共有产权房应通过何种方式如何出租？收益又将如何分配？3月1日，市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），规定了共有产权住房租赁活动应统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，政府租金收益将按照就低原则，采取定额方式收取。

购房人如何出租？

通过统一服务平台核验

居民因为家庭成员就业、子女就学等原因需要出租名下的共有产权住房，应当如何办理？《通知》规定，共有产权住房租赁活动需要统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，办理内容包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。服务平台与市住房租赁管理服务平台、房屋大数据平台、安居北京住房保障管理信息系统实行联网。

《通知》也明确了办理共有产权房出租的具体流程。

首先，共有产权住房购房人需要通过服务平台填报住房出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议。购房人需要履行什么责任和义务呢？《通知》提出，购房人为住房出租责任人，要承担住房出租的安全责任，履行住房维修等义务，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。住房租赁合同由购房人和承租人双方签订。租赁期限原则上不超过三年。

在购房人完成相关登记后，服务平台会通过对接本市房屋大数据平台信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。经核验通过，购房人在本市无其他住房，住房出租信息方可在服务平台发布。共有产权住房代持机构自收到购房人住房出租意向申请后，应在5个工作日内回复意见，逾期未回复的视同同意出租。

购房人是否能够掌握共有产权房的租赁成交信息？记者了解到，共有产权住房代持机构将定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息，引导社会形成稳定预期。

收益如何分配？

政府产权份额收取定额收益

共有产权房是由政府与购房者按比例共同承担住房建设资金的政策性商品住房，那么该房屋一旦出租，收益应当如何分配？《通知》提出，共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设委（房管局），根据区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，按照就低原则，综合确定各项目各套型政府产权份额租金定额收益，租金定额收益也将在服务平台中公布。

与此同时，租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金定额收益。住房租赁合同期限超过三年的，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。

记者了解到，所谓定额收益，是指按项目和套型来综合确定政府份额收益标准，同一项目、同等面积、类似户型的房屋，将按同一标准定额收取。

那么，房屋代持机构将如何收取定额收益？据了解，共有产权住房租金定额收益收取采取资金划扣方式。购房人在代持机构认可的商业银行开设账户，完成政府产权份额租金定额收益在银行进行划扣操作的授权，租金到账后按约定将政府产权份额比例的租金定额收益按月或按季度自动划转到代持机构指定账户。

如果共有产权住房购房人拟定的住房出租价格低于代持机构确定的市场租金标准，收益应如何分配？据悉，这种情况下代持机构可优先租赁住房，并按购房人拟定出租价格及持有产权份额比例，向其支付租金收益。

哪类人群可以优先租住共有产权房？《通知》也明确了租房人群的优先级。其中提出，鼓励共有产权住房购房人优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。承租家庭优先条件，由服务平台对接安居北京住房保障管理信息系统进行核验。

擅自出租有何后果？

暂停办理回购及上市手续

2017年，《北京市共有产权住房管理暂行办法》出台，其中明确规定，共有产权住房购房人不得擅自转让、出租、出借共有产权住房。那么，如果购房者擅自出租将有何后果？

《通知》明确，各区住房城乡建设委（房管局）如发现违规出租共有产权住房的机构和个人，将责令其限期改正，拒不改正的，房地产经纪机构、住房租赁企业和个人信息将被录入管理系统作为不良记录。共有产权住房购房人及其家庭成员，未经代持机构同意擅自出租共有产权住房或欠缴政府产权份额租金收益的，应按照共有产权住房购房合同约定承担违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额的租金定额收益。共有产权住房购房人违反本通知规定拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。

需要注意的是，共有产权住房出租房源只有在服务平台向社会发布后，房地产经纪机构方可为其代理住房租赁经纪业务。共有产权住房购房人与承租人自行或通过房地产经纪机构达成出租意向的，均应在服务平台网签住房租赁合同。共有产权住房的承租人，不得将住房转租。

房地产经纪机构不得代理未经服务平台发布的共有产权住房租赁经纪业务；互联网平台也不得为其发布和代理。除代持机构外，住房租赁企业不得为共有产权住房提供住房租赁经营服务。