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回目3月
北京二手房市场月报（2010年03月）
研究单位：中国不动产研究中心
研究员：王姗 王琼
2010年3月北京市二手房市场价量齐升，回暖态势明显。本月北京市二手房成交总套数为27219套，成交总面积2566809平方米，其中二手住宅成交25747套，环比大幅上升201.35%，同比上升28.91%，成交面积2254631平方米，环比上升191.18%，同比上升31.27%。单日成交量超过1000套的天数有10天，其中日成交量最高的是30日，成交2201套。成交多集中在中下旬。
二手住宅成交均价刷新历史记录。本月二手住宅成交均价为14650元/平方米，超过2010年1月的最高值，冲上历史最高点，较2月的13690元/平方米环比上升4.94%，同比09年3月上升51.81%。
成交区县、户型和房屋价格分布基本稳定。成交量最多的前五个区县仍然没有改变，只是通州与昌平排名位次互换，且通州成交量所占比重有所下降。二手房成交多以小户型为主，中等户型二手房受青睐程度有所上升。
本月二手房市场回暖在意料之中，受季节性因素和春节的影响，年初积累的二手房需求多集中于3月释放，而地王在其中的作用不容小觑。尽管各项购房优惠政策收紧，但如果没有重大政策出台，房价微调措施仍然无法抑制二手房成交均价缓慢上升的态势。随着各项规划的出台，郊区二手房价格上涨速度将领先于全市平均水平。
一、市场运行情况
1.成交量
北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年3月北京市二手房签约总量为27219套，其中二手住宅签约25747套，较2月的8544套环比大幅上升201.35%，与二手房火爆的09年相比，同比仍然上升28.91%。
从图上可以看出，2010年3月北京二手住宅成交量较前两个月大幅回升，与2009年的火爆局面相比亦毫不逊色。主要是因为：⑴受季节性因素和春节的影响，每年1月和2月二手房成交都会有所下降，3月则开始回升。⑵2009年受各项优惠政策的影响，二手房市场火爆，年末诸多优惠政策到期，在两会还未召开的情况下政策走势不确定性较大，因而前两月多处于观望态势，成交量较小。⑶随着两会的召开，政策走势开始明朗，各方开始结束观望入市。3月成交量回升。⑷未来价格预期是决定成交量的主要因素。在南方大旱、钢铁价格上涨预期增强等多方因素的影响，通货膨胀预期增强，此外，尽管政府多次提出要调控房价，但地王频现表现出的对未来楼市的乐观估计加强了房价走高的预期，因此无论是自住需求还是投资需求都会有所抬头。这诸多因素共同促使3月二手房成交量的大幅回升。
从二手住宅日成交量来看，日均成交831套，较2月的日均305套环比上升172.46%。单日成交量超过1000套的天数有10天，其中日成交量最高的是30日，成交2201套。
值得一提的是29日二手房网签量达到2040套，是继2009年12月14日单日二手房网签量突破2000套以后近期北京二手房单日成交量再次突破2000套。
从图上可以看出，日成交量超过1000套的日期多出现在下旬，主要是因为此时两会已经结束，同时3月中旬地王频现加强了未来房价上涨的预期。
本月二手房签约总面积为2566809平方米，其中二手住宅成交面积2254631平方米，环比上升191.18%，同比上升31.27%。从图上可以看出，本月二手住宅成交面积与前两月相比上升态势明显。
3.成交价格
本月北京市二手住宅成交均价为14650元/平方米，超过2010年1月的最高值，冲上历史最高点，较2月的13690元/平方米环比上升4.94%，同比09年3月上升51.81%。
二手房价格上涨主要有以下几方面原因：⑴需求上升。从上文的分析可以看出，随着两会的召开，各项政策明朗，市场观望情绪减弱，各方开始入市，需求较前两月大幅上升，而供给上升的幅度小于需求上升的幅度，价格必然上涨。⑵价格预期的自我实现。尽管政府出台各项政策打压房价，但是地王频现使政府政策效果大打折扣，对未来房价上涨的预期进一步加强，促使投资性需求和自住需求大幅上升，最终导致价格上涨预期成为现实。⑶政府规划的陆续出台。两会召开后，南城发展和通州新城建设规划等陆续出台，这些区域房价看涨，价值洼地被逐步填平，促使整体成交均价上升。总的来说，3月北京二手房市场呈现价量齐升的局面，回暖态势明显。
二、成交特点
1.区域成交情况
根据北京市房地产交易管理网的数据，3月二手房成交量最多的前五个区县分别是朝阳、海淀、丰台、昌平、通州，而2月成交量最多的前五个区县分别是朝阳、海淀、丰台、通州、昌平，由此可见二手房成交量较多的区域基本稳定不变，只是3月昌平成交量所占比重由2月的第五位上升到第四位，而通州区则恰好相反。造成这一结果的主要影响因素是通州新城规划的陆续出台。新城规划致使市场各方看涨这一区域，而这种看涨又会造成两方面的影响--业主供给意愿减弱和消费者购买意愿增强，容易造成业主坐地要价而实际成交量上升幅度不明显的局面。
从变化幅度来看，成交量所占比重上升幅度最大的前五个区县分别是大兴、丰台、昌平、朝阳、宣武，而下降幅度最大的前五个区县则是东城、延庆、通州、门头沟和房山。
2.户型分布情况
根据北京市房地产交易管理网的数据，与2月相同，3月北京二手房成交量所占比重最大的两种户型仍然是60平米以下和60-80平米小户型，比重分别为29.79%和 23.82%，2月的相应数字分别为30.81%和21.99%，可见小户型仍然最受消费者青睐。
从成交比重变化情况来看，除了80-100平米和100-120平米户型的二手房成交比重有所上升以外，其余户型比重均有所下降。
3.房屋价格分布情况
从上图可以看出，本月成交量从高到低排的二手房价格区间分别为60万以下、60-90万、90-120万、120-150万、150-200万、200万以上，这一排列顺序与2月相同，但所占比例大小有所变化，60万以下以及200万以上两个价格区间比重有所下降，下降幅度分别为7.06%和0.02%，其余价格区间成交比重均有所上升，幅度最大的是90-120万价格段，上升3.62%。这也与户型面积的变化情况相吻合，二手房成交尽管仍以小户型为主，但是中等户型二手房受青睐程度有所上升。
中心介绍
中国不动产研究中心（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，注册地中国香港，由搜狐网、搜狐焦点网牵头成立，全国工商联房地产商会提供行业指导，国家信息中心经济预测部提供专业经济分析技术支持。该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。
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2010-04-09 13:28:21
