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经济适用住房的责任
经济适用住房的责任
经济适用住房本身并不先天具有任何责任，它承载和携带的是政府和社会赋予的责任。也许需要强调的是，经济适用住房的社会性责任。
热销的后面
5月29日，北京最大的经济适用房项目——回龙观文化居住区经济适用房六期正式开盘销售。据该项目的开发商北京天鸿集团负责人介绍，回龙观六期总建筑面积72万平方米，首期推出的3个组团4600套住房，均价约每平方米2900元。
回龙观经济适用住房自1999年开始销售以来，可以“火爆”二字名之。每一期刚推出，就被抢购一空。第六期亦不例外，网上预购登记已排到2万多号，严重供不应求。
但值得注意的是，这一巨型经济适用住房项目单套住房的面积。回龙观前五期，主力户型是面积90平方米以上的三居室。据介绍，最近推出的第六期，单套面积为90至120平方米，而且是以套内面积计算。也就是说，如果以建筑面积计算，平均每套面积将超过100平方米。而5月13日开始施行的《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。很显然，正在销售的回龙观经济适用住房第六期不符合这一规定。
如果说该项目的户型设计早在《经济适用住房管理办法》颁布之前就已完成，因而很难修改，但是，早在去年8月29日下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（即国务院18号文件）就已明确规定，经济适用住房要控制在中小套型。建设部有关部门负责人对“中小套型”面积的解释是80平方米以下。回龙观经济适用住房都是不超过6层高的楼房，去年9月根据国务院18号文件对户型面积进行修改是完全来得及的，但开发商没有这么做。该地区后期还有100多万平方米经济适用住房待建，但据开发公司内部人士说，修改户型设计的可能性不大。
社会“保障”性质
《经济适用住房管理办法》规定要将户型面积“严格控制在中小套型”的目的，主要是为了防止经济适用住房户型过大，体现经济适用住房的保障功能。
开发商也挺难。虽说经济适用住房具有保障性质，但它毕竟是商品房。企业要盈利，自然是市场需要什么样的房子，就设计建设什么样的房子。据说北京购买经济适用住房的居民喜欢三居室，所以回龙观经济适用住房就建成以三居室为主，甚至前几期还有不少面积达200多平方米的复式住房，好像销售都不错。
但是，且慢，即使是经济适用住房，也并不是只有大房子才好卖。由北京住总房地产开发有限责任公司开发的“翠城”也是一个规模庞大的经济适用住房小区。这个总规划面积约200万平方米的居住区，最近推出了1300多套经济适用住房，面积在90平方米以下的中小户型占房源总数的90％，基本符合《经济适用住房管理办法》关于严格控制在中小套型的规定。位于北京东南四环、售价每平方米3180元的“翠城”，销售十分红火，虽然现在预约登记的房子要等到2007年才能入住，但许多人愿意花几天时间来排队拿号。
倘若设计到位，即使面积不大，经济适用住房也可以做到“经济”而“适用”并且舒服。日本住房的三居室一般控制在82.5-91平方米，二居室控制在66.5-75平方米，但其功能之全、性能之好，是我国绝大多数住宅所达不到的。因此，我们建设经济适用住房，应该在设计的舒适性和产业化等方面下工夫，而不应片面追求面积之大。
回龙观经济适用住房的大房子，即那些面积达200多平方米的复式住房，曾经是引致不少人诟病经济适用住房的重要证据，有人甚至称其为有钱人才住得起的“豪宅”。作为一种具有保障性质的政策性商品房，经济适用住房片面追求“大”是不合适的。正如开发商所透露的，回龙观经济适用住房每期推出几千套住房，排队等候的却有几万人。如果能将户型面积略作调整，单位面积减少，套数增加，岂不是可以满足更多人对于经济适用住房的需求？
事实上，有不少城市的经济适用住房就很“小”。南京近期建设的经济适用住房主要分为三种套型：60、70、90平方米（建筑面积），杭州规定的经济适用住房主体套型为60-70平方米。成都市经济适用住房控制在面积90平方米以下，最低价格为每平方米980元。陕西省计划今年将投资65亿元建设530万平方米的经济适用住房，并将户型面积控制在70平方米左右。
从户型面积延伸开去
将户型严格控制在中小套型，以满足更多人的住房需求，只是经济适用住房所携带的社会责任（保障性质）之一。
虽然仍有论者提出要限制甚至取消经济适用住房的开发建设，但国务院18号文件明确提出，要加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房在相当一段时期仍将起着其他商品房无可替代的重要作用。经济适用住房适应了中低收入家庭购房需求，促进了居民住房消费，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾。1998-2003年，我国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题，居民购、建经济适用住房（含集资、合作建房）累计支出金额超过5000亿元。
经济适用住房的另一个重要作用是，优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理上涨。目前，国家正对包括房地产业在内的几大行业实施宏观调控，而商品房市场供应结构不合理等问题，正是引发国家对房地产业进行宏观调控的重要因素。建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾最近在南京召开的一次会议上说，商品房供应结构不合理，是导致当前全国房价不合理上涨的主要原因之一。在此情况下，继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设，将有助于国家宏观调控目标的实现。正因如此，国务院在决定将房地产开发项目资本金比例从原来的20％提高至35％及以上时，不要求经济适用住房开发项目的资本金比例相应提高。
经济适用住房既是当前房地产市场供应的重要组成部分，同时还扮演着一种奇妙的类似于“润滑剂”和“平衡木”的角色，实践表明，这正是房地产市场赋予经济适用住房的另一个社会责任。1999年上半年，由于大批经济适用住房上市，北京市商品房平均价格同比下降了近千元。近几年，该市商品房价格其实一直在上涨，但经济适用住房满足了中等收入家庭的需求，因而普通商品房价格涨幅较为稳定。另一个例证是上海。该市多年未建设经济适用住房，导致近几年中低价位商品房供应短缺，近郊商品房由每平方米均价约4000元急蹿至7000-8000元，从而拉升全市房价大幅攀升。
成都市商品房价格去年以来上涨较快。成都市决定，今年内将建设500万平方米经济适用房，以优化商品房供应结构，平抑房价。经济适用住房再次扮演了一种起平衡作用的社会角色。
摘自《中国建设报》2004.06.08 袁仁标
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2004-08-02 21:21:45
