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《经济半小时》：四号令艰难出炉 搅动北京房价
《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，业内人士把它叫做4号令
就算不做买卖，我们老百姓也有个常识，市场上只有明码实价的东西价钱才公道。不过，过去在北京的房地产市场，却有很多土地交易不是明码标价，只要买卖双方商定一个价格就行了，行话叫协议转让。最近，北京市停止了协议转让这种做法，改成公开挂牌拍卖。按理说，交易更公开透明了，房地产商都应该感到高兴才对。可是，让我们没想到的是，这个好消息在北京的房地产界反倒引出了一场纷争。
房地产市场众说纷纭四号令
潘石屹：“我们对这个政策来说，真是盼星星盼月亮要早点出来。这个政策出来最实质的是，北京市要把真正的公开交易的土地给推出来。”
任志强：“我最主要担心的是政府的土地储备中心的，所能提供的供应量够不够？如果不够一定是会对市场产生重大影响。”
让京城两位房地产业大腕看法不一的是北京最近出台的一个规定。2月11日，北京市政府下发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，业内人士把它叫做4号令。说的是：以后北京所有的房地产商，要拿到土地，都必须经过招标、挂牌、拍卖。4号令让土地买卖由暗箱到公开。那么，这种阳光下的交易为什么还会有不同意见呢？
首创：“还是不应该一刀切，你比如说我去建绿化带，我去做最苦的危改，如果你不给我一些优惠的条件，或者说优惠的地块我没法平衡。商人也就不会再去了，那么怎么办？肯定是政府先投资，政府财政压力会更加大。但是有了这么个渠道以后呢，大家都把它透明化了以后，特别是对我们外地的房产商，在北京这种政策的整个大环境下，我们还会积极地参与一些项目的投标。今年有了这个新政策以后，更明朗化了。”
富力城的赞同是有原因的，这家来自广东的企业，多年前就想进入北京地产市场一争天下了，却无赖腰缠万贯买不到土地，因为那时北京时兴协议转让土地，买地得有门路，富力城是有钱没门路。而首创就不同了，这家有资深国有企业背景的本地企业，京城的许多危房、绿地等项目，政府都让它来承建，要得到土地，可以说是近水楼台先得月。
首创：“就是很多公益事业的开发建设，过去我们也投资，比如说首创。现在你没有这种土地补偿了，那我就不会再做了，我做不下去。”
富力城：“因为我们房产商是中长期地看好北京，我们也准备了很充足的资金，带着钱来的，带了大量的钱。”
面对四号令，无论是志在必得的富力城，还是忧心忡忡的首创，其表现都跟利益分不开。而这种利益的关系，使得北京地产界的4000来家开发商，几家欢喜，几家愁。因为四号令所带来的重新洗牌的格局，将会使一些真正想做大市场的地产商好风借力，平步青云；而一些仅靠从协议转让土地中赚钱的企业就会被大浪淘沙，淘汰出局。
四号令艰难出炉
在北京房地产界说得热火朝天的四号令，您别看它只有短短的600来字，来头却是不小。北京市国土房管局、市发改委、市建委等5个部门用了一年多时间，才制定出这份文件。而为了让它出台，最近两个月，北京市大大小小开了10多个会。参加会议的人告诉我们记者，每次会不仅开的时间长，而且每次会上都爆发过激烈争论。为什么北京市拿出这个四号令这么艰难？
促成4号令的出台，北京市国土资源房屋管理局自始至终担当着一个重要的角色。从2002年7月以来，房管局便成为房地产商们关注的地方，有关4号令诞生的大大小小的讨论会在这里召开过无数次。
靳薇：“当时开过很多次会议，那么这个会议室也是其中开过会的地方。每次会议之后，就改一稿改一稿这样的，然后改完稿再给大家，大家再提出修改意见，改完之后形成一稿，然后又召集大家来开会。”
作为土地出让处的处长，靳薇和她的同事一年多来最重要的工作就是负责起草执笔4号令文件。
靳薇：“特别忙。就这四号文件，你看短短的就这几百个字，我们是反复斟酌，最后是一共改了十六稿，最后形成了这个文件。”
记者：“那么争论的焦点是什么呢？”
靳薇：“主要是对于停止协议出让的这个范围，就是哪些项目以后还可以进行协议出让，哪些范围必须纳入土地的直接交易。”
