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天鸿宝业（600376）调研简报
天鸿宝业（600376）调研简报
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来源：www.my0578.com 时间：2002年3月19日 浏览：40
公司简称 天鸿宝业
股票代码 600376
调研人 尹哲
调研日期 2001/10/31
接待单位及人员 陈斌（副总裁） 钟宁（证券部负责人）
初步结论 新公司，业务简单，没有负担，人员精明、务实。经营决策正逐步摆脱集团的掣肘，但又拥有集团一定的支持，待时机成熟，有望有一段快速发展和扩张的时期。
初步建议 盘子小，年终盈利预测(0.37)有保证，股价大幅下落后，目前具较好投资价值。(2001/11/08)
调研内容 简单评价 主要理由
外部环境
1.行业的发展状况 2-3年内行业增长应超越宏观经济增长速度。
业内整合正在进行。 周期性行业。
经济发展进入居民住房消费阶段（年收入$800-1000）、房改、政府政策支持、购房信贷发展、人口年龄结构老年化。
入世和政策逐步开放，使竞争环境趋向公开、公平，促进业内整合。
2.政府（与集团）支持与影响 与集团相对独立，又不乏其支持。 与天鸿集团三分开后，集团履行了招股说明书中避免同业竞争的承诺。但预期中的由天鸿宝业逐步并购其他子公司的设想尚无具体计划和时间表。
与集团公司的关联交易不多，由于独立核算，交易程序和价格趋于市场化。
管理能力
3.经营机制 逐渐趋活。 在项目开发上正努力提高自身各方面力量，同时，在前期开发、建设管理上倚重集团资源。决策中也积极听取集团意见。
4.管理层及公司整体素质 年轻、精干。 正式员工50人，临时1人。学历结构和工作经历良好。高层管理者大都在30多岁。
公司主要为决策和管理人员，在前期、营销和施工等环节具体工作由外部承担。
业务能力
5.经营战略与战略管理能力 较明确，但有待落实与改进。 公司定位为房地产开发商，并进一步明确为投资商。主要准备从事普通商品房，尤其是顺应北京城市的扩张，从事城市边缘地区住宅的开发。（因为公司认识到，以目前的经验和人力，尚不宜较多介入商用楼盘的开发。动物园地块转让的原因之一就是城市规划要求这片开发为商业用途。）顺应市场变化和考虑减少各期收益波动，公司也在开展物业出租业务，但物业管理仍委托出去。
6.市场营销能力与营销策略 正在积极改进。 公司以前的营销策划受集团公司影响很大，在曙光花园一期遭受挫折后，公司积极改变销售策略，力扭局势。一期最后在售的“智业园”、“水云天”的营销方案和媒体攻势明显加强。
同时，公司对整体营销的机构和决策程序进行了改进。原先的销售部改为三个部门，分别负责：销售租赁实地服务、营销策划和入住客户服务。决策上，更多的建立起自己的独立性，对营销代理商选择趋向市场竞争。
曙光二期引入了成功策划过“东润枫景”的专业营销策划公司——广州的“蓝色创意”。
公司品牌意识在前几年比较模糊。现在考虑，但尚无明确计划。考虑用集团公司天鸿的品牌，但担心荣虽共荣，辱也同辱。毕竟天鸿集团下面有多家房地产公司，还是三家上市公司的大股东。
7.研发能力与创新能力 （略）
8.财务管理能力 规模小，保持各期收益均衡较困难那。
募集资金运用谨慎。 上半年由于曙光一期销售不力，致使主营收入和主营利润分别从去年同期2.15亿、0.835亿锐减到1.1亿、0.21亿。每股经营现金流为-1.01元。由于公司的回龙观、曙光二期正力争2001年底开工，届时会有一定资金压力，这主要看曙光一期下半年销售回款情况。总的来看，由于公司规模小，开发项目少、周期长，收益波动大，保持收益均衡比较困难。
由于曙光二期和回龙观D05、D06项目方案调整，募集的四亿资金现主要都还在银行。据公司有关人士所说，没有随意使用资金，同时顾虑到今后再融资问题，也没有对外进行委托理财。如果这样，应说是对股东的投资处理较谨慎。
9.人力资源管理能力 有意改进。 天鸿集团原为北京市房管局住宅建设经营公司（1984年成立），所以，带有较浓的机关色彩。天鸿宝业的人事制度正从其中逐步脱钩出来。
公司有意建立包括期权在内的新人力资源管理制度，但须考虑政策、集团等各方面因素。
10.目前主营业务产品、产能 房地产开发、租售。 作为一家具有集团背景的房地产投资公司，其扩张潜力很大，扩张约束主要在土地储备、项目前景、资金来源和风险控制。
产品及业务状况
12.目前主营产品的销售情况 营销方案变更后，销售有所起色。 曙光花园一期：还有智业园住宅（甲1、2号）在售，4万平米，均价6500元/平米；甲13、14号商业楼在售，1万平米，售价8000~10000元/平米。
由于竞争激烈，现在的价位为下调了1000元/平米后的价位，应该具有一定的竞争力。
