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评物业管理的捆绑服务 （转）
物业管理：“捆绑服务”方式究竟合理吗？
为了收取物业费，某些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方
式，催迫业主缴纳物业费，这种“捆绑服务”方式究竟合理吗？
■现状：捆绑式服务被普遍复制
某某花园业主张某因为邻家移门纠纷，拒绝缴纳物业费，今年她孩子上小区
幼儿园，被告知必须出具物业公司的完费证明，才能享受业主优惠待遇，他们称
之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的，物业无权
干涉。
东北二环一楼盘物业公司将收取物业费与开通有线电视（代为收缴有线电视
费）捆绑在一起，遭业主全力抵制，很长一段时间双方僵持不下。
某小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租，与开发商、物业
公司产生纠纷，拒绝缴纳物业费。小区因此遭遇多次无故停电，物业工作人员甚
至以停水、停电催迫业主缴纳物业费。
六里桥某小区业主李某因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房，对于物
业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”，李某认为健身房全体业主所有的，有
权利使用。但目前他没有办法，法律诉讼的成本太高。
在《房产资讯》近期接到的读者来信，物业公司“捆绑式收费”成为集中反
映的问题；而记者对一些楼盘的随机调查，也印证了类似方式正在被一些物业公
司普遍效仿。
■物业：不得已而为之
某小区物业公司负责人表示，目前北京市物业费收取存在一定难度，收取率
比较低，就他了解，很多小区的收取率只有７０％左右，这对于物业公司的运营
带来很大的困难，有的甚至处于亏本运营状态，直至不得不退出经营。理智地
说，物业公司采取这种方式是不合理的，但也许是一种不得已而为之的办法。这
位负责人还举了一个例子，他们的小区今年初采取物业费与有线电视收费捆绑的
方式，物业费收取率比去年同期一下子增长了３５％。虽然挨了不少骂，但他认
为值了。
仲量联行物业公司高级经理唐耀认为：业主采取拒缴物业费的方式抵制物业
管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议，可以
通过正常的渠道，正常的手段，合法合理地解决。而物业公司则首先要听得进去
意见，并且要多多换位思考，站在业主的角度想一想问题，同时严格自律，规范
自身行为，坚持以人为本，为广大业主提供优质的物业管理服务，妥善解决问
题、纠纷。“只有良好的服务才能赢得业主的尊重和理解。若强制性采取捆绑方
式，人为制造障碍，则侵犯了业主的权益，就会失去业主的信任。”加强沟通、
互相理解是解决这种纠纷的关键。唐经理进一步认为，目前，购买者不仅对房屋
本身非常重视，同时也对物业管理投入了更大关注，因为物业管理服务质量也将
直接影响到公寓的保值、增值。
■业主：目前尚无妥善方案
针对以上问题，一位较理性的业主在接受采访时这样分析：业主不缴纳费用
的行为是不可取的。
该业主认为，物业公司以未缴物业费，拒绝提供小区内的配套服务也没有相
关依据。若小区的健身等设施属于小区全体业主，业主不缴纳费用而要求享受服
务，侵犯的是全体业主的权利；但话又说回来，物业公司因为业主没有缴纳费用
而拒绝业主使用健身等设施，侵犯的是此业主的权利，因为许多附属设施和服务
是当初发展商与业主签订购房合同时的承诺。两种侵权行为的主体、对象不同。
物业费与小区内的健身馆、游泳馆等不能捆绑在一起，目前部分物业公司实际上
在这么做。
在这过程中发生纠纷，双方可以通过法律诉讼的方式解决，但他认为这无疑
使解决问题的成本增高。
他坦言，如果站在物业公司的角度看拒缴、逃缴物业费的业主，再站在业主
的角度看服务远未到位的物业公司，恐怕物业捆绑收费的问题目前尚无较妥善的
解决方案。
■律师：业主有权使用配套设施
北京京哲律师事务所张仁律师认为：有关法律明确规定，物业公司不能因为
业主没有缴纳物业管理费停水停电，物业公司只是代收水、电费。
物业费包括的是保洁、保安、绿化等产生的费用，并不包括小区配套设施的
维护费用。
张律师说，一般而言，小区内的健身房、俱乐部、游泳馆属于配套设施，摊入了
小区的建设成本，产权归小区全体业主所有，按照“我的东西，我使用”的原
则，业主有权利使用这些设施。
根据有关规定，会所等设施从原则上讲不能收费，但因维修、养护需要费
用，业委会可以委托物业公司进行收费管理，费用归全体业主支配。在协商不成
的话，某花园张女士可以通过法律起诉，要求开发商履行承诺。物业公司也可以
起诉张女士，要求她缴纳物业费。
实习记者 北京晨报群雄
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2004-08-31 18:47:47
