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北京房地产开发如何孵化轻轨下的蛋
轻轨开通后，将改变沿线尤其是站台旁土地的利用性质和土地利用的效应。这一点恰恰是快速交通线特别是客运的轨道交通最集中的体现。可以使土地增值，相应的房地产也可以得到更好的回报。但是，轻轨也会带来一些问题。噪音是大家最为关注的一个问题：房地产开发要保持必要的振动缩减距离。
资料表明：一般的轻轨噪声缩减距离不能少于30米，50米以外一般居民能够接受。这是因为轻轨已采取了技术处理。具体到房地产项目，国外的惯例是靠近轻轨的房屋价格相对低廉。
北京太合地产总经理李长山说：这种情况下，作为开发商来说，实际上也站在消费者、购房者的角度考虑问题，时代庄园边缘红线距车站是200米左右，最远达到了700米，但仍在考虑防止噪音的问题，在小区的窗户采取了一些措施，窗户是断桥式的，铝合金中空隔热冷桥窗，降噪、节能效果比较好。玻璃六加十二加四，外层的玻璃是6mm厚，中间的空间是12mm厚，里边的玻璃是4mm厚，平开窗，北侧的窗户尽量隔音。但是，如何进一步采取措施，使小区居民能享受到轻轨的便利，又能较好的避免噪音，时代庄园还将向专家咨询。
北京城建设计研究院的专家郑晓薇说：轻轨开通后，还有很多的工程细节的问题，比如说轻轨从哪个地方走，与小区的关系是什么，有什么样的条件，开发商应该与轻轨设计的专业机构事先配合，免得轨道交通建设的时候，花了更大的代价达不到它的功能。城建设计研究院和开发商是有一些接触的。望京地区开发的时候，开发商考虑到轨道交通对小区的作用，主动找到设计单位做了一些前期的工作，北京现在在建和近期的项目中还没有到望京的线，应该说这是10年前的时候。
一方面，轻轨会刺激土地升值，另一方面，如何利用轻轨服务居民出行，怎么样和小区的规划和建设结合，这是临近轻轨的项目要考虑的重要问题。
轻轨线路如何分布
13号轻轨线的兴建预示着北京交通开始向现代轨道交通过渡。13号轻轨线从西直门出发，向北经大钟寺、知春路、五道口、上地、西三旗，然后向东，经回龙观、黄土店、立水桥、北苑，再向南，经望京、太阳宫、和平里、造纸厂至东直门，全长40.5公里，边缘集团的建设起到“建起一条线，带动一大片”的重大作用。在轨道交通规划中除13号干线外，还拟建设知春路到颐和园支线；望京到首都机场支线和9号线(颐和园支线至北京西站)；另外的线路还有八通线，拟建的还有西单南北线——从新街口到西直门；奥林匹克公园也在申请一个轻轨项目。
从城市发展的规律来看，轨道交通尤其是轻轨，是北京未来发展的一个重要方向。实际上，北京的交通现状已限制了房地产的开发，现在的边缘集团恰恰因为快速交通线没有到位，因此很难构成必要的吸引力，因此快速交通线开通以后，过密中心区的高度密集的向外疏解才有可能，这是一个先决的条件。北方交通大学交通学院副院长申金升因此指出：新兴的卫星城城市周边的边缘集团的团组的开发需要大容量的交通干线的连接。随着轻轨的逐步建设，北京的住宅边缘也将具备较好的通行条件，像通州区这样的卫星城也将得到发展，住宅郊区化才能够得到实际的突破和发展。
轻轨概念让人有点痒
今年要开通的轻轨13号线路引起了开发商和购房者的广泛关注。轻轨的优势是运载量大，速度快，时间准点。作为北京重要的交通设施，北京轻轨将对房地产开发产生什么样的影响呢？
北京城建设计研究院的专家许双牛说：轻轨有一个吸引人的范围，一般来讲，在郊区两公里内乘坐轻轨是人们可以接受的，在市区八百米是可以接受的。这就是说，住宅小区如果说能受到轨道交通直接影响，在两边两公里范围之内还可以考虑。线路走在哪儿，房地产开发就会热起来，而且会升值，这也是可以肯定的。
中国建筑技术研究院顾问总工程师叶耀先说：轻轨交通作为周围环境和设施的一部分是很重要的。有轻轨的地方肯定比没有轻轨的地方要好，交通方便，肯定是好的。
北方交通大学交通学院副院长申金升说：在各种交通工具中进行比较，轻轨比较清洁，符合绿色交通的追求。同时，他也指出：大容量的交通方式解决了特定区域的可达性，交通对地产开发的升值是必然的，但不会有一个非常普遍的规律。也就是说：这种影响具体到某个房地产项目还需要单独进行评估。
北京时代庄园社区的红线和轻轨车站大概100米到150米的距离，为了切实了解轻轨对房地产项目的影响，该项目的开发商——太合地产有限公司总经理李长山特意到美国考察，乘坐轻轨。李长山说：北京每天新增加800辆汽车，北京的交通状况并不理想，轻轨的优势在于快速而且准时。在国外，轻轨沿线会有很多房地产项目。这些项目就是看中了轻轨的交通优势，许多人上班宁愿乘坐这种公共交通工具而不是自己开车。
北京回龙观地区的一些项目也因轻轨年内开通而价格上涨。但是，许多专家也指出：轻轨虽然能够使沿线土地升值，但升值多少并不具有普遍规律。
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2002-05-10 15:04:24