但进入十月份后，北京的整体地产销售景气转冷。
13.市场竞争情况及主要竞争对手 在售项目竞争激烈。 目前在公司本期主打项目——曙光花园附近，有世纪城、紫竹花园、中海雅园、美丽园等项目竞争，总供应面积超过500万平米。曙光花园前期产品在性价比上不占优势，调整后，还具有一定竞争力。
14.新产品与新项目的可行性及实际进展情况 回龙观销售看好，但利润率低。
曙光二期看运作。 回龙观：D05、D06项目准备年底开工，由于马上进入冬季，估计只是象征性开工，实际是明年初的事，最快在2002年底竣工，销售收入大部分会在2003年确认。37万平米，售价2600~2800元，总投资10亿，自有资金投入2亿，其他由施工垫支、预售、贷款等解决，销售利润率约3%，投资收益率约15%。由于回龙观地区已有规模，轻轨交通也马上运营，还将继续建设，申奥成功也会促进该地基础设施的建设，因此，销售继续看旺。
曙光花园二期：预计2002年初开工，工期约18个月，到2003年下半年竣工。方案尚未明，面积约10多万平米，从周边楼盘看，均价估计在7000元左右。该地区交通状况日趋完善，已成开发热点。但多家竞争，是考验实力和水平的楼盘。
恩济庄3号：预计2001年底竣工，其中1、2层为商业，3~8层为写字楼。销售方案变动较大，从出售改为租售结合。共3万平米，售价8600~10000元/平米。项目在北京南城，未来发展前景不错，但现在尚欠人气。新方案实施后，已有多家客户在谈。
15.潜在的商业机会 回龙观的后续开发。
北京城市发展带来机会。 天鸿集团在回龙观拥有800万平米土地，算上要开发的二期，总共也才300万平米，因此，天鸿宝业有望从中分羹一杯。虽然经济适用住宅的投资回报率不高，公司准备做完D05、D06后，看看赢利情况再做下一步打算，但随着商品房市场竞争趋烈，利润率下降，投资开发风险增加，回龙观项目的好处会逐步体现。
申奥导致北京基础建设加速，城市边缘地区的开发价值突显，提供了开发舞台，入世导致北京的市场需求增加。专家看好北京房地产行业前景的三、五年，甚至10年不等，事实上，只要有实力和水平，在这里会永远有市场的。
机会与风险
16.公司发展面临的主要风险 行业风险和项目风险。 股份公司现在主业突出，没有历史遗留问题，资产现状良好，面临的主要风险是行业和自身今后项目的经营风险。由于公司规模不大，每个项目的成败对业绩和公司的影响都会很明显。
18.影响公司业绩与发展的关键因素及可能的变化趋势 新的土地和项目的储备。事实上，公司在动物园土地出让后，除了已经确定要开发的回龙观D05、D06和曙光二期外，已经没有其他土地储备。当然，天鸿集团据说是北京土地最多的房地产公司，应不会让宝业的股东太失望。
回龙观二期定价：回龙观一期定价2600元/平米是在1993年定的，现在成本上涨很多了，政府市政投入也少，所以，天鸿集团在市政建设费用和定价问题上正和北京市商量，希望能提高到3300元/平米，估计折中后可能在2600~2800间，显然，这些对宝业的明后年的开发利润有实质影响。
开发水平：实际上，北京的房产消化能力极强，机会仍旧大把，关键是看项目开发水平。公司的运做在借助集团的同时，在项目设计、策划、工程管理、销售等方面招投标日益趋近市场化，并正推行侧重供方管理的ISO9000管理。
19.未来两年收入来源及利润增长点 （按时间序）曙光花园一期剩余部分；
恩济庄3号楼；
曙光花园二期；
回龙观D05，D06；
投资收益（公司已提请股东大会授权董事会决定风险投资范围为证券、期货，且金额不超过1亿元的投资权限。这为公司今后抓住市场机会，投资这些领域留下了伏笔。）
20. 2001年业绩预测 全年每股收益0.37元以上。 总股本1.08亿。中期净利润807万；前期非经常损益中有森林武警土地转让收入1000万，减免税1700万可以进入本期利润；动物园土地转让收入要看工作进展来决定能否进入今年收益，约在11月底可以分晓；还有公司下半年销售利润，如果销售完，销售收入约3.6亿，按11%毛利率算，有毛利4000万。公司招股说明书预测为0.37元，公司履行承诺的决心很大，也完全有能力。
21. 资本运作 尚无大动作。 在招股说明书中，天鸿集团承诺：天鸿宝业可以依其意愿收购天鸿集团下属企业的优质股权和资产。该承诺的目的在于一为解决证监会说的同业竞争问题，（房地产企业是否有同业竞争问题尚有争议）二也有意留下资本运作的想象空间。从实际情况看，由于集团公司尚缺乏明确的全盘资本运做方案，而且集团下干净的优良资产也不多，所以这方面暂未了解到有动作。
22.其他议题 公司大股东在期货市场投资失利一事，据公司有关部门人士澄清，不会影响到股份公司。
（尹哲 湘财证券研发中心高级研究员）
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2002-04-10 16:17:03
