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购房的主要法律风险及防范要点
购房的主要法律风险及防范要点
由于目前房地产市场法律制度的欠缺和购房人购房行为的理智欠缺和维权意识的淡薄，在购房人买房和开发商售房的关系中，市场的风险大部分由购房人承担。就目前房地产案例来看，开发商的风险，主要在于购房人不能按时付足房款，但因现在商品房消费信贷之普及，购房人的付款风险已大大降低，开发商基本上没太大风险。而购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差。这样，由于购房人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了过多风险的情形大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多的不幸，这些风险主要有：
（１）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
（２）开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
（３）商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。
（４）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（５）房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。
针对上述风险，律师提醒：
1.摸清楼盘家底
预售商品房必须具有《商品房预售许可证》，现房必须具有《房地产权证》方可出售。购房者应当查验原件，并对其上所注明的内容遂一仔细核对，清楚了解自己想认购的该套房屋是否在可预售的范围之内？有无抵押或者查封？如此，即可避免买到集资房、抵押房，进而导致产权证无法办妥，商品房买卖合同可能无效等最恶劣情形的出现。
2.谨慎交纳定金
按照行规，在决定购买某套房屋后，在签订正式商品房买卖合同之前，开发商往往会要求先行签订《认购书》并交纳定金。在签订《认购书》时，要特别注意其中限制或者剥夺购房者权利、免除开发商义务的条款，如有的《认购书》规定，在未签订正式《商品房买卖合同》之前要求购房者交纳首期楼款；将所有办不下按揭的责任规定全部由购房者承担。
另一重要细节是，在签订《认购书》交纳定金之前，开发商有义务将正式买卖合同及其补充条款向购房者出示。购房者应当清楚了解正式商品房买卖合同及补充协议的内容，避免出现在交纳定金后，由于购房人的原因导致买卖合同无法成立、开发商不予退还定金的情况出现。
在清楚《认购书》所定购房者义务自己均能接受的情况下，购房者才能与开发商签订《认购书》，对于销售人员口头承诺的内容，应当在认购书中作明确记载，作为日后签订正式商品房买卖合同的依据。
3.谨慎签订合同
目前，开发商一般均按房管部门合同范本与购房者签订正式商品房买卖合同。但由于范本合同本身存在许多选择性或者填空式的条款，加上开发商单方面制定的补充协议，使得合同的签订更加扑朔迷离。
必须指出的是，购房者完全有权利与开发商就合同及补充协议的各项条款进行平等协商，而不是只能按开发商所定条款签订合同，若经双方协商无法就商品房买卖合同达成一致，由于不能归责于双方的原因导致商品房买卖合同不能成立的，开发商必须将所收取的定金一倍退还购房者。若是因为开发商违反先前约定，不将房屋卖给购房人的，开发商需双倍退还定金。
对于开发商承诺的内容，应当写入合同或作为合同附件由开发商确认。装修标准应当明确具体，所用材料品牌、型号、产地最好写清；尽量采用套内面积计价，避免使用复杂的公摊面积计算；公用配套及房屋的附属设施也要有合同中列明；争取将将开发商免费赠送物品、包办城市户口等购房者特别关心的内容写成书面文件。
对于装修不合格、逾期交楼、逾期办理产权证，公用设施不配套、户口办理等购房者关心的问题，除了规定开发商如何承担支付违约金的责任外，还应当规定在何种条件下购房者有权选择退房，并要求其赔偿经济损失，以充分保障购房人的合法权益。
需要特别小心开发商的免除或者减少自己责任、排除购房者权利加重购房人责任的不公平条款。比如：逾期交楼的违约金只按购房者实际向开发商交纳的现金楼款作为计算基数，按揭贷款部分则排除在外；逾期交楼的违约金标准大大低于法定标准；长期逾期交楼只承担支付违约金而不能退房；办理产权证的期限大大超出法定有交付使用90天办妥产权证的规定，有的甚至规定在交付使用后1000天内才办妥产权证；逾期办理产权证的违约金远低于国家规定；逾期办理产权证数年只承担违约责任而不能退房；免责条件无限扩大，不仅包括了法定的不可抗力情形，而且包括诸如政府行为的干预、技术原因、自然条件、卫生检查、地铁施工等等乱七八糟的事项，使得购房者风险无限增大，权利受损严重。
最好别签补充协议。补充协议由开发商制定，全力维护开发商的利益是不言而喻的。现在的补充协议往往约定：合同与补充协议不一致的以补充协议为准，而补充协议的大部分甚至全部内容或多或少地将原合同中购房者利益水平调整到了最低程度。
4.注意监证情况
一般来说，合同签订之的30天内，开发商应当将商品房买卖合同交房地产管理部门登记监证，自此，购房者才真正拥有所购房屋的准物权。及时办理监证登记也是防止开发商重复抵押、一房两卖的根本手段，所以，购房者应当及时向房地产管理部门了解自己所购房屋的登记监证情况。
5.不合格不收楼
开发商所交付的商品房必须符合法定和约定的交楼条件。房屋验收合格的最主要证明文件是《房屋竣工验收备案表》，未通过竣工验收备案的房屋，依法不得交付使用。在商品房尚未符合交楼条件的情况下，购房者最好选择不收楼，此时购房者完全可以按照合同计算违约金或者解除合同的规定要求开发商承担违约责任。但若选择收楼，逾期交楼的事实即告结束，此后，购房者只能要求开发商赔偿损失，而赔偿损失的证据难以收集，胜诉相对困难，退房的可能更小。
6.依法及时维权
购房者的合法权利受到损害的时候，必须也只有及时运用法律手段，自己的合法权利才会得到最大可能的保护。广大购房者既要看到开发商财大气粗、背景显赫，同时也要看到国家法治建设的巨大成就，相信法律、相信自己，全力维权，不要让自己的合法权益默默地失去。
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2008-02-19 11:11:30
