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法律依据不利于退房 每年上万起退房案鲜有成功
法律依据不利于退房 每年上万起退房案鲜有成功
2005年01月12日10:05 北京现代商报
法律界人士透露，在大部分商品房纠纷案件中，法院普遍不支持退房。 而对于大多数购买商品住房的业主来说，用毕生积蓄投资购买的房子如果出了重大问题，其感受恐怕就不仅仅是“堵心”了。不过，无论是普通个人还是企业，在退房时都难有胜诉的可能。
“从我接触过的案件来看：有改变原设计加高了楼层的；有改变规划，完整的小区中间出现公路或绿地变成停车场的。这些变化对购房人都造成了直接的影响。但是，上述的案
例法院普遍不支持购房者退房，更不会认定为是欺诈。”北京市华堂律师事务所杨兆全律师如是说。
业内著名律师秦兵的话进一步印证了这种说法：“退房的案子全国每年上万起都不止，但据我所知，能够退成房的凤毛麟角。”
维权专家舒可心也对记者表示，消费者在发生了商品房买卖行为之后，因为有重大问题而退房成功的例子几乎没有。
诉讼成本很高 胜诉几率很小
诉讼成本很高，胜诉几率又很小，长此以往，相信越来越多的业主不会选择法律途径来解决退房问题。
据杨兆全律师介绍，北京市有两起著名的集体退房案：现代城曾因氨气超标出现过房主要求退房的案例，但法院没有支持；珠江绿洲小区的业主买房时看到的效果图、沙盘均显示珠江绿洲建成后，会形成一个相对独立的住宅小区。2003年业主们意外了解到，早在2000年，北京市规划部门就在这里设计了一条市政公路，原来的独立小区变成了开放式市区，但该小区业主的退房要求也没有得到法院判决的支持。集体退房没有成功的先河，个人退房也是十有八九不能成功。
“退房诉讼中大部分业主都没有胜诉，又承担了高昂的诉讼费用。”杨律师给记者算了一笔账：诉讼费的收费标准是房款的2%-3%，一套60万元左右的房子，仅诉讼费就是1.5万元左右，而律师费通常比诉讼费要高，一旦自己的诉讼请求得不到法院的完全支持，那意味着可能要损失一笔3万元以上的诉讼费和律师费。
商品房买卖 法律依据不利于退房
退房为什么这么难呢?舒可心分析认为，房子是一种商品，任何商品退货要么有法律依据，要么有合同依据。但是目前关于商品房买卖的法律依据不利于退房。
退房的法律依据是《城市房地产法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》。
去年6月1日开始实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，只有四种情况构成欺诈可以退房：一房两卖；设定抵押不予告知；房屋属于拆迁安置房未予告知；不具备销售(预售)许可证。
此外，若开发商在销售广告和宣传资料中就小区开发规划范围内的房屋及相关设施做出明确说明，且该说明会对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，则该说明对于开发商，具有与合同相等的约束力。但从司法实践来看，根据此条规定判购房者在规划变更纠纷中胜诉的并不多。
还有，房屋只有发生建筑结构问题，即出现危房才能退房，这样的规定显然是不利于消费者的。一般消费者认为的重大质量问题或者更改规划问题都不在这个司法解释之内。“简单地说，就是消费者认为的房屋重大问题并不是法律认定的重大问题。”舒可心说，因此，退房的法律依据明显不足。
退房牵动金融业 司法解释息事宁人
为什么法律解释和司法实践都不太支持消费者退房呢?秦兵认为，政府是各方利益的代表者，其中一部分立法者是企业主的代表，退房尤其是集体退房涉及到房地产开发商、银行等各方面利益，所以法律会有这样的倾向性。
“房地产是一个特殊商品，价值大，社会影响也大，而且同批产品的可比较性强，某个小区的一个房子出现问题，可能一半以上的房子都存在同样的问题，允许一家退房，很容易出现大规模的退房，房地产商会因此受到致命的影响。”杨兆全律师也谈到，同时，大部分房地产商的资金50%以上来自银行贷款，一旦出现大规模退房，金融业也会受到连带影响。
杨律师还表示，由于退房的法律依据，即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》是2003年新颁布的，因此短期之内该《解释》没有松动的可能。
退房只是最低要求 维权还可索赔
“要保护买房人的利益必须有专项立法。”秦兵说，两年前自己就提出过建议，但至今没有结果。秦兵进而建议在人大代表中增加律师的份额。
京城著名楼盘阳光100的副总范先生告诉记者：“阳光100的承诺是，只要有客户退房，我们一律无条件退房。”但见诸报端、能够真正做到无条件退房的房地产公司并不多见。
除了退房，秦兵律师还提出进一步的质疑：退房之后有赔偿吗?“阳光100也发生过业主退房的事件，但是，当时业主买房的时候，房子的价格是7000多元1平方米，现在，房子已经1万多元1平方米了，业主现在退房，应该按照1万元来退。”
秦律师说，业主在购买了商品房之后，如果出现重大问题要求退房，退房本身其实只是业主维权的一个基本要求。要进一步维护业主的利益，还应该在退房成功的基础上再索求赔偿!但事实上，我们现在连退房这个底线也没有做到。
事件观察 未雨绸缪
目前，买房前所了解的规划与交房后的实际不符的情况屡见不鲜：买房时门口很通透，可交房时却多出了一个配电间；明明是住宅，却又变成了商业街；以前规划的园林、广场不见了，绿化面积也明显缩水。遇到这种情况，业主该怎么办?
舒可心认为，消费者有三种途径可以选择，一个是自己弄明白买房子过程中的种种事情，把自己变成专家；其次是找个专家帮忙，也就是找律师。舒可心说他自己在1999年买房子时就请了律师，这样当房屋的产权证不能按时下来时，认定产权证不会有问题的律师就要赔偿一部分资金。还有一个办法就是暂时不买房，等到房屋交易市场像家电市场一样规范以后再买。
此外，也有律师建议，如果购房者是被楼书或广告中的规划，如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去。力争把广告、楼书中的规划内容写进预售合同，对购房者来说非常必要。
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2005-01-12 13:23:36
