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在大家都充满美好希冀的时候，泼一杯冷水，让我们清醒面对即将发生的事情
2002年4月12日下午13:30，gogo、gabrielshao、lawyer、badge_duan一行四人代表准备参加集体签约的78名准业主，来到美然动力街区售楼处，与该楼盘开发商美晟地产签约部经理刘荣国先生就《商品房预售合同》合同正文及合同补充条款进行沟通协商。
?牐牷?于对开发商美晟地产的实力和信誉的信任，在会谈之前准业主们群策群力，根据该楼盘周边的实际情况、相关广告、楼书、各种宣传材料中的承诺及销售人员的口头承诺，草拟了准业主们认为能够维护自身权益，并也不损害开发商的利益的合同补充条款，主要涉及在开发商和买房人之间较易产生纠纷的面积、产权、小区配套设施、周边环境等几个方面。
?牐牷崽冈谇崴伞⒂押谩⑵胶偷钠?氛下进行。在整个协商的过程中，双方本着诚信、相互沟通的原则畅所欲言，但由于所处地位的不同，开发商与准业主对合同补充条款的理解和确认产生了不同程度的分歧。后由于刘荣国先生需回公司开例会，中断了与代表78位准业主利益的代表的会谈。
?牐犗纸?会谈主要内容及双方主要分歧纪录如下：
1. 关于公用建筑面积
?牐犖?了维护消费者的知情权和防止运作不规范的开发商恶意向消费者增加公用建筑面积，防止再次发生类似万泉新新家园的事件，准业主代表们要求开发商在补充条款中出具公用建筑面积构成及计入公用建筑面积的每个房间的面积数字也即公用建筑面积总数的计算过程。准业主代表认为，既然美晟是运作规范、守法的开发商，在其开发的另两个项目中没有出现此类问题，就应该能理解而且也能接受这一条款。
?牐犃跞俟?先生认为此项工作的难点在于测绘队是否给提供这些数据，需同测绘队商量后才能确定。
?牐牬硬饣娑佑肟?发商的合作关系角度来看，测绘队为乙方，开发商为甲方，如果甲方提出明确要求，作为乙方的测绘队会拒绝提供吗？
2. 关于面积差异处理
?牐犜谏唐贩拷灰坠?程中，最容易发生、最常见的问题之一就是当销售面积和实测面积出现误差导致的纠纷。
?牐犠家抵鞔?表认为在施工过程产生合理的误差是可以理解的，但为了避免很多楼盘出现的开发商恶意增加公摊的情况发生，准业主们提出这样的条款：当销售面积与交房时实测面积出现误差时，套内建筑面积建筑面积应作到同比增长，否则开发商应承担相应的罚则。这样就可以防止一旦出现实测面积超出销售面积不足3%时，套内建筑面积没有增加甚至缩水，而公摊面积增大的情况。而且对于美然动力街区这个楼盘来说，施工队伍是开发商美晟自己的队伍，房子均属在建成中，有的已封了顶，准业主们认为这一条对开发商来说应该不是过份的要求。
?牐牽?发商代表刘荣国先生认为既然在主合同中已经有面积差异处理的相关条款，而且美晟是有实力、讲信誉的开发商，没有必要再多加入此项条款，而且施工中的误差会差在公摊还是套内开发商是很难控制的，委婉的对此条款加以拒绝。
3. 关于产权
?牐犆扛龉悍空叨枷Ｍ?能够尽快办理产权，早日让自己花了一辈子血汗钱购买的房产真正属于自己，准备购买美然动力街区的准业主也不例外，因此准业主代表根据相关的规定并参照其他楼盘的《商品房买卖合同》中的相关条款提出：办理产权的资料备案时限为60天。
?牐牽?发商代表刘荣国先生提供的时间是180天，原因是美晟的土地出让金是分块交的，到入住时不能保证整块地的土地证办好，即目前的国有土地使用证是临时的，希望准业主代表能理解。
?牐犝舛杂诿扛龉悍咳死此刀际敲凹?大风险的，开发商的大产权尚未办好，购房人无从监控也无法得知土地是否会被再次抵押，所购房屋是否会被抵押，从而无从保证自己花了一辈子血汗钱换来的居所是否打了水漂。
?牐牬送猓?准业主代表提出：如果交由开发商代办产权，在2年之内入得不到产权证，则认为不能取得产权证。开发商认同此项。
4．关于办理产权证与契税和公共维修基金
?牐犠家抵鞔?表认为：开发商无权将缴纳契税及公共维修基金，两者之间没有因果关系，应当根据业主的意愿在合同中确定缴纳契税与公共维修基金的时限，如在此时限内缴纳，视为由开发商代办，反之，则开发商可认定由业主自行办理。
