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当前楼市回暖了吗？
楼市拐点到底来了没有？房价会降吗？当前楼市现状究竟如何？这些问题毫无疑问是眼下最受关注的焦点。都说楼市的涨跌言论是一种利益博弈，别说开发商了，就连老百姓也分成两个阵营：没房的希望房价降，有房的希望房价涨。但说实话，左右市场氛围的，还有一个强大的力量——媒体。
很多时候，普通百姓是不具备正确认识市场的能力的，尤其是在中国，信息不对称决定了绝大部分人获取信息只有一个渠道，就是通过媒体。所以，传媒行业如何在利益博弈下坚持自己的公正立场对百姓就非常重要了（当然，对媒体也很重要，如果百姓发现媒体并不能保持公正，反抗的方式也很简单，那就是用脚投票，再也不看这个媒体）。
笔者宁愿相信媒体大都公正的，但个别记者，其职业素养就不敢恭维了，三月还没有结束，就有媒体记者写文章说楼市回暖，并举数据来说明三月成交比二月涨幅多少多少。
楼市回暖了吗？且看笔者分析。
北京市房地产交易网显示，今年2月份全市期房网上住宅签约共计2318套，日均签约80套，与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。而1月住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。
截至3月26日，房地产交易网数据显示，北京3月期房住宅签约4398套，日均成交169套。
环比2月日均80套的成交量，似乎楼市在回暖，然而业内人士都知道，考虑到春节因素，2月历来都是一年楼市最为低迷的谷底，因此，用3月数据和2月相比评估楼市是否回暖实在有失公允。
应该比的，是去年同期成交量：2007年3月前26天，北京期房住宅签约6154套。
对比数据可以看出，今年3月前26天，北京楼市成交量下跌1756套，同比跌幅29％，日均成交237套，下跌68套。如笔者之前预计，成交量大约下跌三成。
当前楼市到底有多冷？除了成交数据之外，我们看看具体项目。
2008年新开盘的项目，选择低价入市，比如大城时代中心、比如说美利山，比如说东亚上北，这些项目因为开盘价格原较周边项目便宜，因此都赢得了市场的认可，取得较好的销售业绩。但2月份3月份北京高档房销售多数是比较低迷的，很多项目一个月只卖了两套三套，多个项目甚至出现零成交。面对严峻的市场环境，新项目可以选择降低开盘价，老项目则只能打折了。笔者非常赞同名记张学东的观点：“打折就是降价，对开发商而言，直接说降价，会有一些老业主找他们闹事，第二对开发商自身的品牌有一定的影响，通过各种各样的手段，通过打折，送物业费，送宝马甚至送一些东西出现打折性的促销，就是降价。开发商没有必要回避这个问题。据说广州的开发商和广州的业主都比较市场化，能够接受目前开发的直接降价，而北京开发商，可能太在意面子，非常忌讳降价这个词语。”
笔者从各项目一线了解到情况，2月绝大部分高端项目销售极其低迷，以至于阳春三月，业内同行聚会，第一句就是喊“冷”。2月销售相对较好的项目，不是低价入市就是打折项目，没有灵活措施的项目就很被动了。百子湾区某一个项目2月份卖了两套，朝阳公园包括朝阳北路多个项目二月份一套没有卖出；07年北京销售亚军泛海国际居住区2006年3月份销售价格是一万五，到了年底是二万九千八，一年涨一倍，这样的涨价有何支撑点？
如果三月份整个市场没有回暖，四五月份肯定会打折销售，这是必然的局面。
3月份前三周北京入市的项目是17个，从一线调研的数据表明，这17个项目比目前周边在售项目平均价格下降一千到两千。应该说，开发商采取低开高走的项目，引发这个市场逐渐缓热，再提高销售价格是通常做法。但是，今年市场相对要比去年严峻得多，笔者奉劝开发商不要沿用原来套路，应秉持“现金为王”的观念，加快销售速度。一回暖就提价，这套现在不管用了，比如大城时代中心，开盘的时候没有想到那么多人去买，一万一千二起价，一万三千八的均价，预定的时候有八百多人定了号，第二天开盘的时候，发现有这么多人买它的房子，就采取了摇号的销售方式，目的是当点少摇一点号，摇了一百多个号，第二天涨到一万四，结果第二天就不好卖了。包括美利山提价后，也面临同样的状况。
笔者预计，受第二套房贷政策和银根紧缩的影响，08年楼市整体成交会比07年下跌三成以上，市场对价格的抗性会非常大，年底一旦出现开发商资金链断裂风险大规模蔓延，加入打折的项目会非常多，届时很有可能会迎来真正的全国性拐点，而且调整幅度非常大。所以，笔者奉劝一线操盘手们理性面对当前市场，多接触接触购房者，多到其他项目走走，真正感受市场的氛围，不要被一些虚假的所谓“利好消息”所迷惑，做错了决策，结果可以套用《天下无贼》中的一句台词“买房者很生气，后果很严重”。
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2008-03-27 22:27:31