谢局长：那么我们这刀砍在什么地方？我们讲这是关系到这个政策能不能够平稳过渡的，很重要的一个方面。”
究竟是什么原因使4号令的文件出台如此艰难？作为房地产商的代表之一，SOHO中国房地产商有限公司董事长潘石屹列席参与了4号文件制定的过程。他至今对当时热烈讨论的场面记忆犹新。
潘石屹：“开会非常激烈。最后我们在中午一起吃饭的时候，北京市房管局有个领导他这样讲。我是挺明白这土地公开交易，凡是大地主都是坚决反对的，凡是大资本家都是赞成的，所以你们这个矛盾吵了一上午，我听了半天是大地主和大资本家的矛盾。”
潘石屹所指的大地主是那些手上握有大量土地、却没有资金能力开发的房地产商。而他所指的资本家是指那些拥有雄厚资金实力却没有土地来开发的房地产商。有钱的没地，有地的没钱，这是目前北京房地产界普遍存在的现象。这也是4号令难产的焦点问题。那么为什么会出现这种局面呢？
潘石屹：“原来就是很复杂。你要是在协议过程中拿土地，你第一步就得跟乡政府去谈，私底下去谈，你十次二十次不一定能把这个土地给谈下来。时间的话，可能是一年两年的时间。”
在房地产界已经创业十来年的潘石屹以他亲身经历告诉记者，过去90%国有土地使用权的取得都是通过协议转让，即房地产开发商看中一块地，由开发商与土地使用权所有者一对一的谈判，商定好价钱，然后与有关部门达成土地转让协议。
荆宏：“经常会遇到这个项目，都花了很多精力，很长时间了，做到后来做不下去了，又要找一块地，又开始接触。接触之后，又会出现这样的问题，所以确实花了大量的时间在前期找地，确实因为环境太，它有太多的问题没有暴露出来。你只有花大量精力以后，你会发现时间浪费，精力浪费。”
这样造成的后果就是，象潘石屹的SOHO，虽然在北京已经是知名的地产公司了，仍然会面临拿不到土地，开发断炊的困惑。
潘石屹：“如果是没有这个四号文件的话，2004年我们的销售额能够勉强到30亿，明年就断顿了。”
那么已经协议转让的土地现在都落到谁的手里了呢，据调查，一部分是有国企背景的房地产公司，而另一部分就是以炒地皮转手套利为目的公司。据有关部门统计，目前北京注册的4000余家房地产开发公司，实际有能力能够投入开发房地产项目的公司不到六分之一。
四号令艰难出炉
看得出来，对潘石屹这样有钱拿不到土地的开发商来说，协议转让就像一个暗箱，他们不知道哪里有地，也不知道价钱应该是多少。而如果土地实行公开拍卖，他们的资金优势就会显露出来。其实，要求土地公开拍卖，并不是北京市的首创。早在一年多以前，国土资源部就推出了一个规定，有人称，这个规定是房地产界的阳光法案。
2002年5月，国土资源部出台《招标，拍卖，挂牌出让国有土地使用权的规定》，限定从2002年7月1日起，经营性国有土地使用权必须通过招标，拍卖，或挂牌的方式公开交易。国有土地公开交易由此浮出水面。这让潘石屹等一批有实力的房地产开发商十分兴奋。
我觉得这我是非常高兴的
潘石屹：“如果说1978年是农村的土地改革，这一次就是城市的土地改革，就是真正的公开的，公平的去那交易的。”
然而这个文件仅让潘石屹他们高兴了一个月。2002年6月，出于平稳过渡的理性考虑，北京市政府紧接其后出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》。也就是33号令。宣布绿化隔离带地区建设，小城镇建设，开发区危改，国家级开发区和科技园区外非生产加工型高科技等五类项目用地还可以通过协议的方式取得。这样一来，国有土地公开交易在北京就仅仅只是“小荷初露尖尖角”。
潘石屹：“从出台到现在，我们运转了一年多的时间，从目前的情况来看，它对促进北京市经营性国有土地使用权，招标、拍卖、挂牌、出让。那么建立一个公开透明的高效的土地市场，按照市场规定来配置土地资源，应该说起到了很大的作用。”
潘石屹们仍然为拿不到土地而神伤。而一些有门路的开发商此时却把这一政策当成了获取协议出让土地的最后晚餐，乘机钻空子，大量批占土地。据有关部门的统计资料显示，从33号令出台到2002年10月，北京市已经协议出让和规划成熟的用地近9000万平方米，规划建设面积近1。3亿平方米。而从1992年到2002年，北京土地出让总面积和规划建筑总面积才9811。4万平方米和1。4亿平方米。也就是说，短短4个月时间，北京突击批发的土地量就相当于北京10年的总量。
