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多方力量博弈 房市进入观望期
2010年伊始，中国房地产市场整体进入观望状态。这种状态的根本原因是：中国房地产问题的复杂性。中国的房地产问题已不仅是一般的供需问题，它还涉及投资、消费、财政收入、土地制度，甚至基本的经济制度问题。在这种前提下，社会各方对于市场走势，观点迥异，唇枪舌剑却谁也说服不了谁，因为似乎所有观点都能找到确凿的理论和实证来支持。
剖开现象看本质。决定产品价格的根本原因在于成本与供需情况，然后是诸如政策干预、预期、替代品等因素。目前，中国房地产市场正处在供需、政策、预期几大因素交叉作用，政府、房产商、投资者及普通购房者几方力量博弈的胶着状态。本文观点是，2010年房价不会下跌，但增速会放缓。
政策调控控制房价涨速
2009年12月至今，楼市新政密集出台，增加供应，抑制投资和投机，以提高准备金率做事谈的信贷收缩政策，未来启动的加息政策等等，政策组合拳砸向市场。表现了政府调控房地产市场的决心。
一方面，国家需要房地产行业作为经济增长点来带动整个国家的经济发展。中国10几年的快速发展，房地产行业功不可没。此外，土地出让收入丰厚，在各级政府财政收入中比重很大。以北京为例，2009年，北京市级财政收入1123.8亿元，而市级卖地收入299.1亿元，相当于财政收入的三分之一。
另一方面，政府也不可能对房价快速上涨“袖手旁观”。国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据，约4695元/平方米的均价创出了历史新高。全年房价涨幅24%，每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。房价越涨越高，越涨越快，已远远超出一般民众的承受范围，到了必须实施干预的时候了。
事实上，中国房地产市场存在泡沫已是共识。而消灭泡沫的方法应该是慢慢挤出而不是一下戳破，否则对整个经济将是非常沉重的打击。房地产行业产业链很长，上下游涉及近百个行业，一旦大跌，相关行业必受重创，损失将不可估量。
因此，政府出台调控政策的目标是遏制房地产市场过度炒作与投机，保证市场平稳、健康运行。是控制房价上涨速度，而不是使房价逆向下跌。
中国房地产存在长期刚性需求
在中国人的传统观念中，有房才等于有家，房子在一定程度上属于生活必需品，不论房价是涨是跌，该部分需求量皆基本恒定。房地产市场中有85%自住型购房者的存在，加之中国人口变迁趋势未发生根本性转变，市场真实购买力非常坚挺，房价难以长期深幅下跌。
供求双方力量对比悬殊
中国房地产市场供需主体包括房地产开发商、房地产投资者和一般购房者。房地产商是供给方，一般购房者是最终的需求方，房地产投资者处于中间位置。
房地产商为了获取最大利润，必然千方百计抬高房价，例如：囤地、延缓开发节奏、惜售等等。而房地产投资者目的相同，他们可以通过大量购进、互相倒卖等方式推动房价上涨。相比较之下，普通购房者的力量则是分散的、弱小的，他们没有能力左右房市，只能被动接受房地产商与投资者合谋导致的高房价。
这种力量悬殊，也是导致中国房地产持续大幅上涨的重要原因。
总而言之，政府房地产调控的目标是抑制涨速，而不是降低房价，更不可能是使房价大跌。而在土地供应不可能急剧增长的情况下，房产的刚性需求对房价起着根本性的支撑作用。再考虑到房产商、投资者与普通购房者的强势、弱势地位对比。华经纵横认为，2010年，房地产市场出现一段时间观望状态实属正常，观望期过后，房价仍将上涨，不过涨速将有所放缓。
本文来自中国产业竞争情报网
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2010-02-01 17:00:12
