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买底层、顶楼关键看什么？
在一些人的观念中，商品房的楼层最忌购买底层和顶层，因此为了不致顶层和底层压手，许多房产商努力在顶层和底层上做文章，如底层赠花园、顶层赠露台，且花园和露台设计确实很精美，风格别致。花同样的钱甚至更少的钱却比别人多得一处花园或露台，实是物超所值。
买这样的房可以节省不少开支，但也有学问，不仅要价廉还要物美，怎样查找底层和顶层的瑕疵呢？
在底层，首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。笔者认为最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。
顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常 “水深火热”。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。
买套顶天立地的踏实房
看中底层、顶层房是近来的时尚。对于高层塔楼来说，顶层、底层售价较低，对实力欠缺的买房人来说十分实惠；对于多层楼来说，开发商为了促销，往往给底层业主赠送花园、顶层业主赠送阁楼，不少物业项目的顶层和底层也因此十分走俏。但买得实惠是否等于住得放心？不少买房人在底层和顶层的选择上还有很多疑虑。
一、底层住宅选择要点
家中有老人、孩子的家庭以选择底层住宅为佳，既可以避免上下楼之苦，离楼前绿地又近，便于出入活动、锻炼身体。但选择低层住宅时以下问题不可忽视：
1．噪音。底层住房应尽量避开交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房慎选，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。
2．管线影响。一般底层沿外墙周边管线较多，特别是暖气检查孔的位置，进户管井位置等，其检修会对底层住户有影响。
3．采暖。若暖气的设计是从上面往下供热的，底层离地皮近，冷空气较重，室温就会受影响。若暖气供应足此问题就不大。
4．防潮。底层墙身与地面的防潮问题在雨季是个最大问题，若底层下面架空半层或1米～1．5米做停车库或半地下室，对防潮就较好。
5．污水返溢。这是件最令住户头痛的事，因此在挑选底层时一定要看各排水管道系统是否独立。如果一层的厕所管道、下水管道不接受来自上面各层的排水，自成系统，那么就不会堵塞、返溢。如果底层的管道与上面各层是相连的，那就看一下其管道在底层是否变粗、变大。另外，如果底层独立排水系统下面没有地下室与主排污干管直接连接，也会有返味和生虫现象。
6．日照，采光。一般年轻人在家时间少，有空调、暖气、煤气、玻璃窗大些就可以满足需要。但是家中有老人和孩子的家庭应考虑日照和采光，因此应选择南向居室多一些的底层。其次，底层更容易被其他楼座遮挡，因此要考虑日照间距。可以目测本楼座与南侧楼度的间距，应不小于相邻楼座的间距，或者看图纸，本楼与南侧楼座之间的距离应是南侧楼高的1·6倍。若为塔楼，则应是1．1 倍。
二、顶层住宅选择要点
住顶层的优点有很多，如人流少、受干扰少，比底层安全、卫生、安静，特别是在空气质量不是很好的今天，住高层顶层空气污染指数低，特别是冬季，尘埃、N02和S02的含量极少。但住顶层也应注意以下的弊端：
1．冬冷夏热、渗漏水
顶层房的保温隔热、防渗漏是两个最为业主关心的问题。如楼房选用顶部高位水箱供水，溢流管漏水或入孔检查盖没盖严，也可能造成渗漏。
这个问题一直是政府有关部门十分重视的，也是设计、施工质量验收时的重点。我国从90年代初就新修订了《屋面工程技术规范》及《建筑施工规范》，对屋面保温、屋面隔热及比较敏感的部位--屋面接缝处专门规定了 屋面接缝密封防水 条例。最近建设部又要建立 住宅性能认定制度 ，这对住宅质量的提高又是一种保证。只要材质选用合理、设计按规范，施工按操作规程做，屋面隔热、保温的防水耐久性年限是能够达到15年的。另外，上面提到的高位水箱漏水情况极少发生，并且若停水时，顶层住户的供水首先有保障，水箱对顶层住房还起了很好的隔热保温作用。
2．市政管线多
顶层一般设有一些供暖设备，如膨胀水箱、集气囊、放气门等。但设计者往往都会考虑设置在楼道内，以避免对住户造成影响。而且顶层的层高往往比其他房层高出10厘米，通过装修吊顶该问题是可以克服的。
3．电梯停开
高层楼宇停电时电梯停开，会给顶层业主生活带来困难，家中有老人的业主应考虑这个问题。
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2002-07-02 16:17:38
