 |
| 等 级：高级居民 |
| 经 验 值：366 |
| 魅 力 值：207 |
| 龙 币：702 |
| 积 分：460.5 |
| 注册日期：2002-07-01 |
| |
|
|
|
南北开发商怎么测算经济适用房最低价
6月25日上午9点开始，西红门经济适用住房项目暨国有土地使用权招标活动在北京市土地整理储备中心一楼大厅进行投标。此前，购买标书的单位已达31家，参加现场探勘的单位也达22家。而让人有点意外的是，最后参加投标的单位只有4家，北京1家，外地3家。唱标的结果是，4家竞标单位里，北京报价最高，经济适用住房的最高售价为2585元/平方米，联合投标的广州宏宇房地产公司和商地置业公司报价最低，经济适用住房的最高售价为2228元/平方米。那么，参加投标的这4家公司是如何测算出经济适用住房的最低价格来的？他们对这个项目的利润测算如何？没有参加投标的北京开发商又是如何测算的？记者分别采访了参加投标的4家公司和曾开发过今日家园经济适用住房的北京安地房地产公司以及来自外地（青岛）、目前正在西红门附近开发青岛嘉园的北京海龙房地产公司的有关负责人。
■北京宣开： 经济适用房2585元/平方米 商品房3800元/平方米
由北京市宣武区城建综合开发总公司联合北京裕畅置业股份有限公司参加投标，他们所报的价经济适用住房最高售价2585元/平方米是这次参加投标的4家企业中的最高价。这个价格是如何测算出来的？据这家公司的副总经理常鹏介绍，具体是：
土地开发补偿费：地价款？骺上?勖婊?嘉？180元/平方米，经济适用住房因免交土地出让金，约900元/平方米；前期费用（包括勘察费、评估费、设计等）约为30元/平方米；建安工程费：约950元/平方米；其他工程费用（包括红线内市政、绿化）：约170元/平方米；管理费用：约65元/平方米；四源费：经济适用住房约40.5元/平方米、商品房约81元/平方米；建设期贷款利息：约100元/平方米；不可预见费：约90元/平方米；配套公建：约90元/平方米；税费：约140元/平方米。
经济适用住房的成本价约为2575.5元/平方米。参照区域总体成本和周边项目价格，最后提出经济适用住房2585元/平方米、商品房3800元/平方米的销售价格。按这两个价格去运作项目，经济适用住房大约每平方米亏300元左右，需要靠商品房来弥补。
那么，宣武城开如果中标将如何操盘？常鹏透露：经济适用住房先行，然后利用这个区域是距北京最近的、外地人可以办城镇户口这点优势卖商品房。
公司背景：成立于1981年，是北京最早12家国营房地产开发企业之一。目前是宣武区最大的房地产开发企业。曾开发过庄胜广场、包括旭日家园等在内共140万平方米的嘉园社区。具有在南城开发的经验是这家公司的优势。
■广州宏宇： 经济适用房2228元/平方米 商品房4500元/平方米（精装修）
商业置地集团联合广州宏宇房地产投标的报价2228元/平方米是这次投标中的最低价。这个最低价是如何测算出来的？接受采访的这两家公司委托的有关负责人没有详细透露，但把他们的开发思路很明确地告诉了记者：
瞄准北京市场已不是今年的事。报出2228元/平方米的这个本次招标中的最低价是利用了这次经济适用住房和商品房捆绑招标以达盈利平衡的优势，除此之外，他们认为这个项目成功与否，在于是否有信心把商品房、公建做好。他们计划通过规划设计把土地的价值充分体现出来，使地块升值，而这关键在于是否能把小区环境营造好。为此，他们计划投入5000万元做小区的环境。与其他几家不同的是，商品房的交房标准将是精装修房，售价在4500元/平方米左右。
公司背景：商地置业公司为中国华孚集团成员，1993年成立，在深圳开发了“都市名苑”等项目；广州宏宇房地产开发有限公司成立于1995年，曾开发过星河湾、宏宇广场、罗马假日等楼盘。
■浙江绿城： 经济适用房2488元/平方米 商品房3800元/平方米
来自杭州的浙江绿城集团北京分公司??北京阳光绿城房地产公司的报价是2488元/平方米，仅次于北京市宣武区城建综合开发总公司的报价。该公司总经理岳卫告诉记者，在做标书前，考察了北京回龙观、天通苑等经济适用住房小区。按照2488元/平方米这个售价，绿城能建出一个高品质的经济适用住房社区。
公司背景：浙江绿城集团是浙江最大的民营房地产公司，品牌在杭州、上海以及安徽很有号召力。曾开发过九溪玫瑰园、杭州绿园、春江花月等多个中高档房地产项目。2001年年底在北京成立分公司??北京阳光绿城房地产开发公司，目前已有项目在运作当中。
■湖南电广： 经济适用房2280元/平方米
报出第二低价的湖南电广传媒集团拒绝了采访，理由是“上市公司”，董事会决定在评标结果没有出来前，拒绝透露任何消息。但据记者了解，湖南电广传媒股份有限公司是联合它下属的长沙市金海林置业有限公司进行投标的。
据了解，此次评标，经济适用住房售价占评分比例很大。湖南广电和广州宏宇因为报价低，中标的可能性都较大。但广州宏宇的投标书上第三、第四年的付款进度和标书不一致，因此，业内人士分析，湖南广电中标的可能性最大。
