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土地使用年限暗藏猫腻 开发商将土地出让金转移 2005年03月04日09:13 重庆经济报
开发商将土地出让金转移到购房者头上
购买一套住宅的土地使用权本是７０年，而购房合同上只有４０年，甚至３０年，这背后到底是怎么回事？
大多业主漠视土地年限
在北京、上海等发达城市，一些精明的业主发现：按国家规定，住宅的土地使用权本是７０年，而购房合同与其年限要低得多，便付诸于法律，与开发商打起了官司。而在重庆，这类案件几乎是个空白。原因是许多人对土地使用年限并不在意，致使开发商有机可乘。
记者日前对重庆一些住宅社区的业主进行了调查，大多数不知道住宅土地使用年限按国家规定应为７０年。有的说，与开发商签定购房合同时，只留意住宅的面积、价格，以及房产证件和国土证多久才办得下来，至于土地使用权为多少年却全然不知。有的说，房产证和国土证是开发商代办的，土地证上写的是４０年，就认为年限就是４０年，就没去管它。有的说，不管是７０年还是５０年，年限都够长了，而且追究起来也太麻烦！看来，大多购房者对土地使用年限相当的漠视，因此提出异议的可以说是少之又少，均认为土地年限的多少不会对自己造成多大的损失。
市国土房管局有关人士在接受记者采访时一语道破：表面上没有给消费者带来直接的明显的损失，但购房款中却多交纳了土地出让金。如果你的土地年限是４０年，你就多交纳了３０年的土地出让金。
开发商土地上玩猫腻
开发商就是利用了购房者漠视土地年限的心理，在土地年限上玩起了猫腻，本该自己交纳的土地出让金算在了购房者的头上，从而获取利益。
目前，大多数开发商开发一个住宅项目，首先要圈地，然后要组织人马规划、设计，找融资渠道，这需要半年或一年的时间。从动工到竣工，一个住宅小区起码要２年以上。有的把圈来的土地用于储存，待时机成熟时才动工，一拖就是几年甚至十几年。当业主买到这样的住宅，土地使用年限已不足７０年了。这时，开发商利用业主对土地年限的无知，瞒天过海给业主签定了本该７０年但低于７０年的土地使用权，而交纳的土地转让金却以７０年来计算。
业内人士称：造成这样的状况，一方面折射出购房者的法律意识淡薄，另一方面也反映出相关法律法规的滞后。根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，７０年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为一至三年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权限根本无法达到７０年之久，有些开发商却隐瞒了这一事实真相。
土地期满两种处理方式
有的购房者担心，土地使用权期满后怎么办？市国土房管局有关人士说，到期后，有两种处理方式。
首先是土地使用者申请续期。在一般情况下，政府应批准续期使用。按照《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
其次是政府无偿收回土地使用权。《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。
相关链接
１９９０年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；商业、旅游、娱乐用地４０年；综合或其他用地５０年。
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