?牐犃跞俟?先生提出：第一，选择如何办理产权必须在签合同时明确；第二，自已办产权证的业主，入住时可先不交契税及公共维修基金，但由开发商代办的业主，必须在缴纳契税及大修基金以后才能领取钥匙。
?牐犠家抵鞔?表同时认为：开发商也无权将是否缴纳物业费、暖气费等杂费作为房屋交付的条件。
?牐犃跞俟?先生认为，反正物业费等费用都是要交的，以其让物业公司挨家挨户去收，还不如交房时交，都省事。
?牐犚韵略?引有关专家对此的评论： 开发商不是收税单位，它没有权力让您把契税交给它（除非你们的合同有约定），如果它说是代收，您可请它出示委托代收单位的证明，开发商可以规定不交契税不给钥匙，不等于您要遵守这个规定，因为您和开发商是平等的买卖合同关系，不存在它要求您的权力，此问题您可到北京市房地局投诉。
5. 关于小区配套
?牐牴赜谛∏?配套设施并不想多说，因为从各种媒体的报道中我们都能看到一些令人心痛的案例。因此为了督促和约束开发商，准业主代表提出将小区规划平面图作为合同附件，并在入住后如未经业主同意，不得增加任何建筑物或构筑物；小区现有规划的各种设施，如未经业主同意不得改变其用途。
?牐犎欢?这么正当的要求也被拒绝了，准业主代表被告知可以复印相关图纸并加盖开发商的公章作为依据。如果不能作为合同附件，即使复印盖了开发商的公章有什么实际意义呢？
6. 关于周边环境
?牐牴赜谥鼙呋肪持饕?涉及两个问题：一是小区通往朝阳路的道路，二是基本环绕小区的排污沟(以下简称臭沟)。
?牐犜谟肫渌?准业主交流的过程中，发现几乎每个准业主的销售都提到了在交房之前（2002年12 月28日之前）美晟将出资500万元打通美然动力街区至朝阳区的道路，以方便美然动力街区的业主出行。因此准业主代表在补充条款中希望美晟能够履行自己的口头承诺，将其落实在文字中，明确路通的时间及道路的规模、质量标准。
?牐犃跞俟?先生答复：考虑到业主的利益和以后的规划发展，这条道路美晟确实准备修，但目前正在处于规划阶段，尚需与市政规划协调配套，目前这条道路可能会在2003年6月30日之前修通，当准业主问到是否能保证准时修通时，答这是市政规划部门控制的事，我们作不了主。
?牐犎绻?真如刘先生所言，美晟将在2003年6月30日之前修通道路，各位准业主尚能承受，但如果2004年、2005年甚至2010年还通不了，各位业主有车不能停，有车不能行，只能将爱车置于路边听老天爷照顾了。
?牐犃记菰衲径?栖，各位准业主大都冲着美然动力街区的运动概念、时尚社区，将来能有个惬意、高尚的住所才痛快的交了定金，一心想买动力街区的房子的。但随着对社区周边环境了解的深入，发现了一处可能影响今后生活若干年甚至一生的一条臭沟。臭沟始于管庄，至街区时从南向北，然后从东向西缓缓流动，其内污浊不堪，其味难以忍受，其色难以形容，且基本环绕动力街区。如遇东风、北风、雨后、夏日，行走于街区内的居民需掩鼻匆匆而行，入室则需紧闭门窗；且臭沟滋生蚊蝇，常来扰民，生活难有乐趣。故此，准业主代表提出开发商应采取填埋、改道、改造成地下暗管等措施予以处理，尽量减小臭沟对居民生活的影响。
?牐犃跸壬?基本明确答复，臭沟属于市政管理范畴，开发商美晟无权做出任何承诺，但随着朝阳北路的改造，臭沟问题一定会得到解决，希望准业主们理解。
?牐犔?到如此答复，那朝阳北路何时改造呢？
7．关于房屋设施
?牐牴赜诜课萆枋┑奈侍庵校?争议的焦点在厨房及北阳台的防水问题上，现在的设计中上述两个位置不作防水，准业主们提出希望能做上防水，以防厨房或北阳台的洗衣处发生跑水现象时，水不致漏到楼下，给楼下造成损失。
?牐犃跞俟?先生答约，施工是按设计院的图纸进行的，而设计是按国家规范做的，不能改。当准业主中的建筑专业人士详细追问时，美晟的工程师出面并答应此要求将向公司及设计院反映，是否能做上防水，待定。
?牐犞链耍?北京市房地产市场历史上自发组织的最大规模集体签约(涉及80余名准业主，近100套住房)的第一次谈判已接近尾声，得到如此的答复，准业主们无法高兴，也无法预期以后会发生什么。（待续）
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2002-04-15 21:33:39
