开发商代表之一，你是否认同楼市出现拐点的说法？”
当时他回答：“同意出现拐点的说法。”“虽然回答简单，但我的观点明确：深圳、广州的楼市出现了拐点。”王石说，他随后又补充了一句：“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。”
令王石忿忿不平的是，“我回答的第一句话被大量引用，而第二句话却没人提了。”
任志强感慨“寒流”
由此看来，王石所说的楼市拐点只是针对广州、深圳，北京市场则没有大的变动。万科总部昨天回复称：万科一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，广州、深圳楼盘价格是在当前市场状况下，按照上述策略做出的合理定价。
SOHO中国董事局主席潘石屹认为，国家实行从紧的货币政策，银行放贷少了，楼市需求必然减少，明年房价不可能再大幅上涨。华远集团总裁任志强更是在其博客中感慨开发商遭遇“一股寒流”。
房价增幅将下降
“房价的高高低低是正常的。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说，近日北京也有一些楼盘打折促销，这是把以前虚高的那一部分房价降下来。“各地楼市的情况不一样，广州、深圳不能代表全国，个别楼盘也不能代表整个北京市场。不能一提房价变动，就说是楼市拐点。拐点到底是房价涨跌，还是增长快、增长慢？”
顾云昌表示，在当前宏观调控、从紧的货币政策、土地供应量加大、中小套型房屋增加的形势下，明年的房价将会走稳，增幅下降。
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2008-02-15 16:30:54