公司背景：上市公司。其下属的长沙市金海林置业有限公司是一家具有二级资质的房地产开发企业，为湖南省三家开发面积大于100万平方米，竣工面积超过50万平方米的房地产企业。由它开发的金帆小区是长沙市三大重点经济适用住房示范小区之一，总建筑面积25万平方米，目前已经竣工交付20万平方米，销售率达到98%。
■青岛嘉园： 经济适用房2600元/平方米 每平方米亏300元
4家参加投标的公司中，有3家是来自外地的，且报价一家比一家低。对此，北京的一些房地产开发商认为，外地开发商对北京市场缺乏了解，报价有点“赔本赚吆喝”。是否如此？不妨看看现在已在北京做开发的外地开发商是如何看待这次招标的。记者采访了在西红门南侧，目前一期刚入住的青岛嘉园的开发商??来自青岛城建的北京海龙房地产开发公司副总经理袁胜。青岛城建也是对此次招标开始热衷但最终放弃的很多开发商中的一家。 据袁胜介绍，因为青岛嘉园的开发，公司对大兴已经比较了解，在这个区域拿到土地继续做项目是很理想的。但买回标书进行测算后，发现难度比较大，即便是经济适用住房按政府规定的最高限价2600元/平方米卖，每平方米也要亏200元到300元。
“那三家初来乍到的外地开发商也许在无意中，把在当地的运作经验、参考数据运用到这次投标中了。北京真的不同于外地。”已经在北京工作了一年的袁胜告诉记者：首先，费用较低的砖混结构在北京不允许建，而参加投标的公司不下两家经济适用住房是按砖混结构计算建安成本的；其次，北京是抗震八度设防，成本势必加大；第三，根据标书上经济适用住房和商品房的容积率指标，要建成70万平方米经济适用住房的和63万平方米的商品房，经济适用住房小区中至少有三分之一应是小高层，商品房小区中绝大部分是小高层，而框架结构的小高层建安成本至少在1200元/平方米。第四，从配套成本看，北京地下管网部分的成本比青岛每平方米要高10%到20%，相信比杭州、广州或长沙也要高出一部分。 通盘分析后，袁胜认为，即便是经济适用住房按政府规定的最高限价2600元/平方米卖，商品房至少卖到4000元/平方米，企业才能正常运营。而如果商品房地区售价提高到4400元或4500元/平方米，且不考虑同一个地块上价格翻了番，从目前青岛嘉园的业主看，之所以买这个区域主要是为了住低密度、高品质社区，而按容积率，商品房区域只能建小高层，不是买房人所希望的低层低密度住宅，因此，商品房的销售有可能陷入困境。
■安地公司： 经济适用房成本价 应为2300元/平方米
曾开发了今日家园经济适用住房、此次也购买了标书但最终没有参加投标的北京安地房地产公司总经理张宝全告诉记者，根据他们的测算，西红门经济适用住房成本价应在2300元/平方米。如果安地公司投标，报价应在2460元到2480元/平方米之间。最终放弃投标的原因是，他们认为这个地块中经济适用住房和商品房不具互补性，难以互相支持。
据张宝全介绍，根据销售面积，经济适用住房的地价约在900元/平方米，小市政加四源费、接口费等约合200元/平方米，建安费用在900元/平方米，绿化和设计等费用合50元/平方米，税费合130元/平方米，其他费用合20元/平方米，综合起来，经济适用住房的成本约2300元/平方米。
对于这次北京开发商参加投标少，张宝全认为，主要是北京开发商认为，西红门地区经济适用住房和商品房不具有互补性。“认可西红门区域的买房人大多图得是便宜，别说每平方米差1000元，就是每平方米差500元也不行。”
■南北开发商为何报价差距大
在采访中记者发现，南方开发商报价低于北京开发商；南方开发商对西红门区域的认可要高于北京开发商，而不像北京开发商头脑中对南城消费有偏见，对经济适用住房外60多万平方米商品房的开发充满信心。
不妨先看看南方开发商报价低在哪儿，而北京开发商报价高在哪儿。浙江绿城集团的岳卫认为，首先差在管理成本上，谁能控制好管理成本，谁就有优势；其次，无论是绿城集团还是广州宏宇都向记者提到了公司“规模化、产业化”开发对成本的节约，如绿城集团有自己的材料生产基地，将在一定程度上减低建安造价；第三，绿城集团和广州宏宇的负责人都强调了政府土地一级开发将节约时间成本。而记者在采访北京开发商时发现，北京的开发商还是用过去自己拿地做项目办手续的思路测算开发成本和进程，如他们都不约而同地提到了北京的时间成本和不可预见成本较大等。
再看北京很多开发商最终放弃投标的关键因素，是认为西红门这个区域经济适用住房和商品房不具互补性，即对同一个区域却比经济适用住房每平方米高出1000多元的商品房销售没有信心。而绿城集团和广州宏宇房地产的负责人却不置可否，他们认为，他们也了解北京人对南城的消费心理，但如果用建设一个现代小城镇的概念，而不是建设一个社区的概念去运作这个项目，通过环境的建设、商业的配套等来改变这个区域的形象并提升区域价值，商品房就不愁卖了。
这两点不同也许是这次招标对北京楼市的一个启示。另一方面，南北开发商竞价的悬殊也无疑给北京开发商敲响了警钟，提醒他们，北京的房地产市场要发生大变革了；而对北京的老百姓来说，外地开发商低价杀入，能从中获得实惠便是好事。
|
| |
|
|
2002-07-09 11:29:44