潘石屹：“可能突击批的时候是在2002年的6月份到7月份之间吧。这一段时间批的量比较大，确切的数字我也不知道，就是听了业内说，大概有1亿多平方米。1亿多平方米意味着什么呢？意味着就够北京开发五年时间。”
现在问题摆在了国土资源房屋管理局等有关部门的桌面上：这部分已经协议转让但却没有办理相关手续的土地该如何处理？要不要放到公开的平台上进行交易？在制定4号文件过程中，就成了北京土地与管理局最头痛的问题。
谢局长：“实际上北京市政府这个四号文件里面，有一条就是这个处理意见，让各个委办把处理意见提出来，报北京市政府批准后执行。实际上我们还是没有找到统一的办法，就是最起码在北京市政府的四号文件中，还没有看到这样的解决办法。”
无数个回合的激烈交锋后，政府还是快刀斩了乱麻，果断出台了4号令。
在北京房地产界，有关四号令我们听到了好几种声音，有的人说这是一个一刀切的办法，也有人说，这是大地主和大资本家妥协的产物，还有人认为，四号令对突击转让的近1亿多平米土地，仍然留了一个悬而未决的尾巴。不过，对京城老百姓来说，最关心的倒不是房地产商之间的利益格局，大家更关心四号令一出台，房价到底是涨还是跌？
房价会涨还是会跌
虽然，四号令彻底把土地协议转让的口子给封上了。不过，我们注意到，它还是留了一条尾巴。在突击协议转让的土地中，有相当数量手续还没办完。对这条尾巴，将来有两种可能，要么还是按照当初的协议继续转让，要么重新通过招标进入市场。不管是哪种方式，都会直接影响市场房价。那么，四号令出台之后，北京的房价到底会朝哪个方向走呢？
潘石屹：“北京市拍卖的土地价格都很高，我都是积极的参与者，我都觉得高的离谱。北京市供应出来的土地量很少，需求量是一定的，而且北京的房子的需求量是增加的。在这样的情况下，土地的价格一定会要上涨的。”
潘石屹告诉记者，从去年12月开始到现在，北京市都没有审批新的土地转让项目，供应量少了，土地的价格难免会上涨，这就会水涨船高，带动房价网上升。当我们问他房价是涨还是跌时，潘石屹底气很足，一个字“涨”。也许是英雄所见略同，同潘石屹看法相同的还有刘晓光，他给记者简单的打了个比方。
刘晓光：“因为价格从原来一块钱，可能变成一块二了，你公开招标了嘛。这个价格往哪里转移，肯定往成本里转移，成本转移转移给谁，肯定是转移到价格上，价格是谁接受，消费者接受。”
俗话说，羊毛出在羊身上，公开拍卖让土地价格往上窜，保不准开发商会把这笔账算到消费者身上。可事情真的这么简单吗?苹果社区的老板张宝权的一番话让我们看到了事实的另外一方面。
张宝全：“那天潘石屹自己给我打来的电话，4号令出来以后，他跟我要协调说咱们要统一口径，要讲涨价，不能说降。因为他说的，原来唯一涨价的理由就是说一刀切以后全部完蛋了。那么CBD城区必须涨价，但是现在4号文件并没有这么规定，他的理由就不存在了。所以他在跟我做思想工作，后来我跟他讲，我是一直在这几年中都坚持我的观点。北京的房价是稳中略升，北京没有大幅度涨价的可能性，因为最终就算是成本上涨，房价也不会大幅上涨。”
记者：“为什么？”
张宝全：“因为供需决定一切。”
顺驰买天价地
张宝全的话是不是属实，我们自然无从考证。但这话倒是给消费者提了个醒，不排除有的开发商会利用4号令做文章，抬高房价。不过，好在房地产市场不是几家公司说了算的，开发商总是各打各的小算盘。有人借题发挥涨房价的时候，也有人坚持走平价路线。顺驰置地北京公司就是这样一个以不变应万变的案例，2003年底它因为用天价拍得了一块土地，而得以扬名北京。
拍卖师：“九亿零五百万元，9号第三次，没有人再举牌了吗？我这会看不见了，没有，我就敲下去了。”
记者：“九亿零五百万元，这是你们的底线吗？”
荆宏：“在我们的预算之内。”
拍卖师：“我觉得钱在你手中，就是不是钱，你已经到了很高的境界了。”
这次拍卖当时被媒体称为世纪第一拍，主要是因为这是北京市第一宗国有土地的拍卖。荆宏，顺驰置地北京公司董事长，早就看好了这次拍卖的大兴黄村这块地，前一天晚上夜里12点多钟，公司的决策层还在开会商量，一大早，荆宏就出现在了拍卖会现场。
