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请看热点报道！房子也应和世界接轨，按套卖楼！
“缺斤短两”的症结所在
(2002-5-17)
商品房建筑面积“缺斤短两”是多年来困扰开发商、消费者、政府管理部门的一个难题。 除去少数开发商不法经营黑心肠故意欺骗消费者外，多数“缺斤短两”的矛盾焦点还是出在共有（用）部位建筑面积的分摊、认定、计算上。房屋价格基数大，面积上差之寸厘，价格上就会失之千百。有时即便是在合理的误差值内，但由于基数大，其金额差异也相当于一台大屏幕彩电或大容量冰箱，消费者当然是会“金金计较”的。何况建筑面积还是物业管理、采暖、土地使用等的收费依据。
实际上这是我们自己给自己制造的一团乱麻。根本的原因是违背了房屋买卖的结算计价方式。结果是讲不清、说不明，守法的无辜跟着趟混水，不法的趁机摸鱼吃，不知板子该打到谁身上。
以前在城市房地产管理中，多层楼房一般不允许分割裁卖。即使裁卖或拆产，共有（用）部位如过道、楼梯、门厅等也只是在各自的房屋所有权证上注明面积总数并加以载示“共有”。从没有抽象裁割共用（有）部位建筑面积分摊系数的。这就避免了甚至没有出现过由于裁割、分摊、认定、计算的不精确、不一致、不合理而产生的争议和纠纷。
房屋特别是多层高层楼房单套建筑面积的测量、计算、认定是一项极其复杂、专业性很强的工作。加之目前测量方式和手段还十分落后，基本上还是尺量笔算。由于房屋建筑物自身水平和垂直的误差及落尺取点部位的不同，不同的人测量或同一人不同次、不同位的测量都会得出不同的数据。就拿前几年计量监督部门成立房地产公正计量机构参与房屋测量来说，由于与房屋行政管理部门分属两家分别测量，结果两支国字号队伍就常因同一处房屋测量的面积不一致而相互攻击。最后，国家不得不让公正计量机构退出这一领域。
再有开发商是按图纸计算的建筑面积签订合同出售的。作为房屋来讲不属于精密量度的物品，从图纸到成品很难做到寸厘不差，并且是最后由房屋行政管理部门来测量认定，而事先或中途他们并未监督。这样无论是房屋自身固有的存在特征，还是从其设计、制造（包括建筑和监理）、测量的整个生产、认定的工艺流程及各自分属独立的几方来看，实物与图纸出现不一致，出现纠纷就是不可避免的了。现在多层高层住宅楼房户型、户数、设施、功能千姿百态，共有（用）部位空间取舍的有效认定和测量计算较以前就更为复杂，也就更难做到统一精确合理了。另外有的小区内物业管理用房及其他的公建配套房屋的建筑面积也都分摊到每套单元，合并计算建筑面积就更复杂了，进而出现纠纷就不足为奇了。
有的以房屋使用面积的“系数比”来核定包括共有（用）部位在内的单套建筑面积，这种方法既不科学也是行不通的。相同使用面积的楼房由于户数、户型、共有（用）部位长宽度的不同，其“系数比”和得出的数据也是大相径庭的。有的用多退少补的方法解决争议，但在实践中也遇到了一定的阻力，开发商在售卖时已计算好成本和利润，届时若要“退”就得减少利润或亏本，开发商是不会轻易认可的。若要购房者“补”，他当初买房时对房价和承受力是经过再三斟酌考虑的，再补交也是不会轻易认同的。
房屋是一种特殊商品，有其符合自身特征和规律的特殊的交易结算计价方式。传统上房屋买卖成交价格的认可共识基本上是“论个”，即总价多少。建筑面积只是作为一个参考值，并不作为买卖交易结算的依据。更多注重的是净使用面积大小。就是现在房屋进市场再转让也是论“个”卖，一套（间）房子多少钱，因此也就不存在“缺斤短两”的争议了。房屋拍卖也是论“个”竞价，没有按每建筑面积平方米单价再乘以建筑面积计算房屋价格的。
这就说明由于房屋特别是多层高层楼房单套建筑面积裁割分摊共有（用）部位的计算值无法做到统一精确合理，用这种方式和数据作为房屋买卖结算计价的方式是违背规律的，争议和纠纷也是难以消除的。所以楼房裁卖还是论“个”争议小。期房也约定净使用面积论“个”商定总房价更“心明眼亮”些。交房时即便有点儿抹灰薄厚出现的误差影响到使用面积，那误差值也是极小极小的，都在开发商和消费者经济和心理的承受范围之内，不会像目前这种大出大入的纷争。包括共摊面积在内的房屋建筑面积最好只作为相对数据记载在房屋所有权证上及国家整体经济和房屋行政管理上的数据为好，不宜作为买卖交易结算的依据。
建设部《商品房销售管理办法》规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。”建设部和国家工商局2000年版《商品房买卖合同》示范文本中关于计价方式条款中也规定了“按套（单元）计算”的方式，这实际上就是国家对房屋买卖按“个（套）”计价方式的认可和操作的法律依据。
但在实践中由于按套（单元）计价必然从广告宣传直观效应上要高于现在流行的所谓的“起价”，不利于购买心理的萌动。消费者一时还没绕过弯来，开发商也很少按套计价签订合同，这就需要有关方面做好这方面的市场引导工作，引导市场交易双方逐步采用按套计价的方式。最终过渡到摒弃目前这种违背房屋买卖计价规律的按包括共摊面积在内以建筑面积计价的方式。
（中国房地产报 ）
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2002-05-17 14:47:31
