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老贴新看：拐点，现在就是拐点
新浪广州房产独家评论:拐点，现在就是拐点
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该网址不再展示 2004-10-28 09:59 广州房产
广州房价在连续飙升三个季度之后，终于在房产销售旺季的十月黄金周低下了看似不可一世的头颅，虽然每平方米只跌了区区38元，但其中的玄机，已经让敏感的观察者捕捉到了太多的信息，套用一句股票的术语，就是楼市在连续放量大涨九个月后，终于出现了一个高位十字星，拐点初现！
地产商说房价要涨，房价立即上涨！媒体也说房价会涨，房价涨势一浪高过一浪！购房者说房价涨了，快买呀，于是房价被推到了一个空前的高度！
涨！一直涨到天上！
地产商说8.31后土地资源紧缺，资金成本上升，房价上涨是必然的！试问现在的楼盘哪一个是8.31后投的地？协议出让的廉价地皮上的楼盘价格不是一样在飞涨？地产商不是都说自己的楼盘排队抢购，日进数亿吗？如此快的资金周转速度何来资金成本上升一说？
某大地产商说地皮价格上涨，房价必然上涨！矛头直指政府的调控政策。不错，直线思维的逻辑不难得出如此的结论；但是，地皮价格不是发展商自己投出来的吗？正是房价中的巨大利润空间，让地产商敢于创出“搏傻”似地皮标王价格。
众地产商齐声说：我的房价一直在涨，但我卖得很好啊，基本上全部买光！你看多少人排队都没买到房呢！稍加留意就可以发现，他们都说“基本上”买光，绝不会说一套不剩，如果你想买，必定会有一套最适合你的专门为你保留着！也许，三人成虎的道理在这里是最适用的吧。每次看到这样的新闻，都感觉有人在侮辱我们的智慧！
没有人说房价会跌，甚至没有人敢说跌！因为房价确是一路看涨；但是，世上真有只涨不跌的东西吗？
房价是由什么决定的？
房价是由硬成本(土地成本、建筑成本、税收、资金成本和管理成本)，供求关系的变化，国家产业政策，以及社会总体经济发展水平等诸多因素共同作用下的产物，片面强调某一方面的作用，推导出有利于自己的结论是很多人惯用的伎俩，加上推波助澜的炒作，我们就可以看到形形色色的房产怪论，最具代表性的有：
一、中国人多，需求旺盛，所以房价一定会涨。
同理我们可以推导出农村人口比城市多，房价一定会高过城市。
二、土地用一块少一块，所以房价只会越来越高。
据梁振英介绍，即使香港建筑物的全部面积，也只占到香港的土地面积的5%，所谓土地资源稀缺造成房价上涨的理由不攻自破。
三、到2020年将有一半左右的农业人口进入城市，所以强大的住房需求决定了房价不可能下跌。
大可不必担心会有数以亿计的民工会和你排队抢购每平方米上万元的房子！
四、我的房子虽然售价11000元/平方，但质量好，装修高档，成本已经高过10000元/平方，价格再低就亏本了。
去看看售楼部与地产商理论货不对板的业主，再看看富豪榜上众多的地产商名录，就不难发现房产的真实利润是个什么样的水平了。
五、房价直线上扬，但我的销售一直很好啊！
你知道真实的情况吗？你了解地产商是如何操纵房产价格水平与虚报销售业绩的吗？上海和深圳的二手房价格在三季度实际是成下降的趋势，但公布的数据却是上涨，你清楚里面的猫腻吗？广州的楼市甚至被包装成了卖方市场！哈哈，市场经济这么多年了，还有什么行业会是卖方市场？
北京和上海的房地产投资已经超过了固定资产投资总额的50%，深圳在回调后也占到40%，这就是为什么清醒的经济学家一再提醒要注意房地产泡沫，也不难理解国家要进行宏观上的调控。很多人将国家的宏观调控单纯理解为对房价的平抑，并提出房价走低对经济发展并不是件好事，其实国家的宏观调控是针对房地产的投资过热，以及因此而带来的金融和产业风险；因此，单从短时间内看房价是否下跌来判断国家的调控政策是否有效是不正确，也是十分危险的。有趣的是，在国家明确对房地产业进行调控的时候，地产巨头们纷纷站出来表示，自己的公司情况是如何的特殊，在这轮调控中将不受影响，甚至还有人断言，调控已近尾声，新的一轮房价飙升即将开始。
我不肯定他们是别有用心，但也绝不相信他们会真的如此弱智；我只相信一句话，永远不要和政府作对！
难怪易宪容要说房地产业正在要挟中国经济，这就是真实的现状。但是，畸形的高房价，还能要挟多久？曾经有人想用股市要挟中国经济，回头看看今天的股市，真正被要挟的又是谁？一个只为极少数人攫取高额利润的游戏能够维持多久？股市的今天，谁的明天？
房地产的迅速发展与房价的稳步推升，是在中国经济持续二十多年的高速增长紧密联系在一起的，离开这个大环境来谈房价的高低就是痴人说梦。中国的经济增长属于典型的资源消耗型，这种增长达到一定的程度，当消耗的资源难以为继的时候，经济增长必然放缓。对资源的掠夺性开发与使用，以及屡创新高的国际油价，给中国经济造成了很大的压力，经济一旦放缓，其带来的收入下降，消费疲软，长期存在的金融风险和社会矛盾等诸多问题就会爆发出来，正是看到了这点，中央才对过热的房地产业进行调控，调控的目的不是简单的平抑房价，而是经济运行和金融安全，房价下降是最终的必然结果。而地产商们却齐声唱“涨”，不过是不想错过这暴利的最后晚餐吧。
每年的5.1、10.1黄金周，是房地产的销售旺季；其重要性，不亚于“情人节”之于花店。相关数据还显示，今年10.1期间广州的房产上市量比去年同期下降了1/4，在如此“产销两旺”的重要日子里出现今年的房价“首跌”，这是在供应量下降的情况下出现的价格下跌，难道还不足以说明问题吗？
另有调查表明，广州市内的房价已经超过了消费者6000元每平米的心理价位。因此，在明年春节前后，广州的房价将出现明显的回调，准确时间应该是在2005年春节前后。
如果此时仍有人要说房价看涨，请给我一个理由。(七红)
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2005-03-23 09:54:54