大兴这块地竞拍底价是4亿多，而顺驰以9亿多元的天价夺得了这块土地，价格翻了番，这让很多业内的人都难以理解，不少房地产商都认为这块土地值顶多值7亿元，顺驰以9亿元拿下简直是头脑发热。因此一槌定音下去，尽管掌声热烈，背后质疑的声音也同样响亮，大家都在问，这么高的土地价格，顺驰还做得下去吗？
任志强：“比原来的标底要翻出一倍多，而现在他可能根本就干不成了，这块地能给你们带来多大的利润呢？”
荆宏：“在我们目前的情况下，我们拿地的利润率不会低于15%。”
任志强：“能承受吗？”
荆宏：“我们还是有利润的，在15%以上。”
尽管大家都替顺驰捏把汗，荆宏心里并不慌，他给我们算了这样一笔帐，这块地每平方米售价是2100元。地价看上去很高，但这笔钱还包含了绿地，道路，土地出让金等一系列的费用。如果不含这部分费用，这块地的实际售价每平方米只有1500元。而协议转让的土地看上去可能价格要低一些，但是它不包含上面所说的额外费用，用行内的话说，协议转让的土地是生地，而荆宏购买的是熟地，所以他认为这块地并不贵。
荆宏：“我们九亿多拿下这块地，其实放在六百多亩的地中，对成本影响其实并不大。”
荆宏打算在这块地上开发中档住宅小区，准备6月18日开盘，价位就定在5500-6000元/平方米。目前北京市的平均房价是5700元，荆宏他们开发的小区与周边的房价相差并不大。那么为什么顺驰用天价购得土地，而房价却没有应声上涨呢？
记者：“交易的方式并不能影响将来的房价。”
荆宏：“对，对。大家应该现在把从交易的方式的关注，很快就转移到总体的供应的情况。
记者：“房价的决定性因素是什么？”
荆宏：“决定性因素是市场，一定是市场。”
顺驰的故事告诉大家，公开招标尽管让地价飙升，但房价并没有同样攀升，原因是最终对房价有发言权的是市场上的供求关系。其实，道理也很简单。老百姓不会因为土地当初买的贵，就愿意多出一块钱，同样，开发商不会因为当初买的地便宜就便宜一块钱卖给老百姓。那地价上涨以后开发商会不会无利可图呢？
谢局长：“可能有一定差距，但不像人们说的那么高。另外，招拍挂之后，可能会使开发商的利润更趋于合理。”
虽说最终决定房价高低的，是市场供求。可是，我们也别忘了，毕竟房价里面，有一大块包含了土地的价格，这部分通常占到开发商总成本的三分之一到二分之一，如果像有些人担心的，土地全部改成挂牌拍卖之后，价格飙升，也不排除房价涨上去的可能。那么，这种情况会在北京房地产市场上出现吗？
北京土地储备调查
北京停止土地协议转让，其实，比国内其他城市已经慢了半拍。上海、杭州等地都是按照国土资源部的时间表，从2002年7月1日就一刀切，全部实行挂牌拍卖。不过，很多城市在推行新办法之后，都一度出现过土地供应断档，土地价格翻番，带动房价飞涨的局面。这让消费者很担心，同样的一幕会不会在北京重演。
谢局长：“土地储备不足就会引起土地价格的上升，土地在短期内肯定会供应量减少。”
那么到底北京市的土地储备量能不能喂饱这些开发商呢？记者来到了北京市土地储备中心。现在进行挂牌交易的土地只有十几宗，而整个2003年土地的公开交易也只有50宗。
记者：“公开招投标的土地有多少？”
谢局长：“这个数在北京来讲，同土地协议量比比例不高，不是太高。”
记者：“将来能够拿到市场上去进行公开拍卖的北京的土地储备量，会有多少？”
谢局长：“这个量每年在6000公顷左右。”
记者：“您觉得这部分土地储备量，能够满足未来的需求吗？”
谢局长：“根据我们去年办的土地出让的情况，一年办了3000公顷。那么，已经是量很大了，在过去，一年也就是办两千公顷左右。从这个量来算的话，每年供应6000公顷的土地，应该是够了。”
实际上，除了消费者和政府，房地产行业还有一个比较一致的看法，四号令将加速北京3000家房地产商的洗牌过程，一些靠炒卖地皮为生的房地产公司，将在未来几年，被资金雄厚，实力强大的企业挤出市场。毕竟，阳光下的市场，更适合强者生存。
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2004-02-24 08:12:41
